【不動産運営報告】再び満室になりました
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回の記事は、再び満室になった経過報告です。
あ〜よかった。満室は幻想ではなかった。
リフォームで色々とお金がかかったけど、満室になって安心した〜。
これから投下した資金の回収ができるかな？
私の今の心境です。笑
今回は、読み物として楽しんでいただければと思います。
再び満室になりました
繁忙期中盤に、満室になった私の物件。
そんな矢先に、管理会社からペラペラの封筒が届きます。
だいたいペラペラの封筒の時は、いいお知らせではないです。( ；∀；)
開けてみると、やはり…
退去通知!!!!!!
せっかく満室になったと思ったところに、退去通知がきました。
大家さんからすると、満室あるあるなのかもしれませんが。
今年は苦労して満室にしたので、ショックがでかいです。
しばらくすると、管理会社から連絡が入って無事に入居が決まりましたとのことでした。
本当によかったです。(*´∀｀*)
今回の繁忙期の成約率は100%だったそうです。
案内したら即決まるという感じだったそうです。
営業マンの立場からすると、とっても仕事がやりやすい物件に仕上がっていたのではないかと予想します。
成約率が高すぎますが、今回はコロナ特例ということで決まればそれで良いと考えることにしました。
本当は、成約率は20〜40%くらいにしたいと考えています。
しかし、今回は市場の動きが本当に読めなかったです。
なので、私の物件を見てくれた入居者さんが確実に入居を決めてくれるように家賃設定やマイソク、お部屋の内容を工夫しました。
なので、成約率100%は高すぎる成約率ですが、狙い通りです。
入居する条件
入居が決まったとはいえ、タダでとはいきません。
やはり、きれいにリフォームすることが条件という話でした。
以前にリフォームをした部屋の写真を使ってマイソクを作成していますので、そのマイソクで入居案内をしているものと思われます。
ここら辺は管理会社・仲介店の柔軟な営業ができないところなのかなと思います。
今回は、空室が出るたびにリフォームをしていたので、現状の流れだと入居は決まるけど、しっかりとリフォームをしないといけない流れが続きそうです。
ま、きれいになるからいいんですけどね。(￣▽￣)
予想としては、来年の繁忙期もリフォームの依頼がいっぱい来そうです。
今後も成約率はデータとして蓄積していき、入居の決まりやすさやリフォームのタイミングを決める材料にしていきたいと思います。
決算報告
紆余曲折、色々なことがあった２０２０年度です。
決算書の作成も終わり、法人税の納税を待つのみとなりました。
２０２０年度の決算は、ずばり
赤字
でした。
原因としては、以下のようなことを考えています。
- コロナの影響で市場の動きが完全にストップした時期があったこと。
- コロナ明けに他の物件と差別化ができるようにリフォームで物件価値を上げておいたこと。
- 不動産市場が冷え切っている時期に、営業マンにやる気を出してもらうために広告費を倍増させたこと。
- ピンチはチャンスという考えのもと、高いセミナーにも参加したこと。
これらが原因として考えられます。
継続的に融資を引くためには、黒字決算をなるべく多くしていきたいところですが、今回はコロナの影響もあり、多くの企業が赤字を出している状況です。
私の法人も例外ではなく、コロナの影響もモロに受けています。
２０２１年度の予想
満室が続いてくれることを願うばかりですが、退去はコントロールできることではありません。
途中クレームやら修繕依頼やら、色々とトラブルもあるとは思いますが、柔軟に対応をしていきたいと思います。
今回、管理会社やリフォーム会社さんにはかなり動いてもらった部分もありますし、繁忙期のタイトなスケジュールの中、無理やり仕事をしてもらった部分も多かったと思います。
なので、その感謝を込めてギフトを持ってお礼に伺おうと思っています。
「不動産投資」という言葉が先行し、他の投資商品と同じように思われる方も多いとは思います。しかし、自分の物件を取り巻く人的な環境を見てみると、色々な人が関わっています。
物件を売ってくれた売主さん。
物件を紹介してくれた不動産業者さん。
融資をしてくれた銀行の担当者。
本部と戦ってくれた銀行の支店長。
物件を確実に登記してくれた司法書士さん。
物件を管理してくれている管理会社の担当者さん。
キレイにリフォームしてくださるリフォーム会社さん。
私の物件を紹介してくれている仲介店の皆様。
入居してくださっている入居者様。
私は、これらの方々に生かされています。
どの方が欠けても、私の不動産賃貸業は成り立ちません。
なので、これから不動産投資を考えている方。
「投資」とは名ばかりで、完全な事業です。
色々な方々に支えられて事業ができているという点を、忘れてはいけないと思うのです。
なので、利益を出すことはもちろん大事ですが、関わっていただいた全ての方に感謝をしつつ事業を営んで行って欲しいと思います。
そういうスタンスで事業をしていると、感謝されることも多いです。
また、何か目標（今回は満室経営）を達成した時の達成感は半端ないです。
本当に嬉しかったです。
この調子で、来年度の繁忙期も満室にして繁忙期を終了できたらと思います。
これからも、運営報告をちょくちょくしていきたいと思いますので、皆様の参考にされば幸いです。
それでは今回はこの辺で終わりにします。
鉄筋コンクリート住宅の寿命は？独自に調べてみた。
