【不動産投資】繁忙期を逃したら…
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回のテーマは繁忙期を逃したらというテーマで記事を書きます。
1月に入り、テレビのCMも不動産屋さんのCMが多くなってきました。
1年で最も動きがある3ヶ月が始まりました。
全国の不動産投資家の方にとっては、勝負の3ヶ月となります。
この繁忙期で、満室にできればいいのですが、
退去のタイミングやリフォームの進み具合によっては
繁忙期を逃すことも出てくると思います。
繁忙期を逃した経験と行ってきた空室対策を記載します。
繁忙期を逃した理由
結論としては、年度末の大学生の一生退去です。
ちょうど3月末までの入居となっている部屋が４部屋ほどあり、
3月末で退去となりました。
大学生の入学式は4月。
修繕をして4月中旬からの募集ではあまり入居が決まりません。
一昨年までの流れでは、5月頭くらいまで入居が決まっていましたが、
コロナの影響もあり、人の流れが著しく少なくなっていました。
そんな中の年度末一斉退去だったので、だいぶ精神的に応えました。
決まらない空室
しばらく様子を見ていましたが、一向に入居が決まりません。
たまたま１室決まりましたが、本当にまぐれの１室だと思っています。
そこで、募集条件などを見直すために、現地の仲介店さんにヒアリングをしに行きます。
仲介店さんは、コロナの影響もあり閑散としている店舗もありました。
改めてヒアリングをしてみると、
- 家賃が相場よりも高い。
- 定額水道代が高い。
- キッチンスペースに冷蔵庫が置けないことに今更気づく。
- アコーディオンカーテンが古臭い。
などなど、色々な現場の意見を聞くことができました。
全てのことを鵜呑みにいていては、予算がいくらあっても足りません。
現状の財力と、得られる効果で入居が促進するように手を打ちます。
実際に行った対策
実際に行った対策は
- 家賃をヒアリングの通りに値下げする。
- 広告費を増額する。
- リフォームをする。
これだけです。
リフォームに関しては、シングル向けの物件なので
若い人向けのリフォームを施工します。
施工内容は、インスタグラムを参考にしました。
色々な人がオシャレな部屋を投稿しているので、
壁紙の色や、フローリングの材質や色、ステージングまで参考にさせてもらいました。
もし内覧に来た若い女性が、インスタと同じような空間にステージングされていたら
強烈なインパクトを与えられると考えました。
＼リフォームに関しての記事はこちら↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
＼ステージングに関する記事はこちら↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
real-officeworker-estate.hatenablog.com
real-officeworker-estate.hatenablog.com
上記の記事を参考にしてください。
実際の反応
やはり広告費の影響がかなり大きかったと思います。
相場の広告費よりも少し多めにすることによって、
仲介店さんのやる気がアップしたと思われます。
そして、リフォーム後の写真をポータルサイトに掲載してからの決まり方がすごかったです。
今まで数ヶ月に1件のペースでしか入居が決まらなかったのですが、
1日に2件成約することもありました。
入居が決まることは嬉しいことなのですが、
ここで一つ問題が。
それは、
「成約率が高すぎる」ということです。
成約率が高すぎる＝家賃が安い（付加価値が高い）
という意味ですので、もう少し家賃を上げることができる可能性を示しています。
わかりやすく言えば、機会損失をしているということもできます。
急に家賃設定もいじれないので、
次回空室が出た時に家賃設定をしなおして、再度成約率の検証をしていく他ないですね。
まとめ
と、いうことで、繁忙期を逃した時の状況を書いてきました。
繁忙期を逃すと、入居が決まりにくくなることは間違い無いです。
エリアによっては、繁忙期とか関係なく決まるところもあるとは思いますが、
間違いなく繁忙期に向けて準備をしっかりとして、勝負をかける必要がある期間だと思います。
まだまだ経験としても浅いですが、今回得られた経験を元に、条件などを見直してみたいと思います。
【不動産投資】物件のリフォームをしてみた
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回は、物件で空室が出たのでリフォームをしてみました。
