副業での不動産投資のやり方②

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こんにちは。普通のサラリーマンです。

 

今日も、副業での不動産投資のやり方についてお話しします。

前回の記事の続きなので、前回の記事をまだ読んでいない人はそちらもどおぞ。

 

real-officeworker-estate.hatenablog.com

 

不動産投資をやってみたいけど、どおやって始めたらいいのかな?
不動産屋さんに聞きに行ったらいいの?

 

不動産投資の始め方と全体像をざっくりと書いてみます。

だいたいの感じを掴んでいただければ幸いです。

 

 

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副業での不動産投資のやり方

改めて全体像から。

不動産投資のやり方はざっくりと下記の通りです。

 

不動産投資のやり方
  • 不動産投資についてしっかりと勉強
  • 目標の設定
  • 目標達成までの戦略を練る
  • 物件を探す
  • 物件に買い付けを入れる
  • 融資を申し込む
  • 決済
  • 管理会社を決める
  • 運営開始

 

前回の記事で「物件を探す」パートまで終了しています。

 

今回は「物件に買い付けを入れる」パート以降を書いていきます。

 

では、それぞれを深堀していきます。

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物件に買い付けを入れる

いよいよヒアリングなど、現地調査が終わって購入することが本格的に決まったら、買い付け(申し込み書類)を出します。

 

買い付けは、不動産業者さんを通して売主さんへ渡されます。

 

買い付けの書式は、不動産会社で用意されている場合もあります。

どのような書式だといいのか、どのような内容が書かれていれば良いのか、不動産業者さんに聞いてみるといいと思います。

 

ちなみに、買い付けを出したからと言って、必ず買わなければならないわけではないです。(法律的な拘束力が無いなんて表現されます。)

 

だいたい先着順で、売主さんと交渉するわけですが、近年は不動産向け融資が厳しくなっていることもあり、融資が出た順番で売主さんと交渉をする流れになっています。

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融資を申し込む

物件に買い付けを入れたら、銀行に融資の打診をしにいきます。

物件の資料や、自分の資料を、一通り揃えて銀行に打診をします。

この段階で、色々な内容の面接をされます。

 

私が銀行に面談をしに行った時の経験談はこちらの記事に書いてあります。

参考にしてください。

 

\私の経験談はコチラ↓/

real-officeworker-estate.hatenablog.com

 

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決済

銀行から融資の承認が下りたら、いよいよ決済です。

銀行からお金を借りて、一時的に自分の口座に振り込んでもらい、その後売主の口座にお金が移動されます。

このタイミングで、司法書士さんにも来てもらい登記の手続きなどを行ってもらいます。

 

しっかりと登記されれば、物件はいよいよ自分のものとなります。

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管理会社を決める

物件が自分のものとなったら、事業スタートです。

不動産賃貸業をしていく上で重要になってくるビジネスパートナー。

管理会社を選定します。

 

管理会社の選定については、過去に記事にしてあります。

 

\管理会社の選定に関する記事はコチラ↓/

real-officeworker-estate.hatenablog.com

 

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運営開始

ここまで、色々な手続きがありましたが、ようやく運営開始です。

ここからは、市場の状況や競合をみながら家賃設定や部屋の設備、リフォームなどを行っていきます。

\リフォームに関する記事はコチラ↓/

real-officeworker-estate.hatenablog.com

また、管理会社や仲介店などと協力をしながら事業を進めていくことになりますので、人間関係の強化も必要になってくると思います。

僕も、何回も現地に足を運んで、管理会社の方に顔を覚えてもらうようにしました。

細かい打ち合わせも、対面の方が誤解などなくて円滑に進みます。

 

もし通える範囲で物件を購入した際には、管理会社にも少しずつ顔を出して、いい関係性を築けるといいですね。

 

まとめ

2記事に渡って、不動産投資の全体像を書いてきました。

不動産投資を勉強していく上で、どの段階のことがわからないのか、経験が少ないのか、把握できるようになると思います。

これからも、しっかりと勉強をしながら経済的な自由を達成していきたいと思います。

 

それでは今回はこの辺りで。

 

副業での不動産投資のやり方①

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こんにちは。普通のサラリーマンです。

 

今日は、副業での不動産投資のやり方についてお話しします。

 

不動産投資をやってみたいけど、どおやって始めたらいいのかな?
不動産屋さんに聞きに行ったらいいの?

