不動産投資の初心者がするべきこと
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回のテーマは、不動産投資の初心者がするべきことです。
不動産投資に興味を持って始めようとしているけど、何からやったらいいかわからない…
そんな方に向けて書いていきます。
不動産投資の初心者がするべきこと
これから不動産投資を始めようとしているあなた。
ワクワクしていますよね。
不労所得、お金の心配がない生活。
夢のようですね。
これから、その夢に向かって走っていくわけですが…。
まずは、物件を買いたい衝動を抑えて、
夢見る不労所得や働かない生活とか一切忘れてください。
あなたはこれから人生で最も大きな買い物をします。
しかも失敗するリスクもあります。
間違えると、生活が破綻するかもしれません。
家族にとんでもない迷惑をかけるかもしれません。
これからしっかり勉強しますか？
家族の同意は取れていますか？
あなただけ焦って投資をしたいと思っていないですか？
配偶者以外の親族は反対していないですか？
これらの質問にYesと答えられる方。
以下を読み進めていきましょう。
もしNoが付く方は、ご家族と話をしたり、投資に関してよく考えたり、ご家族の同意を得てからの方が良いかもしれません。
それでは、Yesと答えられた方々。
いきましょう！
まずはしっかりと勉強をする
現在はインターネットでも情報が多く出ており、本も多くなっています。
なので、以前に比べて情報は多く出回っている状態です。
不動産に限らず、投資・お金関連の話は情報を知らないと損をすることが多くあります。
なので、知識に投資する事は絶対に必要です。
不動産投資に関わる知識は多岐に渡ります。
最初は勉強し始めてもわからないことが多すぎると思います。
なので、よく理解できない間は、物件を買わない方がいいです。
本当にそう思います。
知識が無い状態で不動産業界に来てしまうと、まさに業者の獲物です。
一瞬で死にます。
特に不動産業界は動く金額が大きいため、詐欺のような手法があったり、修繕費なども水増しにて請求されたりします。
最低限の知識だけではなく、よりしっかりと知識をつけて、どんな状況も乗り切れるだけの知識をつける必要があります。
最初から全部の知識をつけてからでも遅くはないです。
できるだけ焦らずに、基礎を固めてください。
しかし、実践しないと知識として定着しない部分もあるのも事実です。
ある程度全部の分野を勉強したら、次は実践しながら知識を確かめていくようなイメージで行動できると良いですね。
特に物件の選定の仕方や、銀行との付き合い方は場数がものをいいます。
どんどんトライして、だめだったらしょうがないくらいの気持ちで挑むと良いですね。
特に不正に関する情報には敏感に察知する
不動産投資に関する不正融資の問題や、詐欺的な不動産の営業、怪しいセミナーなど、不正に関する情報は多くあります。
世の中で、どのような不正の事例があるのか、ネットで検索をすればだいたい出てくる時代になりました。
スルガ銀行の不正融資問題や、住宅ローンを使用した不動産投資、カボチャの馬車といったところが有名です。
その他にも、不動産に関する不正や偽装など色々な情報がありますので、ご自身でよく調べて頂き、業界内でどのようなことが行われているのかを把握する必要があります。
こういう情報を知らないで、営業マンのいいなりに物件を買ってしまうと、大きな負債を負うことになりますので、注意してください。
投資プランを考える
私からいくつか質問です。
- この記事を読んでくれているあなたは、いつまでにどれくらいのお金が必要ですか？
- その立てている目標は、本当に不動産投資じゃないと達成できないものですか？
- 他の手段は考えましたか？
- リスクがあることを念頭に置いていますか？
これらの質問をされたときに、「ウッ!!」となった方も多かったのではないでしょうか。
実は、私もその一人でした。
これらの自問自答をした上で、どうしても不動産投資をやりたくて現在に至ります。
意外と始めてみると、なかなか成果が出ないことが多く、失敗も多くありました。
購入前の方にとっては、「成果＝購入できる体験」になりますので、成果を得るためには、何回も何回も失敗や検証を積み重ねなければいけません。
それこそ、遊びにいく時間も無くなりますし、家族との時間も少なくなります。
遊びや家族を優先にしてしまうと、どうしても不動産投資の優先順位が下がってしまうので、なるべく高い優先順位になるように時間をコントロールしたり、家族を説得したりする必要が出てきます。
小額からスタートする
いきなり多くの借入をする事は怖いですよね。
不動産を購入したいけど、いきなり大きな借金を背負うのは不安という方は、まずは自己資金をしっかりと貯めて、頭金を多く入れるといいです。
すると、毎月の返済額が少なく済みますし、空室が出ても、赤字になる事は少なくなります。
