入居者層の変化!? 需要が広がる可能性について
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日のテーマは、入居者層の変化についてです。
私の物件の賃貸需要に変化が出てきたかもしれません。
その可能性について述べていきます。
入居者の層なんて変化するの？
住む人の層ってそんなに変わらないんじゃない？
そんな可能性を感じられない人に、ちょっと夢を与えられるかもしれない記事になっています。
今までの入居者層
私の物件の今までの入居者層は、近くの大学、近くに勤務する社会人だけでした。
エリア的に、ものすごく多くの企業があるわけではないので、6〜7割は大学生がメインの物件となっていました。
この物件を買ってから、現状回復だけしかしてきませんでした。
それほど大きくリフォームをしたり、家賃設定などをいじったりしていません。
私の物件に住んでくださっている人は、男性の大学生が多く、駐輪場もちょっと荒れており、若干雰囲気も悪かったと思います。
お部屋も少し暗く、お客さん目線でお部屋を見た時は、「暗いな…」と印象を持つような仕様になっていました。
そんな私の物件でしたが、購入してからほぼずっと満室が続いている状態でした。
とりわけ問題もなく、順調に運営していました。
しかし、今回のコロナウイルスの影響から、空室が目立ち始めます。
2020年に入ってから、1年間の合計で11室の退去がありました。
私の物件のほぼ半分の数字です。
去年対策をしていなければ、今頃大変なことになっていました。
しかし、このコロナ騒動のおかげで、何かをしなければと思う事ができました。
コロナウイルスの影響についてまとめた記事も過去にアップしていますので、よろしければ覗いてみてください。
＼コロナウイルスの影響についてまとめた記事はコチラ↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
現在の入居者層
現在の入居者は、物件から比較的遠くの会社に勤めている人や、女性の方が多く入ってくれるようになりました。
中にはカフェの店員さんもいらっしゃいます。
私は勝手に、カフェの店員さんはお洒落に敏感だと思っています。（失礼かも！？）
今まで、物件を運営している中で、女性の方の入居はありました。
でも、カフェの店員さんはいらっしゃらなかったんです。
この変化には驚きましたし、今後の入居の可能性を大きく広げられると思っています。
今までは、近隣の施設に通学・勤務されている方だけが対象の物件だと思っていました。
しかし、今後はもう少し遠くの施設に勤務されている方も、対象になると思っています。
そうすると、駅の近くも対象になってきます。
私が所有している物件の最寄り駅は、比較的大きな駅で、お店や会社なども多くあります。
今後、社会人の方を多くターゲットにしていけそうな雰囲気が出てきました。
入居者層が変化した要因
今回、入居者層が変化した要因を考えてみました。
ちなみに成約率はものすごく良かったので、内見してくださった方のほぼ全てが契約にまで結びつきました。
条件としては良すぎるくらいだったと思います。
今回設定した条件について考えていきます。
家賃設定
今回、家賃は結構下げました。
最初は、しっかりと家賃を下げて、成約するかどうか反応を見ながら、徐々に上げていきました。
最終的には、まだ上げられそうというところで、満室になってしまったため、詳細に条件を決めきれていません。
また、退去が出たら、もう少し家賃を上げて募集をしてみようと思います。
リフォーム
やっぱり今回の目玉ですね。
フロアタイルを交換したところがかなり大きいと思います。
こちらのリフォームに関しては過去に記事にしています。
＼リフォームに関する記事はコチラ↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
物件を紹介してくれる仲介店さんとしても、床が張り替えしたばかりで綺麗な状態というのも、訴求のポイントになったのではないかと思われます。
また、床の色は、最近流行りの色にしてあります。
インスタ映えを意識した物件になっています。
ポータルサイトでの訴求の仕方
ポータルサイトでの見せ方も工夫しました。
リフォームが終わったら、即座に写真を更新してもらいました。
ポータルサイトの管理は、管理会社の中でも部署が別なようです。
私はてっきり修繕が終了したら、ポータルサイトの写真も更新されるとばかり思っていました。
しかし、修繕が終了したという連絡を受けてから、ポータルサイトの写真を見てみると写真が更新されていません。
ここは即座に写真の更新をお願いしました。
すぐに写真を差し替えてもらいました。
やはりお部屋の雰囲気は、前よりもかなりよくなりました。
また、家賃意外にも入居者さんのお金がかかる部分（共益費など）があるのですが、そこの値段の見せ方にも工夫をしています。
あまり詳しく説明をすると、身バレのリスクがあるので今回は紹介しません。
入居希望の方が、こちらが提示した条件をどのように受け取るのか、どのような印象を持つのかは綿密にシミュレーションをして、条件設定をしました。
今回の成約率を見る限りでは、私の考えが正解だったようです。
これから狙っていく入居者層とは
これからは、社会人の比率を高めていきたいと考えています。
理由は、社会人の方が長く住む可能性が高いからです。
学生さんも入ってもらって本当に助かっています。
しかし、学生さんはだいたい2年で退去してしまう事が多いです。
今回は修繕にお金をわざとかけました。
しかし、退去の回数が多いと、広告費、退去時のルームクリーニングなどの費用が頻繁に出ていきます。
なので、退去の回数は少ないに越したことはありません。
私の物件では、社会人で３回更新をしてくださってる方がいます。
よほど気に入ってくれているか、転職もしないで長く住んでいただいています。
まとめ
いかがだったでしょうか？
今回はコロナがきっかけで、チャンスを生み出す事ができました。
しっかりと現実に向き合って、出来ることをコツコツやってきた結果だと思います。
今回のリフォームで、もちろん結果につながっていない部分もあります。
それらは、次回から行わなければいいだけの話です。
具体的には細かい部分のリフォームです。
コンセントやドアノブを新品に交換するというのはあまり意味がなかったかもしれません。
確かに綺麗にはなりますが、次回からは考えたいと思います。
やらないかといえば、検討はすると思います。
しかし、優先順位は低いです。
今回の記事が参考になれば幸いです。
