【生産緑地】2022年問題について考えてみた。

畑 木

こんにちは、普通のサラリーマンです。

 

今回のテーマは生産緑地、2022年問題についてです。

 

2022年問題?来年に何か大変なことが起きるの?
そもそも生産緑地ってなんだっけ?

 

こんなバブル世代を知らないあなたにお送りします。

 

畑

2022年問題とは

 2022年問題とは、1992年に制定された生産緑地法によって定められた生産緑地の問題のことです。

生産緑地では、農業を継続することが義務付けられる代わりに、固定資産税の減免、相続税の納税猶予、贈与税の納税猶予が受けられるとされています。

 

シャンパン 

生産緑地ができるまでの流れ

その昔、バブルだった頃、首都圏には人があふれていた時代がありました。

物価が上昇し、土地の値段も高騰していたようです。

そんな中、農地を宅地に転用し、売却する流れが加速していきます。

首都圏の農地がどんどん売られていくことに歯止めをかけるため、農地のまま30年運用すれば、税金面で優遇しますよーという法律ができます。

 

現在の生産緑地はどうなっている? 

2022年で生産緑地から解除される農地は、指定されている生産緑地の8割にも登ります。

生産緑地法では、生産緑地に30年の農業を行う義務を課していますので、その期限が切れるわけです。

 

つまり、生産緑地を持っている人は、その農地で農業を続けても良いし、売却しても良いし、農地意外の使い方をしても良いというわけです。

 

このように農地に住宅などが立つ可能性が高くなるので、土地の価値や不動産の価値が下落したり、賃貸物件の空室率が上がるのではないというところが大きな論点になっています。

 

高齢男性

実際の土地の流れは?

実際に農業を行っている方も高齢になってきており、自身だけの力では農業を続けることが困難になっている世帯も多くいます。

 

農業が困難になった方が所有している土地は、自治体に買取の申請をすることが可能になります。

自治体も、必ず買取をしなければならないわけではなく、財政面での事情など、買取手が現れなければ宅地に転用できることになります。

そうなると税金も上がりますので、税金対策としてアパートやマンションの建設に踏み切る土地所有者も出てくると思われます。

 

もともと生産緑地は、駅近の土地にはあまり無いため、郊外に収益不動産を所有している人には、少々影響があるかもしれません。

 

もし、生産緑地に新築一戸建てが乱立するようであれば、周囲の賃貸用の一戸建てやファミリー向け物件には影響がある可能性があります。

 

 

国会

いったんこの問題は先送りに!?

これらの問題を受け、政府は2019年に特定生産緑地制度を制定します。

生産緑地指定から30年が経過した農地を特定生産緑地として市町村が指定することにより、税制優遇が継続され、買取の申し出ができるようになる期間を10年間延長する方針を固めます。

 

この制度のおかげで、2022年問題は10年間先送りになることが予想されます。

完全に生産緑地が売却されないかというと、土地の所有者の考えもあると思うので、一概には言えませんが、少なくとも現在の生産緑地が一気に不動産市場に流れ込んでくるという事態は先送りになります。

 

芝生に寝転ぶ男性 

生産緑地問題を不動産投資ではとのように捉えるか

生産緑地問題をまとめてきましたが、以上のことから考えると、問題は大きく分けて2つに絞られます。

不動産そのものの価値の下落と空室率の増加です。

上記の点から考えていきます。

 

生産緑地問題による不動産の資産価値の減少について

生産緑地が宅地化し、住居が過剰供給されるために資産価値が減少するというロジックです。

 

この問題については、まず、自分が持っている物件のエリアに生産緑地がどれほどあるのかのチェックから始める必要があると思われます。

もし、物件の近くに生産緑地が多く存在しているのであれば、今後新築一戸建てやアパート、マンションなどが建設される可能性はあると思います。

 

家賃の下落や物件の供給過多による資産価値の減少の可能性はあると思われます。

 

私の考えとしては、現在持っている投資用物件が、新築と競合しない場合もあると思います。

 

自分も新築の物件を既にもっていて、数年後にさらに新築物件が周囲に建つとなると競合するかもしれませんが、中古で購入した物件で10年とか20年経過しているのであれば、競合はしにくいと考えられます。

 

理由としては、家賃の価格帯が違うからです。

 

私たちの収益部件のお客さんを見てみても、「層」があると思います。

新築の物件では、どうしても家賃に新築の価値がプラスされますので、必然的に家賃は高く募集されます。

入居者も新築の売りを分かった上で入居するため、多少家賃が高くても入居するでしょう。

 

しかし、高い家賃が払えない人はどうでしょうか。

周囲に新築の物件ばかりで高い家賃設定の物件ばかりでは、そのエリアに住めないですよね?

若い結婚したての夫婦で、子供が小さく奥さんが働きに出れない。夫の稼ぎもそれほど良くないという世帯の設定をすると、新築の一戸建てを買うにも頭金がなく、新築を借りるほど毎月の収入に余裕がない。

と、いうことは、中古のそこそこの価格帯の物件に入居する可能性があるというわけです。

 

ここら辺の入居者設定は、エリアによって全然変わってくるので、今一度、自分の物件の周囲の賃貸需要や入居者の属性を聞いてみると良いかもしれません。

 

最悪の場合は、高齢者や生活保護など、属性を下げてみたときにどうかという観点も役に立つかもしれません。

自分の物件はどのような方をターゲットにしているのかをしっかりと把握して、その人たちに役立ちそうな家賃設定やインテリアの仕様にしてあげるとよいと思います。

 

 

空き地 芝 

現在の生産緑地全てが宅地になるとは考えにくい

生産緑地が全て宅地になったら住宅の需要と供給のバランスが崩れる」というのが、今回の問題の本質です。

しかし、住宅は土地があって建物が建てば終わりではないです。

給排水の配管も引かなければなりません。

配管を引くとなるとかなり工費もかかりますし、土地の所有者全員がアパートなどを建てるとも限らないと考えます。

 

生産緑地所有者が全員売りに出すわけではないので、土地の形的に区画整理しづらくなる可能性があると思います。

大きな生産緑地を何人かで所有している場合、全員が売りに出さないケースも考えられると思います。

その場合、売りに出される土地の形がいびつなものとなり、区画整理がしづらくなる可能性も考えられます。

この場合は、土地が使用しづらくなることが想定されます。

 

まとめ

今回は生産緑地問題についての解説と、不動産投資における問題として書いてみました。

ここで書かれているのは、あくまで私個人の考えであって、正解ではない可能性もあるとは思います。

 

不動産は個別の事情が多くあり、同じ条件の物件は2つとしてありません。

なので、購入前に事前にしっかりと調査をして、間違いない資産になる不動産を購入してください。

 

今回取り上げた問題は、不動産投資を取り巻く問題のほんの一部です。

他にも色々な問題や考えなければならないことなどがいっぱいありますので、随時解説していきたいと思います。