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回のテーマは鉄筋コンクリート住宅の寿命は？
というテーマでお話ししていきます。
不動産投資を始めたいけど、中古の鉄筋コンクリートの住宅って寿命はどのくらいなんだろう。
修繕ってどういう時期に行うようになるの？
買ってすぐに修繕することにならないように見極めてから買いたいな。
鉄筋コンクリート住宅の寿命について不安な人へ書きます。
鉄筋コンクリート住宅の寿命は？
最初に、鉄筋コンクリート住宅の寿命についてです。
鉄筋コンクリート住宅の寿命は117年と言われています。
もちろん定期的に修繕をした場合です。
117年と言われる根拠は下記の資料からです。
他の資料では、鉄筋コンクリート住宅の寿命は50年と言われています。
今回参考にしている資料
鉄筋コンクリート造住宅の寿命
鉄筋コンクリート造住宅の寿命は、国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介より、117年と言われています。
国土交通省の参考資料では、鉄筋コンクリート造住宅の平均寿命は50年とされている。
補修の必要性は下の図の通りです。
早期に修繕をした方が、部分的な修繕で済み、修繕費も安く済みます。
鉄骨が錆びてきたり、コンクリートが一部剥落してくるような状態では、早期に修繕が必要になります。
屋上の防水に関しては上記の通りです。
軽度でも防水層の保護塗料は全面に塗布する必要があるようです。
塗料の耐久性も色々とあります。
事前に下調べや相見積もりは必要になります。
鉄筋コンクリート造住宅の価格の推移
では、古い住宅ほど安くなるのでしょうか。
国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介
の資料によると、築20年以上のRC,SRC物件の価格は一定水準で推移することがわかります。
このデータから、新築や築浅の物件を買うよりは、築20年以上の物件を買う方が物件価格の下落リスクを下げることができると考えられます。
本当に適切な価格なのかを判断するには、相場感を鍛えておく必要があります。
様々な物件を見に行って、相場感を鍛えておきましょう。
鉄筋コンクリート造住宅の修繕について
東京大学の野口貴文さんによる既存鉄筋コンクリート造建築物の調査・診断・余命予測・補修の現状を参考にしています。
この資料では、外壁のひび割れ、タイルの状態、屋上防水の施工について述べられている資料です。
実際に大規模修繕をしたことがない人にとっては、参考になる資料です。
自分の物件の大規模修繕をするときの、一つの目安にしています。
基準や施工方法を知っておくことによって、修繕業者さんと、もまともに話ができるようになります。
勉強をして知識をつけておくと、リフォーム詐欺に会う確率も下げられます。
この資料のことを少しでも理解することができれば、修繕業者との共通言語が手に入ります。
なので、大規模修繕を依頼する前の知識としては、最低限の知識だと思います。
ここからは各工事で、用語の意味が気になる部分をさらに調べてまとめていきます。
屋上防水
かぶせ工法
既存の屋上防水の防水層に対して新たに防水層を重ね塗りする方法のことです。
既存の防水層の傷んでいるところは除去して施工します。
メリット
- 産業廃棄物が少なくて済む。
- 既存防水層の撤去部分が少なくて済むので、騒音や振動が少ない。
- 工期や工事に関わる人員の削減ができる。
デメリット
- 既存の防水層の素材と重ね塗りする防水層の素材の相性の問題がある。
- 重ね塗りすることにより、重さが増すので強度の問題がある。
- 重度の損傷には不向き。
鉄筋コンクリート造住宅の寿命を伸ばすには
定期的なメンテナスが必要となります。
躯体の劣化度合いによって、鉄筋の腐食度合いも変わってきます。
鉄筋コンクリート造住宅の、劣化度の評価基準は下記の通りです。
これらの劣化度を判断するには、クラックスケールがあると便利です。
ひび割れの程度が分かり、どの程度の劣化かわかります。
ひび割れ被覆工法
ひび割れの上に防水の塗膜を形成し、ひび割れの中に水分が侵入することを防ぐ方法です。
ひび割れの目安は0.2mm程度です。
注入工法
ひび割れに樹脂やセメントを注入してひび割れの中に水分が侵入することを防ぐ工法。
参考までに、動画がありましたので載せておきます。
充填工法
ひび割れに沿って1cm幅で溝を作成し、樹脂やモルタルなどを充填する方法です。
0.5mm以上のひび割れに適応します。
外壁タイル
劣化の状況により、施工する修繕内容がかわります。
部分的な張り替えか、タイル自体を張り替えずに、アンカーピンというネジを埋め込む工法に分かれます。
＼アンカーピンに関する参考資料はコチラ↓／
詳しいことは資料を参照してください。
Youtubeにも動画があります。
参考になる動画です。
まとめ
いかがだったでしょうか？
普段とはテイストをかなり変えて、修繕や住宅の寿命という部分にフォーカスしてお話をしてきました。
あまり頻繁には出てこない大規模修繕というワードですが、かかる金額がかなり大きいです。
なので、しっかりと知識をつけた上で修繕の発注をしないといけません。
今回ご紹介した内容だけでは、不十分な点も多いかもしれません。
しかし、少しでもみなさまの参考になると幸いです。
それでは、今回はこの辺で終わりしにします。
不動産投資の初心者がするべきこと
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回のテーマは、不動産投資の初心者がするべきことです。