 

不動産投資の始め方と全体像をざっくりと書いてみます。

だいたいの感じを掴んでいただければ幸いです。

 

 

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副業での不動産投資のやり方

まず最初に全体像から。

不動産投資のやり方はざっくりと下記の通りです。

 

不動産投資のやり方
  • 不動産投資についてしっかりと勉強
  • 目標の設定
  • 目標達成までの戦略を練る
  • 物件を探す
  • 物件に買い付けを入れる
  • 融資を申し込む
  • 決済
  • 管理会社を決める
  • 運営開始

 

それでは、それぞれを深堀していきます。

 

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不動産投資についてしっかりと勉強する

 まずはこれにつきます。

不動産投資は扱う金額がかなり大きく、失敗したときのリカバリーにも時間がかかることが特徴です。

なので、できるだけ失敗は避けて通ってください。

 

失敗を避けるためには、知識が必要になります。

 

知識をつけるために、不動産投資関連の本はできるだけいっぱい読んだ方がいいと思います。

僕も、本屋さんに並んでいる不動産関連の本は、ほとんど読みました。

全部新品を買っても、不動産で被る損失を考えると、完全に元が取れる先行投資です。

これから儲ける金額も大きいので、本には惜しまず投資しました。

 

しっかりと本を読み込むと、不動産屋さんの言っていることが本当なのか怪しくないのかなどがわかってきます。

 

不動産業者さんにも色々な方がいて、言葉巧みに儲からないような物件を売ってくる業者さんもいます。

年金の代わりになるとか、節税になるとか、生命保険代わりになるとかこれらの謳い文句は要注意だと思います。

 

どれも間違ってはいないのですが、業者さんが持ってくるシミュレーションが甘すぎたり、そもそも儲からない前提で、資料を作成して持ってくる場合もあります。

そのときに、サラリーマンの収入と合わせれば節税になりますと営業をしてくるわけです。

 

儲けるために行う不動産投資ですので、あまり節税に囚われすぎずにきちんと儲かるかで判断してください。

 

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目標の設定

不動産投資の目標を設定します。

 

不動産に限った話ではないかもしれませんが、何のために投資するのか、どのくらいの金額が欲しいのかを決めます。

 

この目標の金額に何年で到達したいのかを決めることによって、どのくらいの速度で資産を増やさないといけないのか、どれほどのリスクを取らないといけないのかが決まってきます。

 

適切なリスクであれば、積極的にリスクをとっても良いと思いますが、リスクの取りすぎには注意が必要です。

 

ここはしっかりと目標設定を行ってください。

絶対にぶれない自信ができるまで、しっかりと煮詰めて考えた方がいいです。

 

投資がうまく行くようになると、人間は弱いもので当初の目標やとるリスクの設定を簡単に変えてしまうものです。そうすると、色々とブレが出てきたり、うまく行かないことが出てきますので、注意が必要です。

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目標達成までの戦略を練る

ぶれない目標を設定したら、それが実際に実現可能な目標なのか、戦略を練ってみます。

 

どのくらいの利率でお金を回せそうなのか、何年でどのくらいの自己資金が溜まりそうなのか、どの時期にどのくらいの規模の物件を購入していくのか、などなどシミュレーションをしてみてください。

 

このシミュレーションの段階で、到達できそうもない目標とわかることもあります。

その場合は、また目標設定からやり直しです。

手間はかかりますが目標の部分は一番大事になってきます。

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物件を探す

目標が決まったら、自分の探したい規模の物件を検索します。

楽待」や「健美家」、「不動産投資連合隊」などが有名なサイトになります。

 

利回りなどが載っていますが、不動産業者さんから資料を請求して、自分で謄本などもとってみて情報の確認をするようにしてください。

私は出会ったことがありませんが、レントロール(賃料収入の明細のようなもの)の改ざんがあったりするそうです。

 

資料を揃えたら、現地に出向きます。

そこで、建物の状態や入居の状態、周辺環境などの調査を行います。

 

