鉄筋コンクリート住宅の寿命は?独自に調べてみた。

修繕

こんにちは。普通のサラリーマンです。

 

今回のテーマは鉄筋コンクリート住宅の寿命は?

というテーマでお話ししていきます。

 

不動産投資を始めたいけど、中古の鉄筋コンクリートの住宅って寿命はどのくらいなんだろう。
修繕ってどういう時期に行うようになるの?
買ってすぐに修繕することにならないように見極めてから買いたいな。

 

鉄筋コンクリート住宅の寿命について不安な人へ書きます。

 

 

本記事の結論

鉄筋コンクリート造の建物の寿命は117年。

修繕は劣化状況により様々な修繕方法がある。(資料参照)

 

鉄筋コンクリート住宅の寿命は?

最初に、鉄筋コンクリート住宅の寿命についてです。

鉄筋コンクリート住宅の寿命は117年と言われています。

もちろん定期的に修繕をした場合です。

117年と言われる根拠は下記の資料からです。

他の資料では、鉄筋コンクリート住宅の寿命は50年と言われています。

 

 

鉄筋コンクリート造住宅の寿命

鉄筋コンクリート造住宅の寿命は、国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介より、117年と言われています。

 

国土交通省の参考資料では、鉄筋コンクリート造住宅の平均寿命は50年とされている。

 

補修の必要性は下の図の通りです。

外壁・躯体の劣化状況

出典:既存鉄筋コンクリート造建築物の調査・診断・余命予測・補修の現状(野口貴文 東京大学)より

 

早期に修繕をした方が、部分的な修繕で済み、修繕費も安く済みます。

鉄骨が錆びてきたり、コンクリートが一部剥落してくるような状態では、早期に修繕が必要になります。

 

出典:既存鉄筋コンクリート造建築物の調査・診断・余命予測・補修の現状(野口貴文 東京大学)より

 

屋上の防水に関しては上記の通りです。

軽度でも防水層の保護塗料は全面に塗布する必要があるようです。

塗料の耐久性も色々とあります。

事前に下調べや相見積もりは必要になります。

 

鉄筋コンクリート造住宅の価格の推移

では、古い住宅ほど安くなるのでしょうか。

 

国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介

の資料によると、築20年以上のRC,SRC物件の価格は一定水準で推移することがわかります。

 

出典:国土交通省 「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取り組み紹介より

 

このデータから、新築や築浅の物件を買うよりは、築20年以上の物件を買う方が物件価格の下落リスクを下げることができると考えられます。

 

本当に適切な価格なのかを判断するには、相場感を鍛えておく必要があります。

様々な物件を見に行って、相場感を鍛えておきましょう。

 

鉄筋コンクリート造住宅の修繕について

東京大学の野口貴文さんによる既存鉄筋コンクリート造建築物の調査・診断・余命予測・補修の現状を参考にしています。

この資料では、外壁のひび割れ、タイルの状態、屋上防水の施工について述べられている資料です。

 

実際に大規模修繕をしたことがない人にとっては、参考になる資料です。

 

自分の物件の大規模修繕をするときの、一つの目安にしています。

基準や施工方法を知っておくことによって、修繕業者さんと、もまともに話ができるようになります。

勉強をして知識をつけておくと、リフォーム詐欺に会う確率も下げられます。

 

この資料のことを少しでも理解することができれば、修繕業者との共通言語が手に入ります。

なので、大規模修繕を依頼する前の知識としては、最低限の知識だと思います。

 

ここからは各工事で、用語の意味が気になる部分をさらに調べてまとめていきます。

 

屋上防水

かぶせ工法

既存の屋上防水の防水層に対して新たに防水層を重ね塗りする方法のことです。

既存の防水層の傷んでいるところは除去して施工します。


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メリット
  • 産業廃棄物が少なくて済む。
  • 既存防水層の撤去部分が少なくて済むので、騒音や振動が少ない。
  • 工期や工事に関わる人員の削減ができる。
デメリット
  • 既存の防水層の素材と重ね塗りする防水層の素材の相性の問題がある。
  • 重ね塗りすることにより、重さが増すので強度の問題がある。
  • 重度の損傷には不向き。

鉄筋コンクリート造住宅の寿命を伸ばすには

定期的なメンテナスが必要となります。

躯体の劣化度合いによって、鉄筋の腐食度合いも変わってきます。

 

鉄筋コンクリート造住宅の、劣化度の評価基準は下記の通りです。

出典:既存鉄筋コンクリート造建築物の調査・診断・余命予測・補修の現場 (野口貴文 東京大学)より

 

これらの劣化度を判断するには、クラックスケールがあると便利です。

 

 

ひび割れの程度が分かり、どの程度の劣化かわかります。

 

ひび割れ被覆工法

ひび割れの上に防水の塗膜を形成し、ひび割れの中に水分が侵入することを防ぐ方法です。

ひび割れの目安は0.2mm程度です。

 

注入工法

ひび割れに樹脂やセメントを注入してひび割れの中に水分が侵入することを防ぐ工法。

参考までに、動画がありましたので載せておきます。

 


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充填工法

ひび割れに沿って1cm幅で溝を作成し、樹脂やモルタルなどを充填する方法です。

0.5mm以上のひび割れに適応します。


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外壁タイル

劣化の状況により、施工する修繕内容がかわります。

部分的な張り替えか、タイル自体を張り替えずに、アンカーピンというネジを埋め込む工法に分かれます。

 

\アンカーピンに関する参考資料はコチラ↓/

出典:株式会社ダイフレックス様の資料より

詳しいことは資料を参照してください。

 

Youtubeにも動画があります。

参考になる動画です。


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まとめ

 いかがだったでしょうか?

普段とはテイストをかなり変えて、修繕や住宅の寿命という部分にフォーカスしてお話をしてきました。

あまり頻繁には出てこない大規模修繕というワードですが、かかる金額がかなり大きいです。

なので、しっかりと知識をつけた上で修繕の発注をしないといけません。

今回ご紹介した内容だけでは、不十分な点も多いかもしれません。

しかし、少しでもみなさまの参考になると幸いです。

 

それでは、今回はこの辺で終わりしにします。