不動産投資に興味を持って始めようとしているけど、何からやったらいいかわからない…
そんな方に向けて書いていきます。
不動産投資の初心者がするべきこと
これから不動産投資を始めようとしているあなた。
ワクワクしていますよね。
不労所得、お金の心配がない生活。
夢のようですね。
これから、その夢に向かって走っていくわけですが…。
まずは、物件を買いたい衝動を抑えて、
夢見る不労所得や働かない生活とか一切忘れてください。
あなたはこれから人生で最も大きな買い物をします。
しかも失敗するリスクもあります。
間違えると、生活が破綻するかもしれません。
家族にとんでもない迷惑をかけるかもしれません。
これからしっかり勉強しますか？
家族の同意は取れていますか？
あなただけ焦って投資をしたいと思っていないですか？
配偶者以外の親族は反対していないですか？
これらの質問にYesと答えられる方。
以下を読み進めていきましょう。
もしNoが付く方は、ご家族と話をしたり、投資に関してよく考えたり、ご家族の同意を得てからの方が良いかもしれません。
それでは、Yesと答えられた方々。
いきましょう！
まずはしっかりと勉強をする
現在はインターネットでも情報が多く出ており、本も多くなっています。
なので、以前に比べて情報は多く出回っている状態です。
不動産に限らず、投資・お金関連の話は情報を知らないと損をすることが多くあります。
なので、知識に投資する事は絶対に必要です。
不動産投資に関わる知識は多岐に渡ります。
最初は勉強し始めてもわからないことが多すぎると思います。
なので、よく理解できない間は、物件を買わない方がいいです。
本当にそう思います。
知識が無い状態で不動産業界に来てしまうと、まさに業者の獲物です。
一瞬で死にます。
特に不動産業界は動く金額が大きいため、詐欺のような手法があったり、修繕費なども水増しにて請求されたりします。
最低限の知識だけではなく、よりしっかりと知識をつけて、どんな状況も乗り切れるだけの知識をつける必要があります。
最初から全部の知識をつけてからでも遅くはないです。
できるだけ焦らずに、基礎を固めてください。
しかし、実践しないと知識として定着しない部分もあるのも事実です。
ある程度全部の分野を勉強したら、次は実践しながら知識を確かめていくようなイメージで行動できると良いですね。
特に物件の選定の仕方や、銀行との付き合い方は場数がものをいいます。
どんどんトライして、だめだったらしょうがないくらいの気持ちで挑むと良いですね。
特に不正に関する情報には敏感に察知する
不動産投資に関する不正融資の問題や、詐欺的な不動産の営業、怪しいセミナーなど、不正に関する情報は多くあります。
世の中で、どのような不正の事例があるのか、ネットで検索をすればだいたい出てくる時代になりました。
スルガ銀行の不正融資問題や、住宅ローンを使用した不動産投資、カボチャの馬車といったところが有名です。
その他にも、不動産に関する不正や偽装など色々な情報がありますので、ご自身でよく調べて頂き、業界内でどのようなことが行われているのかを把握する必要があります。
こういう情報を知らないで、営業マンのいいなりに物件を買ってしまうと、大きな負債を負うことになりますので、注意してください。
投資プランを考える
私からいくつか質問です。
- この記事を読んでくれているあなたは、いつまでにどれくらいのお金が必要ですか？
- その立てている目標は、本当に不動産投資じゃないと達成できないものですか？
- 他の手段は考えましたか？
- リスクがあることを念頭に置いていますか？
これらの質問をされたときに、「ウッ!!」となった方も多かったのではないでしょうか。
実は、私もその一人でした。
これらの自問自答をした上で、どうしても不動産投資をやりたくて現在に至ります。
意外と始めてみると、なかなか成果が出ないことが多く、失敗も多くありました。
購入前の方にとっては、「成果＝購入できる体験」になりますので、成果を得るためには、何回も何回も失敗や検証を積み重ねなければいけません。
それこそ、遊びにいく時間も無くなりますし、家族との時間も少なくなります。
遊びや家族を優先にしてしまうと、どうしても不動産投資の優先順位が下がってしまうので、なるべく高い優先順位になるように時間をコントロールしたり、家族を説得したりする必要が出てきます。
小額からスタートする
いきなり多くの借入をする事は怖いですよね。
不動産を購入したいけど、いきなり大きな借金を背負うのは不安という方は、まずは自己資金をしっかりと貯めて、頭金を多く入れるといいです。
すると、毎月の返済額が少なく済みますし、空室が出ても、赤字になる事は少なくなります。
しかし、想定外の出費に備えて、ある程度の現金は必要になります。
貯めた自己資金全額を頭金や諸費用に使用してしまうのは避けた方が良いです。
また、築古戸建てや区分マンションは1戸だけですよね？
入居率で考えると、100%か0%です。
入居している間はいいですが、「退去した後に入居が決まらなかったら…」ということも想定しておかなければなりません。
私の持論ですが、入居率が100か0かという状態になってしまうのは、リスクだと思っています。
ある程度の規模のアパートであれば、1戸空いたところで、他の入居で返済をカバーできたり、家賃収入を得ながら修繕ができたりします。
なので、私は複数戸ある物件の方がリスクがコントロールしやすいと考えています。
「全部退去になったら大変じゃないか！」という意見も聞こえてきそうですね。