物件の近くの仲介店にも、家賃の設定などが適切なのか、どのような設備が入居者受けが良いのかなど、色々とヒアリングをしてみることが大切です。

 

中にはヒアリングをしてはいけない物件があったり、一度取り扱っている不動産会社へヒアリングする旨を伝えたりしなければならないので、そこは注意してください。

 

まとめ

そろそろ長くなってきたので、前半は終わりに使用と思います。

前半では、目標設定の部分が一番大事かと思います。

ここは本当にブレてはいけないので、大事にして欲しいパートです。

結婚されている方は、ご夫婦でよく話し合って目標設定してみてください。

きっとパートナーも協力してくれるはずです。

 

続きは【副業での不動産投資のやり方②】へ続きます。

 

 

不動産投資で借金が怖いと思っていた時の心境をまとめてみた

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不動産投資で、いい物件が見つかったんだけど、融資を受けないといけないな。
でも借金って漠然と怖いな。

 

こんな借金に対するイメージが怖い人にお送りします。

 

今、私は融資を受けて不動産を購入していますが、購入して運営をある程度するまでは、実は不安でしょうがなかったです。

 

でも、現状をどうにかしたくて思い切って不動産投資に挑戦しました。

その不安だった気持ちを書いていきたいと思います。

 

おそらく、不動産投資をまだ行っていない人や、築古戸建てを現金買いしかしたことがない人など、大きなお金を動かした経験が無い人には共感できる記事になっていると思います。

 

こんなビビリな私でも購入できました。

 

この記事を読むことによって、自分の方がまだましだと勇気を持つことができるきっかけになれば幸いです。

 

 

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私の借金に対するイメージ

今まで私は、不動産投資をするまでは借金をしたことはありませんでした。

 

車も中古しか買ったことがなく、現金一括で購入することしかしてきませんでした。

 

親からも借金は怖いものだと、教育をされてきました。

なので、借金=怖いもの、してはいけないものというイメージが強かったです。

 

しかも、金額が大きければ大きいほど悪いことという認識を持っていました。

完全にこの考えは、不動産投資をするにあたってブレーキにしかならない考えでした。

 

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扱ったことのない金額を目にする

不動産を実際に購入する覚悟を決め、物件を検索していると、数千万~数億円の物件を目にします。

 

まだ数千万単位であれば、家を買うイメージで買うことができると思います。

ですが、数億円となると、もはや宝くじ。

現実には扱うことがない数字、夢の数字というイメージです。

 

 実際に金消契約を行うときに、桁が多く、全く現実味を感じることができなかったのを覚えています。

 

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金消契約前日は寝れなかった

紆余曲折色々なことがありましたが、いよいよ融資を受けられることになりました。

 

すごく嬉しい反面、返済リスクを負うことになる前日は、ほとんど寝られなかったです。

 

これから、

賃貸経営を頑張らないといけないとか、

うまくいかなかったら家族全員に惨めな思いをさせてしまうとか、

会社にばれたらおそらく解雇になるだろうとか、

色々なネガティブな想像をしてしまいます。

 

一方で、サラリーマンのリタイヤへ一歩近くことができる喜びもありましたが、この頃は不安の方が強かったと思います。

 

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夫婦で話し合った最悪の時のシナリオ

そんなネガティブな想像ばかりをしてしまうので、夫婦で最悪のパターンになったらどうするかというのを話合いました。

 

最悪のパターン、すなわち自己破産です。

 

極論、ここまで話し合えていると、色々と迷うことも少なくなってきます。

 

私たち夫婦の結論としては、自己破産しても0からまたやり直せるという結論に至りました。

 

おそらく、資格を生かしながら夫婦で働きまくれば、食えなくなるということはおそらく無くなります。

ここまで話し合っておけば、どんな結果になっても夫婦で嬉さや辛さは共有することができると思うし、乗り越えることができます。

 

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実際に物件を運営して借金の恐怖は減少したか

実際に家賃収入が入り始めて、返済を続けていきました。

すると、意外と返済がしっかりとできることに気がつきます

 

シミュレーションは、一応しっかりと行っていました。

正直、物件を運営したことがないので、いくらシミュレーションしても本当にシミュレーション通りになるのか確信が持てずにいました。

 