しかし、想定外の出費に備えて、ある程度の現金は必要になります。
貯めた自己資金全額を頭金や諸費用に使用してしまうのは避けた方が良いです。
また、築古戸建てや区分マンションは1戸だけですよね？
入居率で考えると、100%か0%です。
入居している間はいいですが、「退去した後に入居が決まらなかったら…」ということも想定しておかなければなりません。
私の持論ですが、入居率が100か0かという状態になってしまうのは、リスクだと思っています。
ある程度の規模のアパートであれば、1戸空いたところで、他の入居で返済をカバーできたり、家賃収入を得ながら修繕ができたりします。
なので、私は複数戸ある物件の方がリスクがコントロールしやすいと考えています。
「全部退去になったら大変じゃないか！」という意見も聞こえてきそうですね。
そうならないように、日頃から管理会社とよく連携をしておいて、空室が出たらどのような家賃設定にするのか、リフォームプランにするのかなどを話し合っておくといいです。
相談できる人を探す
不動産業界に関わりがない人ほど、相談できる相手を探すべきです。
私は、元々不動産と全然関わりがない業種でしたので、相談できる相手を探してみました。
自分が目標とできるような人を見つけるところから探してみてください。
本やサイトをよくみて、どんな人が書いているのか、実績はどの程度なのか、信頼できる人なのかなどを検討してみましょう。
もし、情報発信をしているようであればLINEやメルマガの登録をして情報収集をしたり、個別にコンサルをしてくれるような機会があれば、迷わず飛び込むべきです。
くれぐれも、偽コンサルには捕まらないように、しっかりとその人の出している実績を見てみたり、その人のエゴサーチをしてみてください。
自己資金を稼ぐ
不動産投資にはどうしても自己資金が必要になってきます。
本業・副業、なんでもいいので、とにかく稼いで自己資金を貯めましょう。
自己資金があるほど融資を受けられる可能性も高くなりますし、大きな物件にチャレンジすることもできます。
また、物件を買った後の経営の安定性も強くなります。
キャッシュは本当に大事になります。
今から節約できる部分は節約して、自己資金をしっかりと貯めていきましょう。
物件を見る
とにかく物件を色々とみて相場感を養う必要があります。
初心者のあなた。
「物件の適切な価格ってわかりますか？」
私たちは野菜の値段とか日用品の値段を見て、今日は高いなとか、安いなとか判断できますよね。
判断できるようになったのは、誰から教えてもらったわけでもなく、基準値があるわけでもなく、数多くスーパーを見たり自分が買い物をしてみたりした結果で、相場感が培われてきているわけです。
不動産もそれと同じで、エリアとか、物件のタイプとかある程度絞りながらでもいいので、数多くみてください。
楽待とか健美家などポータルサイトはありますので、そこに掲載されている全部の物件を何度も見るつもりで物件検索をしてみるといいです。
そのうちに相場感が培われてきます。
＼楽待のサイトはこちら↓／
＼健美家のサイトはこちら↓／
そうすると、新着物件で相場とはかけ離れた安い値段のものに出会える日がきます。
しかし、その物件は瞬間蒸発するはずです。
他の投資家も、相場感は培われているので安い物件は秒でさらわれていきます。
しかも、他の投資家は、銀行や不動産業者とのパイプも作れていたりするので、契約までの時間が早いのです。
これらのスピード勝負にも勝たなければいけないので、事前の準備がいかに必要かということがお分かり頂けると思います。
注意
騙されないように自分の頭で考える
ここで一つ注意です。まず、自分の頭でしっかりと考えましょう。
騙す目的の営業のトークに身を任せていると、買う雰囲気にさせられていたり、いい話ばかりで思考が停止してしまう人も多いと思います。
思考が停止した瞬間、営業の獲物になります。
自分の頭で考え続けないといけないのです。
なので、どんなにいい話でも、なぜ良い話なのか、落とし穴は無いのか、よく考えてみることが大事です。
よく考えた上でも、絶対にいい話だとか、自分がカバーできるリスクだと判断できるようであれば、その話にはのってもいいです。
しかし、最後は全ての責任は自分にあるということを忘れないでください。
お金を得るのも自分ですし、リスクを負うのも自分です。
まとめ
いかがだったでしょうか。
不動産投資の初心者がするべきことをまとめてみました。
本当は、まだまだ書きたいことも多かったのですが、今回は量が多くなってきたのでこの辺にしておきます。
今回の記事が少しでも参考になれば嬉しいです。
私もそうですが、みなさんも自分でシミュレーションをしてみたり、リスクなどを考え抜いた上で不動産投資をしていきましょう。
きっと、苦しんで考え抜いた先には、明るい未来が待っています。
それでは今回はこのへんで終わりにします。