そうならないように、日頃から管理会社とよく連携をしておいて、空室が出たらどのような家賃設定にするのか、リフォームプランにするのかなどを話し合っておくといいです。
相談できる人を探す
不動産業界に関わりがない人ほど、相談できる相手を探すべきです。
私は、元々不動産と全然関わりがない業種でしたので、相談できる相手を探してみました。
自分が目標とできるような人を見つけるところから探してみてください。
本やサイトをよくみて、どんな人が書いているのか、実績はどの程度なのか、信頼できる人なのかなどを検討してみましょう。
もし、情報発信をしているようであればLINEやメルマガの登録をして情報収集をしたり、個別にコンサルをしてくれるような機会があれば、迷わず飛び込むべきです。
くれぐれも、偽コンサルには捕まらないように、しっかりとその人の出している実績を見てみたり、その人のエゴサーチをしてみてください。
自己資金を稼ぐ
不動産投資にはどうしても自己資金が必要になってきます。
本業・副業、なんでもいいので、とにかく稼いで自己資金を貯めましょう。
自己資金があるほど融資を受けられる可能性も高くなりますし、大きな物件にチャレンジすることもできます。
また、物件を買った後の経営の安定性も強くなります。
キャッシュは本当に大事になります。
今から節約できる部分は節約して、自己資金をしっかりと貯めていきましょう。
物件を見る
とにかく物件を色々とみて相場感を養う必要があります。
初心者のあなた。
「物件の適切な価格ってわかりますか？」
私たちは野菜の値段とか日用品の値段を見て、今日は高いなとか、安いなとか判断できますよね。
判断できるようになったのは、誰から教えてもらったわけでもなく、基準値があるわけでもなく、数多くスーパーを見たり自分が買い物をしてみたりした結果で、相場感が培われてきているわけです。
不動産もそれと同じで、エリアとか、物件のタイプとかある程度絞りながらでもいいので、数多くみてください。
楽待とか健美家などポータルサイトはありますので、そこに掲載されている全部の物件を何度も見るつもりで物件検索をしてみるといいです。
そのうちに相場感が培われてきます。
＼楽待のサイトはこちら↓／
＼健美家のサイトはこちら↓／
そうすると、新着物件で相場とはかけ離れた安い値段のものに出会える日がきます。
しかし、その物件は瞬間蒸発するはずです。
他の投資家も、相場感は培われているので安い物件は秒でさらわれていきます。
しかも、他の投資家は、銀行や不動産業者とのパイプも作れていたりするので、契約までの時間が早いのです。
これらのスピード勝負にも勝たなければいけないので、事前の準備がいかに必要かということがお分かり頂けると思います。
注意
騙されないように自分の頭で考える
ここで一つ注意です。まず、自分の頭でしっかりと考えましょう。
騙す目的の営業のトークに身を任せていると、買う雰囲気にさせられていたり、いい話ばかりで思考が停止してしまう人も多いと思います。
思考が停止した瞬間、営業の獲物になります。
自分の頭で考え続けないといけないのです。
なので、どんなにいい話でも、なぜ良い話なのか、落とし穴は無いのか、よく考えてみることが大事です。
よく考えた上でも、絶対にいい話だとか、自分がカバーできるリスクだと判断できるようであれば、その話にはのってもいいです。
しかし、最後は全ての責任は自分にあるということを忘れないでください。
お金を得るのも自分ですし、リスクを負うのも自分です。
まとめ
いかがだったでしょうか。
不動産投資の初心者がするべきことをまとめてみました。
本当は、まだまだ書きたいことも多かったのですが、今回は量が多くなってきたのでこの辺にしておきます。
今回の記事が少しでも参考になれば嬉しいです。
私もそうですが、みなさんも自分でシミュレーションをしてみたり、リスクなどを考え抜いた上で不動産投資をしていきましょう。
きっと、苦しんで考え抜いた先には、明るい未来が待っています。
それでは今回はこのへんで終わりにします。
不動産投資で得られたもの
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回のテーマは、不動産投資で得られたものというテーマでお話をしていきます。
不動産投資に興味があるけど、実際にやってみるとどういうメリットがあるんだろう？
不動産投資をやってみたいけど、いまいち一歩が踏み出せない方にお送りします。
得られるもの① お金
最初は不動産投資をしている方のほとんどの目的、お金です。
投資金額の数%ほどのリターンを得られています。
株式投資などでは、自分のお金しか運用できません。
なので、数%のリターンと聞くと、それほどリターンがないようなイメージがあると思います。
しかし、不動産は融資を活用してその融資金額も合わせた数%なので、リターンは大きいです。
私が購入した物件からのキャッシュフローを見てみると、だいたい普通のサラリーマンがもう一人増えたくらいのキャッシュフローがありました。
順調にお部屋が埋まっている状態を維持できるのであれば、この状態を維持することができます。
ただし、修繕などのお金もかかってきますし、空室が続けば持ち出しになる可能性もありますので、自分が負える範囲でのリスクに留めておく必要があると考えています。
得られるもの② マーケティングの観点
次にマーケティングの視点です。
ただ普通にサラリーマンとして働いているだけでは、どのように顧客を獲得するかというマーケティングの視点を持って働くことは少ないと思います。