若干空室に伴って家賃を減額しています。

でも、返済が困るほどの家賃下落になっていないので、影響は今のところ少ない状態です。

どうすれば、空室が埋まるのかも感覚的にわかってきました。

 

ここまで運営をしっかりとすると、返済原資である家賃収入をコントロールすることができるので、毎月の返済が怖いと感じなくなってきています。

 

しかし、修繕費などで多くのお金がかかる時は、赤字になる月もあります。

そうすると、若干不安になることもありますが基本的には大丈夫です。

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

メンタルの不安定さが伝わったと思います。

 

誰でも新しいことを始める時は不安だし、怖いと思います。

ましてや大きなお金が絡んでくる事業です。

 

銀行や管理会社など色々な人と行っていく事業なので、変なことはできないです。

真面目な人ほど、失敗しちゃいけないと思って行動ができなくなると思います。

 

でも、ある程度シミュレーションをして安全性が確認できたら、その先は勢いかもしれません。

 

この記事が少しでも参考になると嬉しいです。

 

それでは今回はこの辺で。

【銀行融資】面接をしに行った時の内容を公開します

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こんにちは。普通のサラリーマンです。

 

今日のテーマは、「銀行に融資をお願いしに行った時の面接の内容」です。

 

銀行に融資を申し込みに行ったことないから、どんな内容が聞かれるのか不安だな。

 

そんなふうに考える人が多いと思います。

 

実際に私が融資してもらった銀行で聞かれた内容を、書いていきます。

 

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面談で聞かれた内容

なぜ不動産投資をしようとしたのか

まずはこの質問がきました。

色々と投資手法がある中で、なぜ不動産投資なのかを聞かれました。

ここでは不動産投資の魅力やリスクコントロール、安定性についてお話をしました。

どうしても他の投資は、自分でリスクをコントロールすることが難しいですよね。

 

なので私は、不動産の安定性について語りました。

 

自己資金をどのように貯めてきたのか

不動産投資をする上で重要になるのは、やはり自己資金です。

不動産業界も色々な問題が出てきており、昔ほどフルローン、オーバーローンが出づらくなっています。そこで、重要になってくるのが自己資金です。

最近は自己資金を1割程度入れて、物件を購入することが多くなってきているのではないでしょうか。

 

この自己資金も、どのように貯めているのかが重要になってきます。

例えば、年収が高くても浪費癖があり、なかなかたまらない人と、年収が低くても堅実に貯めている人を比べると、どちらの方がお金を貸すのに安全性が高いと言えるでしょうか。

 

年収が高いに越したことはありませんが、それ以上に、着実に貯金ができている人の方が信用があります。

 

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現在の自分の仕事のこと

収入の安定性を見るために、現在の職業についても聞かれました。

どのような会社なのか、勤続年数がどのくらいなのか、そのような仕事内容なのかなどを聞かれました。

 

あまり勤続年数が少なすぎても、信用が少なくなると思います。

具体的に何年以上でないといけないという基準があるわけではないですが、銀行員さんの立場から考えると、同じ職場・同じ職業で着実に仕事を続けられる人に融資をしたいはずです。

 

転職を繰り返し、業種がコロコロ変わっているような人は、それなりに説明を求められると思います。

転職が必要だった理由や人生の目標など、それなりの経緯をしっかりと話せれば、問題は無いと思います。

 

今後の法人運営について

現在の物件は資産管理法人を設立して、法人名義で取得しています。

そこで、今後の法人運営について聞かれました。

一家の資産を管理する法人ということで、私の代だけで無く、今後子供にも引き継いでいくという意思を見せました。

おそらく、子供には引き継ぐとは思いますが、あくまで予定なので本当に引き継ぐかどうかは子供次第です。とりあえず、面接時には引き継ぐつもりでいるので、そのように答えました。

 

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妻との関係のこと

融資をお願いするときに、連帯保証人が必要になります。

その保証人に妻もなる必要がありました。

なので銀行側からすると、私だけで無く、妻もどのような人間なのかを評価する必要があります。

 

そこで、妻が今までに取得してきた資格や、普段夫婦でどのような生活を送っているのかなど、事業のことを夫婦で考えて勉強しているという姿勢をお話ししました。

 

