こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日は、副業での不動産投資のやり方についてお話しします。
不動産投資をやってみたいけど、どおやって始めたらいいのかな？
不動産屋さんに聞きに行ったらいいの？
不動産投資の始め方と全体像をざっくりと書いてみます。
だいたいの感じを掴んでいただければ幸いです。
副業での不動産投資のやり方
まず最初に全体像から。
不動産投資のやり方はざっくりと下記の通りです。
- 不動産投資についてしっかりと勉強
- 目標の設定
- 目標達成までの戦略を練る
- 物件を探す
- 物件に買い付けを入れる
- 融資を申し込む
- 決済
- 管理会社を決める
- 運営開始
それでは、それぞれを深堀していきます。
不動産投資についてしっかりと勉強する
まずはこれにつきます。
不動産投資は扱う金額がかなり大きく、失敗したときのリカバリーにも時間がかかることが特徴です。
なので、できるだけ失敗は避けて通ってください。
失敗を避けるためには、知識が必要になります。
知識をつけるために、不動産投資関連の本はできるだけいっぱい読んだ方がいいと思います。
僕も、本屋さんに並んでいる不動産関連の本は、ほとんど読みました。
全部新品を買っても、不動産で被る損失を考えると、完全に元が取れる先行投資です。
これから儲ける金額も大きいので、本には惜しまず投資しました。
しっかりと本を読み込むと、不動産屋さんの言っていることが本当なのか怪しくないのかなどがわかってきます。
不動産業者さんにも色々な方がいて、言葉巧みに儲からないような物件を売ってくる業者さんもいます。
年金の代わりになるとか、節税になるとか、生命保険代わりになるとかこれらの謳い文句は要注意だと思います。
どれも間違ってはいないのですが、業者さんが持ってくるシミュレーションが甘すぎたり、そもそも儲からない前提で、資料を作成して持ってくる場合もあります。
そのときに、サラリーマンの収入と合わせれば節税になりますと営業をしてくるわけです。
儲けるために行う不動産投資ですので、あまり節税に囚われすぎずにきちんと儲かるかで判断してください。
目標の設定
不動産投資の目標を設定します。
不動産に限った話ではないかもしれませんが、何のために投資するのか、どのくらいの金額が欲しいのかを決めます。
この目標の金額に何年で到達したいのかを決めることによって、どのくらいの速度で資産を増やさないといけないのか、どれほどのリスクを取らないといけないのかが決まってきます。
適切なリスクであれば、積極的にリスクをとっても良いと思いますが、リスクの取りすぎには注意が必要です。
ここはしっかりと目標設定を行ってください。
絶対にぶれない自信ができるまで、しっかりと煮詰めて考えた方がいいです。
投資がうまく行くようになると、人間は弱いもので当初の目標やとるリスクの設定を簡単に変えてしまうものです。そうすると、色々とブレが出てきたり、うまく行かないことが出てきますので、注意が必要です。
目標達成までの戦略を練る
ぶれない目標を設定したら、それが実際に実現可能な目標なのか、戦略を練ってみます。
どのくらいの利率でお金を回せそうなのか、何年でどのくらいの自己資金が溜まりそうなのか、どの時期にどのくらいの規模の物件を購入していくのか、などなどシミュレーションをしてみてください。
このシミュレーションの段階で、到達できそうもない目標とわかることもあります。
その場合は、また目標設定からやり直しです。
手間はかかりますが目標の部分は一番大事になってきます。
物件を探す
目標が決まったら、自分の探したい規模の物件を検索します。
「楽待」や「健美家」、「不動産投資連合隊」などが有名なサイトになります。
利回りなどが載っていますが、不動産業者さんから資料を請求して、自分で謄本などもとってみて情報の確認をするようにしてください。
私は出会ったことがありませんが、レントロール（賃料収入の明細のようなもの）の改ざんがあったりするそうです。
資料を揃えたら、現地に出向きます。
そこで、建物の状態や入居の状態、周辺環境などの調査を行います。
物件の近くの仲介店にも、家賃の設定などが適切なのか、どのような設備が入居者受けが良いのかなど、色々とヒアリングをしてみることが大切です。
中にはヒアリングをしてはいけない物件があったり、一度取り扱っている不動産会社へヒアリングする旨を伝えたりしなければならないので、そこは注意してください。
まとめ
そろそろ長くなってきたので、前半は終わりに使用と思います。
前半では、目標設定の部分が一番大事かと思います。
ここは本当にブレてはいけないので、大事にして欲しいパートです。
結婚されている方は、ご夫婦でよく話し合って目標設定してみてください。
きっとパートナーも協力してくれるはずです。
続きは【副業での不動産投資のやり方②】へ続きます。