しかし、不動産投資をする上では、エリアに競合がいないか、自分の物件の特徴や強みは何か、自分の物件の弱みは何か、エリア的にチャンスはないかと言うように、色々なことを考えながら物件を選定していきます。
上記に書いたような考え方は、ロジカルシンキングとして本にも記載されており、SWOT分析なんて言われています。
冷静に考えれば当たり前のことなんですが、いざ自分の事業とか自分の会社のこととなると、スムーズに強みが言えなかったり、弱みを把握していなかったりするものです。
自分の事業を持つことによって、自分の会社のことや、自分の市場価値・人的資本の価値など、俯瞰して物事を考えられるようになりました。
このような視点は本当になかったので、今の仕事にもしっかりと生きています。
得られるもの③ 育児休暇（余裕のある時間）
小泉環境大臣が取得したことで、一時フォーカスされた育児休暇です。
自分は少ない期間ですが、数ヶ月間、育児休暇を取得することができました。
まだ私の会社では、男性社員が育児休暇を取得した例は無く、私が初めての事例となりました。
少し考えてみると、普通の月収しかもらっていないのに、数ヶ月生活していけるだけの蓄えを作るのは困難です。というか数年かかります。
なので、本業だけでなく、どうしても資産運用や副業が必要になります。
そんな中、不動産投資をしていたおかげで、月に数十マンのキャッシュフローが入ります。
このキャッシュフローの安心感は、他の事業には無い安心感だと思います。
なので、育児休暇中もお金の心配をすることなく育児や妻のフォローに専念することができました。
得られるもの④ 職場の人間関係が楽になる
不動産投資は私たちに自由をもたらしてくれると思っています。
職場の人間関係に悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
根本的に解決できるわけではないですが、不動産投資をすることによって心に余裕ができると、今までイライラしていたことも許せるようになってきます。
悟りを開いているかのような表現ですが、本当です。
金銭的に余裕があれば、上司に媚を売る必要もなくなってきますし、本当に自分がやりたい仕事をやるように専念できると思います。
不動産投資をやる前は、収入が会社だけに依存していたので、会社で成果を出さなくちゃいけないとか、昇進しなければいけないとか、同期との競争に勝たなければいけないというようなプレッシャーが毎日かかっていました。
しかし、収入の柱がもう一つできることで、会社に依存する体質から抜け出すことができます。
その結果、普段なら言えないことを言えるようになったり、会社内でリスクをとることもできるようになってきます。
結果としていい仕事ができるようになってきます。
得られるもの⑤ 新たな仕事
上の項目では、不動産投資をするといい仕事ができるようになるというお話をしてきました。
不動産投資をしていることで、事業全体を俯瞰してみることができるようになったので、新たな仕事を任せてもらえるようになりました。
現在の私の状況ですが、今まで関わっていた仕事とはまた別の仕事の依頼が舞い込むようになってきました。
それも、昇進の話もセットになっていますので、本当にお得な条件での仕事の依頼です。
具体的には、今まで現場で色々な仕事をやってきましたが、これからは現場の人材をマネジメントする立場になっていきます。
これまでの仕事の内容からは想像がつかないような仕事の依頼でした。
今、これらの新たな仕事に着手しています。
大変な作業も色々とありますが、現場仕事意外の楽しさや難しさ、やりがいを感じている状態です。
本当に毎日が充実し始めました。
まとめ
今回は不動産投資で得られたものについて解説してきました。
お金はもちろん、多くの考え方を学べる事業です。
色々な人を巻き込みながら一つの事業をしていかなければならないので、この経験が本業の方でもどうしても生きてしまいます。（いい意味で）
なので、お金も得られるようになりますが、本業の他の人材とは違う観点で仕事ができたりもします。
上司からみて、貴重な人材に進化することができる事業だと思います。
これからも、色々な人に助けていただきながら事業を大きくしていきたいと思います。
今回はこの辺りで終わりにします。
固定資産税・都市計画税がpaypayで支払えるようになったので解説します。
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回は、固定資産税・都市計画税の納税通知書が届いたので、納税に関する話です。
納税って面倒くさいな。
どうにか楽に支払いができないのかな。
そんな腰が重たい方に向けて書きます。
本記事の結論
スマホで納付ができるようになっており、かなり便利・お得になっている。
- 今までの納付方法
- 新しい納付方法
- ただの納税なのにポイントがつくpaypay
- paypayのダウンロードから
- paypayに銀行口座を登録する
- paypayの残高にチャージする
- paypayで請求書のバーコードを読み取る
- 肝心の還元は？
- 決算の時期はどうする？
- まとめ
今までの納付方法
今までの納付方法は、金融機関や市役所、コンビニでの支払いになることがほとんどでした。
上記の方法では、実際に金融機関に出向いたりとか、お金をおろしたりとか、結構大変な作業になるんです。
本当に面倒くさい。
金融機関で振り込みをしようとすると、かなり待たされてしまい、時間の効率が悪いんです。
クレジットカードでの支払いもできました。
クレジットカードでの支払いは、できるだけ効率よくマイルを貯めることを考えて、会費の高いプラチナカードとかを使用する方法がありました。
