【不動産投資のリスク】コロナの影響をまとめてみた

こんにちは！

今年はコロナの影響が凄くありましたね。

色々と、ご苦労されている方も多いと思います。

私も、コロナの影響を受けた一人です。

飲食業など、他の業種の方からしたら影響は少ないかもしれませんが、

これから不動産投資を始めようとしている方に対して、現状をお伝えしようと思います。

1.私の物件の特徴

私が所有する物件は単身向けの物件です。

近くに大学があるため、大学生の需要があります。

ただ、大学生だけの需要ではなく社会人の方も住んで下さってます。

「大学生と社会人が一緒の物件に住むの？」

と疑問を持つ方もいるとは思いますが、現状、問題なく住んで頂いています。

構造のおかげか、騒音などの苦情も入っていません。

近くの大学が理系の大学なので、真面目な学生さんが多いのかもしれません。

2.物件の状態

昨年度末〜今年度頭にかけて、退去がありました。

正直、この時期に退去があると原状回復の期間も考えると、繁忙期を完全に逃してしまうことになります。

本来であれば、繁忙期を逃してもポツポツ決まるところが、今年は全く決まりません。

市場の動きが完全に止まっているわけです。

返済比率が高い人だと、じわじわ現金が減っていきます。

レバレッジをかけた状態では、いい時は速くお金が貯まりますが、

悪い時は速くお金が減っていきます。

負のレバレッジとなるわけです。

こうなると、不動産収入からだけでは返済ができなくなりますので、

自身の給料などから補填をすることになります。

まさに、自己破産へのカウントダウンが始まるわけです。

3.行なった対策

空室が埋まらない。市場にお客さんがいない。内見されても制約に至らない。

まさにどうしようもない状態でした。

そこで、空室対策を行わなければなりません。

まず行なったのは、仲介店に再び聞き込みを行い、現場の需要を再確認しました。

仲介店として、どれくらいの広告費があれば案内しやすいのか、現場でのお客さんの反応は実際にどうだったのか、家賃は適切なのか、現状の設備で問題は無いかなど、細かく市場の反応を見ていきます。

すると、今までの家賃の設定では少し高すぎたことがわかりました。

また、広告費は少し多めに設定することで、他の物件よりも紹介しやすい状態になることがわかりました。

設備面に関しては、インスタで流行の調査をし、流行に合わせた設備にすることによって、単身の若い人の需要を獲得することができました。

4.まとめ

結局のところ、需要と離れた設定になっていたことに気づかず、入居が決まらないのをコロナのせいにしていたことが大きな問題だとわかりました。

不動産賃貸業のいいところは、自分でリスクをコントロールできること。

色々な工夫で他の物件と差別化でき、満室を目指すことができます。

現状、まだ満室にはなっていませんが、来年には満室にできるのではないかと思います。

これからも、気を抜かずにできることをしっかりと行なっていきたいと思います。

それでは今回はこの辺りで終わりです。