満室という幻想

幻想的な写真


 

こんにちは。普通のサラリーマンです。

 

今回は満室の幻想というテーマで書いていきます。

 

やっと満室になったと思ったらすぐに退去が出ちゃった。
なかなか満室を維持するのは難しいな。

 

何を隠そう、私の気持ちです。

今、考えていることを綴ります。

女性 時間 プレッシャー 

単身用物件は回転が早い

単身用物件は、回転率がすごく早いです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の市場データを参考に考えてみます。

 

出典:公益財団法人日本賃貸住宅協会 市場データより

出典:公益財団法人日本賃貸住宅協会 市場データより

https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan24.pdf

2020年上半期のデータですが、学生・単身の入居期間は2〜4年が約7割となっています。

なかなか4年以上住まわれる方はいないと考えた方がいいかもしれません。

 

一方で、ファミリー向け物件では、4〜6年・6年以上住まわれる方が約7割となっています。

上記のデータを参考にして、自分の物件の入居期間がどれくらいになっているのか比較・検討してみると良いと思います。

 

あまりにも上記のデータとかけ離れていると、何かしらの住みづらい要因があるかもしれません。

 

グラフ

満室期間を少しでも長くするために

 上記のデータを参考に、なるべく長い期間入居していただけるように物件を運営していきます。

私が運営している中で、意識した方が良いと思えるポイントを整理しておきます。

 

清掃

常に物件は綺麗に

私は管理会社に物件の管理を委託しています。

 

管理の中でも、定期的に清掃をきっちりと行ってもらっています。

中でもゴミ捨て場が汚くなると、すぐにスラム化しますので注意が必要です。

 

積極的に清掃しようと思えない場所です。

なるべく気持ちよく清掃してもらえるように、掃除用品を定期的に新しくしたり、定期清掃にかかる費用を少し上乗せしたりするのも、戦略の一つだと思います。

 

やはり清潔感に勝る空室対策は無いと思います。

 

握手 黒板

管理会社とは良好な関係を維持する

みなさん管理会社さんとはどのくらいの頻度でコミュニケーションをとっていますか?

実際に、管理の担当者とお会いしたことは何回あるでしょうか。

 

私は、繁忙期意外は定期的に物件を視察しに行ったり、管理会社・仲介店周りをして菓子折を置いてくるようにしています。

 

管理会社の方たちは、私の持ち物である物件を定期的に清掃してくれたり、契約などの雑務の処理してくれたり、クレーム対応をしてくれたりしています。

普通に考えて、自分のためにここまで多くの人が働いてくれていると考えると、ありがたくてありがたくて涙が出てきます。

 

なので、この感謝の気持ちをなるべくわかりやすい形で示す努力をしています。

 

双眼鏡

ちゃんと物件を自分の目で見にいく

定期的に自分の目で見にいくことによって、管理会社からみても真剣に物件を運営している人だという印象を持ってもらえる可能性が高くなります。

 

あまり悪いことは言いたくは無いですが、不動産業界やリフォーム業界は、ぼったくられることもあるそうです。

 

まだ私はそのような思いはしていませんが、なるべく気を抜かずに良好な関係を保ちつつも、常に一定の緊張感があるようにしています。

 

特に注意してみている場所は、上記に書いたゴミ捨て場の状況や放置自転車についてです。

サドルにホコリが大量に乗っているものが多くあると見栄えも悪く、新規の入居促進にもつながりにくくなります。

放置自転車は1台1000円程度で廃棄してくれますので、それほど大きな出費にはなりません。

 

1年に1回程度は、放置自転車のチェック・廃棄の手配をお願いしてみてはどうでしょうか。

 

走る男性 

クレーム対応は迅速に

物件を運営していると、たまに出てくるのは入居者からのクレームです。

しかもそのクレームは、すぐに対応しなければならないものが多いです。

 

私が経験したクレームは、ウォシュレットの故障、換気扇の故障といった内容でした。

他にもクレームを頂いたことはありますが、どれも緊急性が高いものでした。

 

これらのクレームは、だいたい管理会社から電話があります。

電話というところが重要で、管理会社も緊急だと思っている連絡なので、電話をしてきていると思っています。

 

〇〇が壊れたみたいで交換してもいいですか?
〇〇円かかりますが、大丈夫ですか?

 

と申し訳なさそうに連絡がきます。

 

今までの、リフォームなどの経験から、相場とかけ離れた値段でなければ即決しています。

緊急の出来事なので、多少高くてもすぐに対応してもらう手数料だと思ってお支払いしています。

 

このスピード感は、管理会社側からすると仕事がしやすいみたいです。

 

パソコン グラフ 

重要なのは、きちんと儲けること

満室にこだわることはいいことだと思いますが、こだわりすぎるのはダメだと思っています。

どの仕事でも同じですが、大事なことは儲けることです。

 

つまり、満室にすることだけに囚われすぎてはいけないと考えています。

 

繁忙期も終わりましたし、不動産業界としては、ホッと一息つける時期に入ってきたのかと思います。

 

そんな中、

空室が出たからなるべく早く埋めてくれ!

なんて要望したら、管理会社からすると、

ちょっと待ってくれ…。

と言いたくなると思います。

 

なので、今の時期の多少の空室は目をつぶり、繁忙期に頑張ってもらったことに対する労いをすることが、長い目でみると今後の入居促進に繋がるのではないかと思います。

 

天秤 時計 お金

不動産賃貸業全体でのバランスを考える

これまで色々と書いてきましたが、データだけで考えると、不動産賃貸業を営む上で単身だけの物件だけを所有するとか、1つのエリアに絞ると言うのもリスクが高いということができそうです。

 

複数棟持ってリスクを分散したいところですが、レバレッジを効かせる場合は借入も増えます。

 

物件を購入する時には諸経費も必要になりますので、現状の状態をよく考えて、取れるリスクをとっていきましょう。

 

まとめ

今回は満室の幻想というテーマで書いてきました。

満室を継続するためには、空室が出てもすぐに埋まるような、競合よりも魅力的な条件にする必要があります。

 

設備的に魅力を出していくのか、価格的に魅力を出していくのか、判断が分かれるところです。

 

満室にこだわりすぎることなく、できることを淡々と行っていきたいところです。