しかし、年会費や手数料がかかってしまうし、マイルを貯めても私の場合はあまり飛行機に乗らないため、使い勝手が悪かったです。（個人の見解です。）
新しい納付方法
paypayやLINEpayで固定資産税・都市計画税が払えるようになっています。
自治体によって、対応している支払い方法が違ってきますので、納付先の市のHPをしっかりと見比べてみてください。
大体複数の決済方法に対応していますので、自宅の固定資産税も納付できるような方法が見つかると良いですね。
ただの納税なのにポイントがつくpaypay
paypayの方がLINEpayと比べてポイントがつくようなので、今回はpaypayでの支払いをしてみます。
付与されるポイントについては、paypayの公式ページを参考にしてください。
基本的には、0.5%の還元率です。
paypayを普段から使用していて、前月の100円以上の決済回数が50回以上の方は、基本的には1%の還元率になるようです。
さらに、前回の決済金額が10万円以上であれば、上記の還元率に＋0.5%です。
最高1.5%ものポイントが還元されます。
税金の支払い方法は下記のURLを参照してみてください。
不動産投資をしていると、物件の規模は大きいものが多く、固定資産税は高くなりがちです。
例えば、50万円だと1%の還元率だとしても5000円が還元される計算になります。
5000円って大きいですよね！
しかも手間もかからないので、便利でお得って最高です。
ということで、ここからは実際に納税するまでの流れを見ていきます。
paypayのダウンロードから
お恥ずかしながら、私はまだpaypayを利用したことがありませんでした。笑
なので、ダウンロードするところから開始です。
paypayに銀行口座を登録する
paypayに銀行口座を登録します。
自分が普段使用している口座とpaypayを紐付けます。
顔写真の撮影と、本人確認の書類（免許書など）の登録が必要になりますので、用意します。
paypayの残高にチャージする
いよいよpaypayの残高にチャージです。
今回の納税は、投資用一棟物の物件のため、納税金額もかなり大きいです。
チャージする金額も大きいので、若干緊張します。
paypayで請求書のバーコードを読み取る
paypayの画面から請求書払いをタップして、
画面したの方にある、「請求書を読み取る」のボタンをタップします。
請求書のバーコードを読み取ると支払いができます。
納税金額が大きい請求書には、バーコードが記載されないようです。
私の場合は、全期の支払いだと金額が大きすぎますので、4期に分割して支払うことにしました。
肝心の還元は？
この通りきちんと還元されました。
値段の部分は消していますが、きちんと支払い・還元がされています。
還元されるまでに時間がかかりますので、気長に待とうと思います。
特定の条件を達成すると、還元率がアップするようです。
私の場合は、来月から1%の還元率になるようです。
計算すると、固定資産税をpaypayで支払うだけで、5000〜6000円ほど還元される計算になります。
家族で外食ができる程度の還元です。
普通に請求書払いをしているだけでは、もったいないと思える金額です。
決算の時期はどうする？
決算の時期には、納税した領収書などを添付して税理士さんに提出していますが、paypayでの支払いの場合、領収書が発行されません。
そのため、納税が終了したら一度、納税証明書を発行してもらいに市役所などにいく必要があります。
この点を面倒くさいと感じる場合は、クレジットカードでの納税の方が良いかもしれません。
クレジットカードですと、利用明細の添付で決算処理ができますので。
まとめ
いかがでしたか？
コロナの影響で外に出ることが怖いとか、そもそも納税が面倒臭いと思っている方には魅力的な記事になったのではないでしょうか。
これからどんどんキャッシュレス化が進んできます。
便利にお得になるものがあったら、どんどん利用していきたいですよね。
また、何かお得な情報があったら、皆様にご報告いたします。
それでは今回はこの辺りで終わりにします。
満室という幻想
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回は満室の幻想というテーマで書いていきます。
やっと満室になったと思ったらすぐに退去が出ちゃった。
なかなか満室を維持するのは難しいな。
何を隠そう、私の気持ちです。
今、考えていることを綴ります。
単身用物件は回転が早い
単身用物件は、回転率がすごく早いです。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の市場データを参考に考えてみます。
出典：公益財団法人日本賃貸住宅協会 市場データより
2020年上半期のデータですが、学生・単身の入居期間は2〜4年が約7割となっています。
なかなか４年以上住まわれる方はいないと考えた方がいいかもしれません。
一方で、ファミリー向け物件では、4〜6年・6年以上住まわれる方が約7割となっています。
上記のデータを参考にして、自分の物件の入居期間がどれくらいになっているのか比較・検討してみると良いと思います。
あまりにも上記のデータとかけ離れていると、何かしらの住みづらい要因があるかもしれません。
満室期間を少しでも長くするために
上記のデータを参考に、なるべく長い期間入居していただけるように物件を運営していきます。
私が運営している中で、意識した方が良いと思えるポイントを整理しておきます。
常に物件は綺麗に
私は管理会社に物件の管理を委託しています。