その時の体験談を書きます。
初めてのリフォーム
購入時は満室だった物件。
しばらくは空室が出てもすぐに埋まるような、
理想的な状況でした。
物件の担当者の方も、かなりできる人で、
本当にお任せで何も問題がありませんでした。
しばらくすると、物件の担当者が変わり、
あまりスピード感がない動きになってしまいます。
連絡をしても、連絡が返ってこない。
メールは見てもらえないこともたびたびあり、
モヤモヤする日々もあります。
空室が思うように埋まらなくなってきた時に、
「そうだ！リフォームしよう！」
と思い立ちます。
勉強した内容でとにかくリフォーム
不動産投資を始めるにあたって、
色々と勉強をしていました。
そこで、とある不動産投資家の方が
「手を触れるところはとにかく輝かせる」
と言っていたのを思い出します。
確かに、玄関やトイレなど、積極頻度の多い部分の取手は
くすんでいたり、塗装がハゲていたりしています。
その部分の交換を管理会社に依頼します。
交換は比較的すぐに対応してくれました。
施工完了後、現地を見にいきます。
確かにドアノブはピカピカになっています。
コンセントカバーも新品に交換したので、
かなり真新しい雰囲気が出てきました。
これで、決まるかと思いきや、空室は埋まりません。
リフォームする理由
ここで、なぜリフォームをするのか？
その理由を考えます。
リフォームをする理由は、もちろん空室を埋めたいから。
ん？
空室を埋める？
と言うことは、入居者を想定して、
想定入居者が住みたいと思える物件にすればいいのか！！
今更ながら、閃きました。笑
リフォームした内容
と言うわけで、想定入居者様のために
リフォーム開始です。
今回リフォームした内容
・床ーフロアタイル施工（色は白）：1平米5000円
・水栓ーシングルレバー水栓に変更：3万5千円
・ドアノブ、コンセントカバー交換：1箇所3000〜5000円程度
以上となります。
これ以外にも、ステージングを行い、
入居後のイメージがしやすいように、小物も配置しました。
もちろん、ポータルサイトに掲載されている写真も更新してもらいました。
リフォーム後の家賃はアップできた？
正直、家賃はアップできていない状態です。
現状の市場では、そこまで高い家賃の物件は求められていない様子でした。
しかし、今回のリフォームで見えてきた部分があり、
角部屋はやはり人気ということです。
複数の空室がありましたが、角部屋はすぐに埋まりました。
入居日が間近に迫ってしまい、リフォームを急いで頂いたくらいです。
家賃は角部屋もそれ以外も一緒にしていたので、
今後は1000円程度は値上げもできそうな感覚でした。
この判断も市場の動きを見ながらなので、
また値上げをしてみた感じは、別記事でアップできればと思います。
今回のリフォームなどの費用総額は、部屋の家賃の半年分位になっています。
1年ちょっと時間をかけると、回収できる計算です。
2年の契約のことが多いので、ほぼ回収できると思っています。
また、今回施工したフロアタイルは、耐久性が高く、
補修も部分的に可能なものなので、今後のリフォームも安く済む可能性が高いです。
部屋のコンセプトを変える時は、またお金がかかりますが、
今回くらいの出費であれば、比較的早く回収できそうです。
自分ではリフォームしない
今回のリフォームは、全てリフォーム業者の方に行っていただきました。
中には自分でリフォームして、経費を浮かすという人もいるかもしれません。
しかし、素人とプロでは施工の仕上がりや時間が全然違います。
空室を1日でも早く無くすために、機会損失を防ぐ目的でプロにお願いしています。
本業がリフォーム業者さんであれば、自分でリフォームをするという選択肢も
ありだとは思いますが、本業の側、自分の物件までリフォームをするというのは
本当に大変だと思います。
そうだとしても、休日にしか自分の物件のリフォームは施工できないので、
時間的な損失は避けることができないと思います。
まとめ
今回は、初めての物件リフォームについてまとめてみました。
今後は、写真なども載せられればと思います。
【不動産投資のリスク】コロナの影響をまとめてみた
こんにちは！
今年はコロナの影響が凄くありましたね。
色々と、ご苦労されている方も多いと思います。
私も、コロナの影響を受けた一人です。
飲食業など、他の業種の方からしたら影響は少ないかもしれませんが、
これから不動産投資を始めようとしている方に対して、現状をお伝えしようと思います。
1.私の物件の特徴
私が所有する物件は単身向けの物件です。
近くに大学があるため、大学生の需要があります。
ただ、大学生だけの需要ではなく社会人の方も住んで下さってます。