この銀行を選んだ理由

なぜこの銀行を選んで融資の申し込みをしにきたのかというのも、理由が必要です。

 

知り合いの不動産投資家が利用しているからとか、会社の近くだからとか、もともと取引があったからとか、それなりの理由が必要になります。

 

遠隔地の物件を調査しに行ったついでに、現地の銀行にも融資相談をしたことがあります。

そこで言われたことは、住民票がこちらに無いと融資することができないという内容でした。

債務者の管理ができないということが大きな理由のようでした。

 

複数の銀行を回ってみたのですが、どの銀行も同じ理由で断られました。

 

また、近隣の銀行では、債務者の管理は銀行から1時間程度の距離感であれば大丈夫とのことでした。

また、銀行は融資できる物件のエリアも決まっています。なので、物件との兼ね合いでというのも理由になると思います。

 

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面接時の服装は?

面接時の服装にも注意が必要です。

 

とある不動産投資家の本で、最初の融資の申し込みにTシャツ・短パンで申し込みに行ったという話がありました。

 

私にはできない荒技です。笑

 

私は普通のスーツで面接に臨みました。

 

銀行員さんもみんなスーツですし、社会人として無難な服装です。

 

あまり高級なスーツや靴、時計だと、浪費家のイメージをもたれてしまうかもしれませんので、あくまで普通のもので面接に行けるといいですね。

 

まとめ

融資の面接内容が大まかにイメージできたと思います。

 

融資の面接対策としては、銀行はどのような人にお金を貸したいのかということを考えていけば、自ずと答えが見えてくると思います。

 

今回ご紹介した内容だけが聞かれるわけではないですし、もっと突っ込んだ話をされる場合もあるかもしれません。

 

しっかりと準備して、正直に受け答えをすればきっといい結果が得られるはずです。

 

私も、これから頑張っていきますので、一緒に頑張っていきましょう。

 

それでは今回はこれで終わりにします。

 

 

サラリーマンが妻と不動産投資をするために考えるべきこと

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こんにちは。普通のサラリーマンです。

 

今回のテーマは、サラリーマンが妻と不動産投資をするために考えるべきことです。

妻が不動産投資にあまり協力してくれないんだよな。
投資否定派だし、どうしたらいいんだろう?

 

 

結婚されている人であれば、不動産投資は夫婦で力を合わせて行っていくと思います。

妻名義の法人を設立したり、妻名義で物件を取得したり、妻にも連帯保証人になってもらったり、色々な面で「妻」という存在が大きくなります。

 

でも、不動産投資は扱う金額も多く、失敗するとリカバリーが厳しかったりするので、不動産投資には否定派の方も多くいます。

 

そんな不動産投資否定派の奥さんがいる男性に向けて書きます。 

 

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基本的に女性は先をみている

女性は基本的にその場のことだけではなく、先を考えて行動しているものです。

 

長期的な資金計画や、将来の空室リスクなども考えて、不安を抱えているのだと思います。

 

 

実際に不動産投資を始める前に、どのような点が不安に思うのか、どのようにしたら安心できるのか話あってみると良いです。

 

長期的なシミュレーションを提示し、どのように事業が進んでいくのか、説明してみましょう。

その際、空室リスクや、金利上昇リスク、修繕リスクなどを厳しめの目線でシミュレーションすると安心感が高まります。

 

この妻を説得する行為は、銀行員さんに事業計画を説明するのと同じです。

身内である妻が納得できないのに、銀行員さんが事業計画に納得してくれる分けありません。

 

 

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 リスクを恐れている

不動産投資は投資と名前が付きますが、事業です。

 

夫がサラリーマンであれば、奥さんはあまり事業を営むイメージもつかめないと思います。

 

やはり、奥さんは、空室が出た時や、震災被害にあった時、修繕が必要になった時など、何かあった時に資金がショートすることを恐れているんだと思います。

 

それ以外にも、事故物件になってしまうリスクや、家賃の滞納リスクなどもあります。

 

リスクになりそうなことを挙げるとキリがないので、この辺にしておきますが、成功した時のメリットよりも失敗した時のリスクを考えがちだと思います。

 

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どのようなリスクがあるのかを洗い出す

上記のリスクに対しては、対処方法があります。

 