管理の中でも、定期的に清掃をきっちりと行ってもらっています。
中でもゴミ捨て場が汚くなると、すぐにスラム化しますので注意が必要です。
積極的に清掃しようと思えない場所です。
なるべく気持ちよく清掃してもらえるように、掃除用品を定期的に新しくしたり、定期清掃にかかる費用を少し上乗せしたりするのも、戦略の一つだと思います。
やはり清潔感に勝る空室対策は無いと思います。
管理会社とは良好な関係を維持する
みなさん管理会社さんとはどのくらいの頻度でコミュニケーションをとっていますか？
実際に、管理の担当者とお会いしたことは何回あるでしょうか。
私は、繁忙期意外は定期的に物件を視察しに行ったり、管理会社・仲介店周りをして菓子折を置いてくるようにしています。
管理会社の方たちは、私の持ち物である物件を定期的に清掃してくれたり、契約などの雑務の処理してくれたり、クレーム対応をしてくれたりしています。
普通に考えて、自分のためにここまで多くの人が働いてくれていると考えると、ありがたくてありがたくて涙が出てきます。
なので、この感謝の気持ちをなるべくわかりやすい形で示す努力をしています。
ちゃんと物件を自分の目で見にいく
定期的に自分の目で見にいくことによって、管理会社からみても真剣に物件を運営している人だという印象を持ってもらえる可能性が高くなります。
あまり悪いことは言いたくは無いですが、不動産業界やリフォーム業界は、ぼったくられることもあるそうです。
まだ私はそのような思いはしていませんが、なるべく気を抜かずに良好な関係を保ちつつも、常に一定の緊張感があるようにしています。
特に注意してみている場所は、上記に書いたゴミ捨て場の状況や放置自転車についてです。
サドルにホコリが大量に乗っているものが多くあると見栄えも悪く、新規の入居促進にもつながりにくくなります。
放置自転車は1台1000円程度で廃棄してくれますので、それほど大きな出費にはなりません。
1年に1回程度は、放置自転車のチェック・廃棄の手配をお願いしてみてはどうでしょうか。
クレーム対応は迅速に
物件を運営していると、たまに出てくるのは入居者からのクレームです。
しかもそのクレームは、すぐに対応しなければならないものが多いです。
私が経験したクレームは、ウォシュレットの故障、換気扇の故障といった内容でした。
他にもクレームを頂いたことはありますが、どれも緊急性が高いものでした。
これらのクレームは、だいたい管理会社から電話があります。
電話というところが重要で、管理会社も緊急だと思っている連絡なので、電話をしてきていると思っています。
〇〇が壊れたみたいで交換してもいいですか？
〇〇円かかりますが、大丈夫ですか？
と申し訳なさそうに連絡がきます。
今までの、リフォームなどの経験から、相場とかけ離れた値段でなければ即決しています。
緊急の出来事なので、多少高くてもすぐに対応してもらう手数料だと思ってお支払いしています。
このスピード感は、管理会社側からすると仕事がしやすいみたいです。
重要なのは、きちんと儲けること
満室にこだわることはいいことだと思いますが、こだわりすぎるのはダメだと思っています。
どの仕事でも同じですが、大事なことは儲けることです。
つまり、満室にすることだけに囚われすぎてはいけないと考えています。
繁忙期も終わりましたし、不動産業界としては、ホッと一息つける時期に入ってきたのかと思います。
そんな中、
空室が出たからなるべく早く埋めてくれ！
なんて要望したら、管理会社からすると、
ちょっと待ってくれ…。
と言いたくなると思います。
なので、今の時期の多少の空室は目をつぶり、繁忙期に頑張ってもらったことに対する労いをすることが、長い目でみると今後の入居促進に繋がるのではないかと思います。
不動産賃貸業全体でのバランスを考える
これまで色々と書いてきましたが、データだけで考えると、不動産賃貸業を営む上で単身だけの物件だけを所有するとか、1つのエリアに絞ると言うのもリスクが高いということができそうです。
複数棟持ってリスクを分散したいところですが、レバレッジを効かせる場合は借入も増えます。
物件を購入する時には諸経費も必要になりますので、現状の状態をよく考えて、取れるリスクをとっていきましょう。
まとめ
今回は満室の幻想というテーマで書いてきました。
満室を継続するためには、空室が出てもすぐに埋まるような、競合よりも魅力的な条件にする必要があります。
設備的に魅力を出していくのか、価格的に魅力を出していくのか、判断が分かれるところです。
満室にこだわりすぎることなく、できることを淡々と行っていきたいところです。
入居者層の変化!? 需要が広がる可能性について
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日のテーマは、入居者層の変化についてです。
私の物件の賃貸需要に変化が出てきたかもしれません。
その可能性について述べていきます。
入居者の層なんて変化するの？
住む人の層ってそんなに変わらないんじゃない？
そんな可能性を感じられない人に、ちょっと夢を与えられるかもしれない記事になっています。
今までの入居者層
私の物件の今までの入居者層は、近くの大学、近くに勤務する社会人だけでした。
エリア的に、ものすごく多くの企業があるわけではないので、6〜7割は大学生がメインの物件となっていました。
この物件を買ってから、現状回復だけしかしてきませんでした。
それほど大きくリフォームをしたり、家賃設定などをいじったりしていません。
私の物件に住んでくださっている人は、男性の大学生が多く、駐輪場もちょっと荒れており、若干雰囲気も悪かったと思います。