「大学生と社会人が一緒の物件に住むの？」
と疑問を持つ方もいるとは思いますが、現状、問題なく住んで頂いています。
構造のおかげか、騒音などの苦情も入っていません。
近くの大学が理系の大学なので、真面目な学生さんが多いのかもしれません。
2.物件の状態
昨年度末〜今年度頭にかけて、退去がありました。
正直、この時期に退去があると原状回復の期間も考えると、繁忙期を完全に逃してしまうことになります。
本来であれば、繁忙期を逃してもポツポツ決まるところが、今年は全く決まりません。
市場の動きが完全に止まっているわけです。
返済比率が高い人だと、じわじわ現金が減っていきます。
レバレッジをかけた状態では、いい時は速くお金が貯まりますが、
悪い時は速くお金が減っていきます。
負のレバレッジとなるわけです。
こうなると、不動産収入からだけでは返済ができなくなりますので、
自身の給料などから補填をすることになります。
まさに、自己破産へのカウントダウンが始まるわけです。
3.行なった対策
空室が埋まらない。市場にお客さんがいない。内見されても制約に至らない。
まさにどうしようもない状態でした。
そこで、空室対策を行わなければなりません。
まず行なったのは、仲介店に再び聞き込みを行い、現場の需要を再確認しました。
仲介店として、どれくらいの広告費があれば案内しやすいのか、現場でのお客さんの反応は実際にどうだったのか、家賃は適切なのか、現状の設備で問題は無いかなど、細かく市場の反応を見ていきます。
すると、今までの家賃の設定では少し高すぎたことがわかりました。
また、広告費は少し多めに設定することで、他の物件よりも紹介しやすい状態になることがわかりました。
設備面に関しては、インスタで流行の調査をし、流行に合わせた設備にすることによって、単身の若い人の需要を獲得することができました。
4.まとめ
結局のところ、需要と離れた設定になっていたことに気づかず、入居が決まらないのをコロナのせいにしていたことが大きな問題だとわかりました。
不動産賃貸業のいいところは、自分でリスクをコントロールできること。
色々な工夫で他の物件と差別化でき、満室を目指すことができます。
現状、まだ満室にはなっていませんが、来年には満室にできるのではないかと思います。
これからも、気を抜かずにできることをしっかりと行なっていきたいと思います。
それでは今回はこの辺りで終わりです。
【不動産投資】管理会社選びをしてみた
こんにちは！普通のサラリーマンです。
今回の記事のテーマは、管理会社選びです。
最初に本記事の結論です。
【結論】対応のいい会社を選んだらその地域の大手だった。
1.管理会社を選ぶためのヒアリング
マンションやアパートを購入するにあたって、その地域での賃貸需要があるのか、
どれくらいの条件で決まるのかをヒアリングしてから購入を決定すると思います。
管理会社の選び方も一緒で、どのように管理してくれるのか、管理費はいくらくらいなのか、
リフォームの柔軟性はどの程度か、などの情報を聞きます。
ここは、投資家のスタイルによっても質問項目が異なると思います。
セルフリフォームをガンガンやって、自主管理をし、経費を圧縮する人は
このヒアリングは必要ありませんね。
私は遠隔地に物件を購入したため、あまり多くの頻度で物件に足を運ぶことができません。
そのため、物件の管理は管理会社に任せる方法をとっています。
なので、管理会社選びは私にとってビジネスパートナーを選ぶという意味を持ちます。
とても大事なフェーズになります。
この管理会社次第で、客付け力や物件の管理状態などが変わってきます。
慎重に選びたいところです。
2.ヒアリングで得られた印象
物件の近くにある仲介店を数店舗回り、その中から管理会社を選定していきます。
まず、お店の雰囲気やスタッフの対応の仕方などを気にしてみました。
ビジネスパートナーを選ぶので、こちらが人事部で、社員を面接するような気持ちになるかもしれません。
A社はその地域で最大手で、店舗数も多い。接客もよく店の雰囲気も良い。
B社はその地域では1店舗しかなく、スタッフの対応も暗い。お店の雰囲気も暗い。お客様の椅子も少ない。
C社はCMもよく見かける業界大手。店の雰囲気は明るくスタッフの対応も良い。ただ、リフォームプランに柔軟性がなく、オーナーの色を出しづらい。
D社もCMでよく見かける業界大手。接客はいいが、料金プランが固定的。完全に仕組み化されており、業務効率は良いかもしれないが、物件の個性を出すことが難しそう。
ざっくりですが、このようなヒアリング結果となりました。
3.決定的になったこと
決定的になったことは、対応の良さでした。
