【不動産投資】物件のリフォームをしてみた

こんにちは。普通のサラリーマンです。

今回は、物件で空室が出たのでリフォームをしてみました。

その時の体験談を書きます。

初めてのリフォーム

購入時は満室だった物件。

しばらくは空室が出てもすぐに埋まるような、

理想的な状況でした。

物件の担当者の方も、かなりできる人で、

本当にお任せで何も問題がありませんでした。

しばらくすると、物件の担当者が変わり、

あまりスピード感がない動きになってしまいます。

連絡をしても、連絡が返ってこない。

メールは見てもらえないこともたびたびあり、

モヤモヤする日々もあります。

空室が思うように埋まらなくなってきた時に、

「そうだ！リフォームしよう！」

と思い立ちます。

勉強した内容でとにかくリフォーム

不動産投資を始めるにあたって、

色々と勉強をしていました。

そこで、とある不動産投資家の方が

「手を触れるところはとにかく輝かせる」

と言っていたのを思い出します。

確かに、玄関やトイレなど、積極頻度の多い部分の取手は

くすんでいたり、塗装がハゲていたりしています。

その部分の交換を管理会社に依頼します。

交換は比較的すぐに対応してくれました。

施工完了後、現地を見にいきます。

確かにドアノブはピカピカになっています。

コンセントカバーも新品に交換したので、

かなり真新しい雰囲気が出てきました。

これで、決まるかと思いきや、空室は埋まりません。

リフォームする理由

ここで、なぜリフォームをするのか？

その理由を考えます。

リフォームをする理由は、もちろん空室を埋めたいから。

ん？

空室を埋める？

と言うことは、入居者を想定して、

想定入居者が住みたいと思える物件にすればいいのか！！

今更ながら、閃きました。笑

リフォームした内容

と言うわけで、想定入居者様のために

リフォーム開始です。

今回リフォームした内容

・床ーフロアタイル施工（色は白）：1平米5000円

・水栓ーシングルレバー水栓に変更：3万5千円

・ドアノブ、コンセントカバー交換：1箇所3000〜5000円程度

以上となります。

これ以外にも、ステージングを行い、

入居後のイメージがしやすいように、小物も配置しました。

もちろん、ポータルサイトに掲載されている写真も更新してもらいました。

リフォーム後の家賃はアップできた？

正直、家賃はアップできていない状態です。

現状の市場では、そこまで高い家賃の物件は求められていない様子でした。

しかし、今回のリフォームで見えてきた部分があり、

角部屋はやはり人気ということです。

複数の空室がありましたが、角部屋はすぐに埋まりました。

入居日が間近に迫ってしまい、リフォームを急いで頂いたくらいです。

家賃は角部屋もそれ以外も一緒にしていたので、

今後は1000円程度は値上げもできそうな感覚でした。

この判断も市場の動きを見ながらなので、

また値上げをしてみた感じは、別記事でアップできればと思います。

今回のリフォームなどの費用総額は、部屋の家賃の半年分位になっています。

1年ちょっと時間をかけると、回収できる計算です。

2年の契約のことが多いので、ほぼ回収できると思っています。

また、今回施工したフロアタイルは、耐久性が高く、

補修も部分的に可能なものなので、今後のリフォームも安く済む可能性が高いです。

部屋のコンセプトを変える時は、またお金がかかりますが、

今回くらいの出費であれば、比較的早く回収できそうです。

自分ではリフォームしない

今回のリフォームは、全てリフォーム業者の方に行っていただきました。

中には自分でリフォームして、経費を浮かすという人もいるかもしれません。

しかし、素人とプロでは施工の仕上がりや時間が全然違います。

空室を1日でも早く無くすために、機会損失を防ぐ目的でプロにお願いしています。

本業がリフォーム業者さんであれば、自分でリフォームをするという選択肢も

ありだとは思いますが、本業の側、自分の物件までリフォームをするというのは

本当に大変だと思います。

そうだとしても、休日にしか自分の物件のリフォームは施工できないので、

時間的な損失は避けることができないと思います。

まとめ

今回は、初めての物件リフォームについてまとめてみました。

今後は、写真なども載せられればと思います。