その対処法をしっかりと伝えます。

 

取ることのできるリスクであることを伝えると、理解が得られると思います。

 

もしも、万が一の場合、どのようになるのかを事前に話し合っておくといいと思います。

 

空室率が最悪どのくらいになりそうなのかシミュレーションしたり、家賃収入がしばらくなくても、返済できるだけの収入や金融資産があるのか確認したり。

 

リスク以外にも、どのような速度で事業規模を拡大していくのかなど、統一の見解にしていく必要があります。

 

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そもそも協力してもらうために

不動産投資は妻に動いてもらうことも必要です。

 

 

例えば自分の場合は、銀行員に妻とも面談を組ませてくれと言われました。

 

妻と銀行員も面談しました。そこで、どのような勉強をしているのかとか、不動産賃貸業をどのように捉えているのかなど色々なことを聞かれました。

おそらく定性評価をされていたのだと思います。

 

 

このように、銀行員さんから妻との面談をお願いされた場合に、

私は不動産のことはよくわかりません…。
夫に任せていますので…。

 

ではちょっとまずいですよね。

なので、 できれば二人で同じ勉強をできると良いですね。

同じ本を読んだり、セミナーも二人で行ったり、二人でセミナーに行けなくても内容を共有したりするといいですね。

 

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不動産投資以外の部分も二人で行う

色々な勉強も2人で行うので、不動産に関することだけではなく、普段の家事なども2人でできると、もっと夫婦関係も円満になると思います。

 

妻だけの負担が大きくならないように、子育てや家事などもできる部分は率先して行ってみるといいです。

 

自分も色々と家事をやってます。

やはり家事は大変ですし、めんどくさいですよね。

妻だけに家事をさせてしまって、都合のいい時だけ「協力してくれ」というのは虫が良すぎる話に聞こえてしまいます。

 

それでもあまり奥さんが協力してくれない場合は、本気で勉強や行動をして、本気度をアピールする必要があります。

自己評価ではなく、妻からみて本気で取り組んでいることがわかるくらいに頑張らないとダメですよね。

 

 まとめ

今回は、サラリーマンが妻と不動産投資をするために考えるべきことを書いてきました。

 

結局裏技みたいなことは無く、日々の細かなことの積み重ねをして、妻に信頼されていくのが協力してもらう近道かもしれないですね。

 

不動産をやっているから、家事や子育てをしなくていいとなってしまうと、奥さんは幸せじゃないかもしれないし、不動産に協力してくれないことに夫側はイライラして、両者の溝ができてしまうということもあり得ます。

 

扱う金額が大きく、失敗ができない分野ではあるので、慎重にかつ楽しく、不動産賃貸業ができるといいですね。

 

それでは今回はこのへんで終わりにします。

副業の不動産投資はバレるのか?

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こんにちは。普通のサラリーマンです。

 

今回のテーマは、副業バレについてです。

 

不動産投資をしてみたいけど、会社で副業が禁止されているからバレないかな?

 

不動産投資を行いたいけど、会社の業務規定に引っかかるからできないと思っている方いませんか?

実は、私の会社も副業は禁止です。

 

政府が副業を後押ししているとはいえ、まだまだ副業が禁止の会社も多いと思います。

そんな副業が禁止されている会社に勤めている私でも、会社にバレずに不動産投資を行っている方法を解説します。

 

はじめに本記事の結論です。

 

本記事の結論

プライベートカンパニー名義で物件を取得すればバレない

 

それでは深堀していきます。

 

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バレていない実績

物件を取得してから3年が経過しようとしていますが、いまだに物件を持っていることはバレていません。

疑われるようなことも起きていませんので、今後もバレない可能性の方が高いのではないかと思います。

 

 

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プライベートカンパニーを登記している場所は?

自宅の戸建ての住所に登記しています。

本当はバーチャルオフィスに登記したかったのですが、銀行の都合もあり、自宅に登記することになりました。

 

自宅の住所で調べれば、法人の名前や法人番号やいつごろ作られた会社なのかは、ざっくり分かってしまいます。

 

とはいえ、会社の人が住所をわざわざ検索するかというと、相当疑いをかけられないと検索しないと思いますし、住所で検索すれば、会社があるかどうかがわかるということを、知っている人もほぼいないと思います。

 

なので、自宅に法人を登記したとしてもノーリスクだと思います。

 

万が一見つかったとしても、節税目的の資産管理法人ですと言ってしまえば、それ以上突っ込まれることはないと思います。

 

 

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 法人名義での物件取得。お金はどうしている?