こちらの質問に対して間髪入れずに答えてくれるレスポンスの良さに引かれました。
実際、担当者によって大きく差はあるものの、会社としていい状態なんだなと思えました。
なので、A社に管理会社は決定しました。
前のオーナーからA社を管理会社として使っており、そのまま継承することにしました。
その後、物件の周辺の仲介店を回っていると、A社にはお客さんが多くいますが、その他の会社にはあまりお客さんが入っていないことがわかりました。
お客さんからの需要がある会社だったので、その後も安心して任せています。
今度、物件を買う時には、ヒアリングの結果だけでなく、訪問した時のお客さんの数も視野に入れて管理会社の選定をしようと思います。
最悪の場合は管理会社の変更もできるので、最初に慎重になりすぎる必要もないとは思いますが、変更する前に移行期間が３ヶ月くらい発生してしまうため、なるべく変更するタイミングはオーナーチェンジの時がいいと思います。
それでは、今回はこのあたりで。
【不動産投資】サラリーマンがマンションを1棟買ってみた
自己紹介
こんにちは。普通のサラリーマンです。
私は年収が平均的でありながら、不動産投資をしてみました。
書籍やセミナーでは、購入するまでのことが多く語られていますが、
その実態についてはあまり語られていないと思います。
自分も不動産投資を始めた頃は、実際に買った後にどうなるのかとか、
本当に儲かるのかなど、不安なことが多かったです。
しっかりとシュミレーションをして、購入をしているので、
現状ちゃんと儲かっています。
しかし、コロナの影響もあり、若干雲行きが怪しくなってきていますが、
それらも含めて、リアルな市場の動きを少しずつこのブログで
綴っていこうと思います。
購入したマンションのスペック
私が購入したマンションのスペックです。
なるべく特定されないようにしたいので、あまり詳しくは書けませんが
ざっくりとご紹介します。
【価格】1億ちょっと
【利回り】10%切るくらい
【築年数】築20年くらい
【構造】RC
こんな感じです。
不動産を始めた理由
不動産を始めたきっかけは、収入の柱がもう一つ欲しかったからです。
どうしても普通のサラリーマンだと、年収を上げることが難しいです。
会社で頑張っても、結局は会社の利益になります。
私なりにサラリーマンの給料が安い理由についてまとめてみました。
＼給料が安い理由について気になる方はこちら↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
会社で働いていても給料は上がらないし、自分で何かをやりたいという思いがずっとありました。
株や投資信託などもやってみましたが、値動きが激しく、
本業的に向いていないと思い、途中で断念しています。
不動産投資は、投資と名前がついていますが、事業です。
会社、稼ぐ仕組みを購入するというイメージの方がいいかもしれません。
もともと起業願望があったので、不動産事業ができることが
すごくワクワクしました。
今でも管理会社と色々な打ち合わせをしながら楽しく運営しています。
購入するまでの動き
購入するまでには、長い道のりがありました。
恥ずかしながら、最初は現地調査にいくのも怖かったくらいです。
不動産業者さんとお会いするのが本当怖かったです。
（騙されるんじゃないかと勝手に思っていました！汗）
（業者さん、本当にごめんなさい…。泣）
実際に購入するまでの細かい内容に関しては、こちらの記事を見てください。
＼不動産投資のやり方について知りたい方はこちら↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
real-officeworker-estate.hatenablog.com
良さそうな物件が見つかっても、先に誰かに買われてしまったり、
融資が引けずに購入できなかったりしました。
それも何回も。
ここら辺の、心が折れる出来事はこちらの記事でまとめています。
＼心が折れる出来事が知りたい方はこちら↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
休みは全て不動産関連に時間を使い、家族との時間も取れないことが多かったです。
そんな苦労がありましたが、念願の１棟を購入することができました。
このブログでは購入するまでの詳しい経緯や、工夫などは割愛します。
色々な情報も出ているし、本もいっぱいありますので、
これから購入したい方は、そちらから知識を得ていただけると幸いです。
そのうち、私が読んで勉強した本も紹介できるといいかなと思います。
それでは今回はこの辺りで。