お部屋も少し暗く、お客さん目線でお部屋を見た時は、「暗いな…」と印象を持つような仕様になっていました。
そんな私の物件でしたが、購入してからほぼずっと満室が続いている状態でした。
とりわけ問題もなく、順調に運営していました。
しかし、今回のコロナウイルスの影響から、空室が目立ち始めます。
2020年に入ってから、1年間の合計で11室の退去がありました。
私の物件のほぼ半分の数字です。
去年対策をしていなければ、今頃大変なことになっていました。
しかし、このコロナ騒動のおかげで、何かをしなければと思う事ができました。
コロナウイルスの影響についてまとめた記事も過去にアップしていますので、よろしければ覗いてみてください。
＼コロナウイルスの影響についてまとめた記事はコチラ↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
現在の入居者層
現在の入居者は、物件から比較的遠くの会社に勤めている人や、女性の方が多く入ってくれるようになりました。
中にはカフェの店員さんもいらっしゃいます。
私は勝手に、カフェの店員さんはお洒落に敏感だと思っています。（失礼かも！？）
今まで、物件を運営している中で、女性の方の入居はありました。
でも、カフェの店員さんはいらっしゃらなかったんです。
この変化には驚きましたし、今後の入居の可能性を大きく広げられると思っています。
今までは、近隣の施設に通学・勤務されている方だけが対象の物件だと思っていました。
しかし、今後はもう少し遠くの施設に勤務されている方も、対象になると思っています。
そうすると、駅の近くも対象になってきます。
私が所有している物件の最寄り駅は、比較的大きな駅で、お店や会社なども多くあります。
今後、社会人の方を多くターゲットにしていけそうな雰囲気が出てきました。
入居者層が変化した要因
今回、入居者層が変化した要因を考えてみました。
ちなみに成約率はものすごく良かったので、内見してくださった方のほぼ全てが契約にまで結びつきました。
条件としては良すぎるくらいだったと思います。
今回設定した条件について考えていきます。
家賃設定
今回、家賃は結構下げました。
最初は、しっかりと家賃を下げて、成約するかどうか反応を見ながら、徐々に上げていきました。
最終的には、まだ上げられそうというところで、満室になってしまったため、詳細に条件を決めきれていません。
また、退去が出たら、もう少し家賃を上げて募集をしてみようと思います。
リフォーム
やっぱり今回の目玉ですね。
フロアタイルを交換したところがかなり大きいと思います。
こちらのリフォームに関しては過去に記事にしています。
＼リフォームに関する記事はコチラ↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
物件を紹介してくれる仲介店さんとしても、床が張り替えしたばかりで綺麗な状態というのも、訴求のポイントになったのではないかと思われます。
また、床の色は、最近流行りの色にしてあります。
インスタ映えを意識した物件になっています。
ポータルサイトでの訴求の仕方
ポータルサイトでの見せ方も工夫しました。
リフォームが終わったら、即座に写真を更新してもらいました。
ポータルサイトの管理は、管理会社の中でも部署が別なようです。
私はてっきり修繕が終了したら、ポータルサイトの写真も更新されるとばかり思っていました。
しかし、修繕が終了したという連絡を受けてから、ポータルサイトの写真を見てみると写真が更新されていません。
ここは即座に写真の更新をお願いしました。
すぐに写真を差し替えてもらいました。
やはりお部屋の雰囲気は、前よりもかなりよくなりました。
また、家賃意外にも入居者さんのお金がかかる部分（共益費など）があるのですが、そこの値段の見せ方にも工夫をしています。
あまり詳しく説明をすると、身バレのリスクがあるので今回は紹介しません。
入居希望の方が、こちらが提示した条件をどのように受け取るのか、どのような印象を持つのかは綿密にシミュレーションをして、条件設定をしました。
今回の成約率を見る限りでは、私の考えが正解だったようです。
これから狙っていく入居者層とは
これからは、社会人の比率を高めていきたいと考えています。
理由は、社会人の方が長く住む可能性が高いからです。
学生さんも入ってもらって本当に助かっています。
しかし、学生さんはだいたい2年で退去してしまう事が多いです。
今回は修繕にお金をわざとかけました。
しかし、退去の回数が多いと、広告費、退去時のルームクリーニングなどの費用が頻繁に出ていきます。
なので、退去の回数は少ないに越したことはありません。
私の物件では、社会人で３回更新をしてくださってる方がいます。
よほど気に入ってくれているか、転職もしないで長く住んでいただいています。
まとめ
いかがだったでしょうか？
今回はコロナがきっかけで、チャンスを生み出す事ができました。
しっかりと現実に向き合って、出来ることをコツコツやってきた結果だと思います。
今回のリフォームで、もちろん結果につながっていない部分もあります。
それらは、次回から行わなければいいだけの話です。
具体的には細かい部分のリフォームです。
コンセントやドアノブを新品に交換するというのはあまり意味がなかったかもしれません。
確かに綺麗にはなりますが、次回からは考えたいと思います。
やらないかといえば、検討はすると思います。
しかし、優先順位は低いです。
今回の記事が参考になれば幸いです。