役員報酬は0のまま、利益は全て法人の講座にプールしている現状です。

経費は、そこそこ色々つけていて本や文房具は基本的に経費になっています。

 

今後、この法人名義での物件取得を進める予定です。

法人名義での売り上げが増えてきたら、役員報酬を取ろうと思っています。

 

法人から給料をもらうようになる頃には、確定申告はしっかりと行い、住民税は自分で納付するようにすれば、会社にバレる可能性は低くなります。

 

「低くなる」と書いた理由は、絶対にバレないと保証ができないからです。

市町村によっては、ちゃんと事務処理をしてくれないことが原因で、住民税の通知を会社にしてしまう可能性もあります。

そのような対応がされてしまったら、運が悪かったとしか言いようがないです。

 

実際に役所の方の人為的なミスで、このようなことが起こったことがあるそうです。

 

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結局本業があると、法人名義での物件取得はお金が使いにくい?

 そんなことはないです。

サラリーマンが使うことのできない経費が使えるようになるからです。

 

実際に私の法人では、パソコンやプリンターを経費で購入しています。

その他、本も完全に経費で購入しています。

 

年間に使用する経費の額は、それなりに多くなります。

50万円経費として使用したとして、それだけでもかなり大きなことです。

 

年収を50万円あげるのは大変ですが、プライベートカンパニーを作ってしまうと、50万円分くらいは、余裕でお金を使うことができます。

 

最終的に、法人からお給料をもらうようになるときには、バレるのを覚悟して給料をもらうか、サラリーマンをセミリタイアできる規模にしてから給料を貰い始めるかのどっちかにしようとは思っています。

 

 

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まとめ

私の感覚では、法人は節税ができる貯金箱のようなイメージでいます。

なので、貯金を引き出す口述が必要になるのです。

 

その口述として利用できるのが、経費や給料です。

物件を買うときの初期費用で、自己資金を出しているのであれば、役員借入金の返済として借入金額までは引き出すことができます。

こういうのは数年で終わってしまうので、基本的には法人にお金をプールしておく選択肢になりそうな気がします。

 

ある程度、売り上げが多くなる法人に育ったら、経費はしっかりと使って、売り上げを圧縮していきましょう。

 

融資をどんどん引いていきたいという方は、経費を抑えつつ、適切に黒字化し追加で融資をしてもらいやすい決算書を目指せるといいですね。

 

それでは、今回はこのへんで終わりにします。

 

 

 

不動産投資のしつこい迷惑電話営業の撃退方法

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こんにちは。普通のサラリーマンです。

今回は、不動産投資の営業電話の撃退方法についてです。

不動産の営業の電話はめんどくさいな…
しつこいし、なんとか断れないかな?

 

 このような、しつこい営業電話に悩んでいる人にお送りします。

営業の方も必死なので、頑張って営業してきます。

なかなか断りづらいので、時間がもったいないですよね。

 

なので、本日は営業の断り方について書いてみます。

 

最初にこの記事の結論です。

この記事の結論
  • 営業の電話番号をうまく聞き出して着信拒否
  • どのような用件かはっきりさせる

 

それでは深堀していきます。

 

不動産投資の営業の撃退方法(ケース1)

その営業電話は突然かかってきます。

初めまして!不動産販売の(株)カセギマックスです。
不動産投資って流行っているじゃないですか?
興味ありますか?

あ…。動かすお金も大きいですし、あまり今すぐにやろうとは思わないんですけど…

不動産投資はお金をあなたが払うわけではないんですよ!
家賃収入で払うので、あまり心配はいらないですよ!
ローンの返済が終わってしまえば年金の足しになると思います。
老後のお金の不安も無くなりますよ!

でも、別の形で資産形成していますし…。

うわっ!さすがですね!
不動産も立派な資産が形成できますよ!
オフィスで話だけでも聞きに来ませんか?日程はいつがいいでしょう?

 

一向に引き下がろうとしない営業マン。

刻々と流れていく時間。

 

こんな経験をしたことがあると思います。

 

実際に私もこのようなケースを経験しました。

 

この時は1時間くらい時間を取られてしまって、本当に時間の無駄をしてしまいました。

電話を切った後に、かかってきた番号は着信拒否をしました。

 

が!

 

 後日また知らない番号から電話がかかってきます。

 

出ると…。

こんばんは!(株)カセギマックスです!久しぶりですね。まだ不動産探してますか?

 

また同じ業者から営業の電話です。

 しかも電話番号が変わっています。

着信拒否をしたことが分かったのでしょうか。

 

怖くなってしまったので、一通り話を聞きました。

 

そこで、ひらめきます!

「相手の携帯の番号をあらかじめ聞いておいて、拒否しておけばいいんだ!」

 

(演技で)今度打ち合わせしましょう!携帯の番号とか聞いてもいいですか?

あ〜!来ますか?携帯は000-0000-0000ッス!
あ、会社の方も教えてきますね! 会社は00-000-0000ッス!

じゃ、あとで電話しますね!(その後すべて着信拒否)

 

 これで、(株)カセギマックスからは、変な営業電話はこなくなりました。

本当にしつこく番号を変えて、何回も電話をかけてきました。

 

ある程度番号を聞き出して、全て着信拒否するのは効果的だったと思います。

 

不動産投資の営業の撃退方法(ケース2)

ケース2は会社にかかってくるパターンです。

私は病院に勤めているので、高い属性の医者を目当てに、不動産の営業がテレアポをとりにきます。

 

中でも悪質なケースがあったので、紹介します。

 

何回か無言電話が、勤務先の部署にかかってきました。

最初は患者さんが間違えてかけちゃったのかな?と思っていました。

 

しかし、その認識は間違いで、業者がどのような組織の構造になっているのか、無言電話で確認をしていたと思われます。

電話に出る際には、「〇〇部の〇〇です。」と名乗って電話に出ることが多いですが、これを使って組織構造をざっくり把握しているみたいです。

 

そんなわけで、受付から電話がかかってきます。

 

整形外科の〇〇先生から外線です。つなぎますね。
(普段は先生から外線の電話はほぼかかってきません。)

整形外科の〇〇だけど、△△先生の内線につないで。

(不審に思って)〇〇先生、どうしたんですか?どんな用件ですか?

整形外科の〇〇ですよ!△△先生につないで欲しいんだ。

だから先生、どんな用件ですか?伝言うけますよ!

ブチッ! プー、プー、プー、(切れた)

 

 病院に勤めていると、こんなやりとりはしょっちゅうです。

だいたい受付で弾いてくれることがほとんどですが、中には先生に繋がってしまうこともあります。

 

でも、大体はしっかりと用件を聞くことで電話が切れます。

「患者さんのことで」とか、「今度の手術のことで」など、業者の場合だと具体的な話ができないです。

なので、具体的な話をしてもらうように仕向けると、業者は何も話せなくなるので、これを使います。

 

業者が必死に営業してくる物件はいい物件なのか

結論、いい物件ではない可能性が高いです。

 

だって、必死に売らないと売れない商品ですからね。笑

 不動産業界では、いい物件は瞬間蒸発します。

というか、市場に出てきません。

業者さんは、懇意にしている投資家さんに水面下で情報を流しています。

 

しかし、ネットに掲載されている物件が全てダメかというとそうでもないです。

普通にネットに掲載されている物件を買い進めて、会社員をセミリタイアした方もいますので、しっかりと勉強して目利きできるようになっていきたいですね!

 

必死に売り込んでくる業者さんには、騙されないようにしてくださいね。

 

 

まとめ

今回は、不動産投資の営業の撃退方法を解説しました。

まとめると、

・電話番号を聞き出して着信拒否をする。

・どのような用件かはっきりさせる。

 

これだけで、しつこい不動産業者の営業からは逃れられると思います。

 

最近はだいぶ少なくなりましたが、営業の電話でお困りな方は参考にしていただけると幸いです。

 

それでは今回はこのへんで終わりにします。