【不動産投資】繁忙期を逃したら…

こんにちは。普通のサラリーマンです。

 

今回のテーマは繁忙期を逃したらというテーマで記事を書きます。

 

1月に入り、テレビのCMも不動産屋さんのCMが多くなってきました。

1年で最も動きがある3ヶ月が始まりました。

全国の不動産投資家の方にとっては、勝負の3ヶ月となります。

 

この繁忙期で、満室にできればいいのですが、

退去のタイミングやリフォームの進み具合によっては

繁忙期を逃すことも出てくると思います。

 

繁忙期を逃した経験と行ってきた空室対策を記載します。

 

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繁忙期を逃した理由

結論としては、年度末の大学生の一生退去です。

ちょうど3月末までの入居となっている部屋が4部屋ほどあり、

3月末で退去となりました。

大学生の入学式は4月。

修繕をして4月中旬からの募集ではあまり入居が決まりません。

 

一昨年までの流れでは、5月頭くらいまで入居が決まっていましたが、

コロナの影響もあり、人の流れが著しく少なくなっていました。

そんな中の年度末一斉退去だったので、だいぶ精神的に応えました。

 

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決まらない空室

しばらく様子を見ていましたが、一向に入居が決まりません。

たまたま1室決まりましたが、本当にまぐれの1室だと思っています。

 

そこで、募集条件などを見直すために、現地の仲介店さんにヒアリングをしに行きます。

 

仲介店さんは、コロナの影響もあり閑散としている店舗もありました。

 

改めてヒアリングをしてみると、

  • 家賃が相場よりも高い。
  • 定額水道代が高い。
  • キッチンスペースに冷蔵庫が置けないことに今更気づく。
  • アコーディオンカーテンが古臭い。

などなど、色々な現場の意見を聞くことができました。

 

全てのことを鵜呑みにいていては、予算がいくらあっても足りません。

現状の財力と、得られる効果で入居が促進するように手を打ちます。

 

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実際に行った対策

実際に行った対策は

  • 家賃をヒアリングの通りに値下げする。
  • 広告費を増額する。
  • リフォームをする。

これだけです。

リフォームに関しては、シングル向けの物件なので

若い人向けのリフォームを施工します。

施工内容は、インスタグラムを参考にしました。

色々な人がオシャレな部屋を投稿しているので、

壁紙の色や、フローリングの材質や色、ステージングまで参考にさせてもらいました。

 

もし内覧に来た若い女性が、インスタと同じような空間にステージングされていたら

強烈なインパクトを与えられると考えました。

 

\リフォームに関しての記事はこちら↓/

real-officeworker-estate.hatenablog.com

 

 

\ステージングに関する記事はこちら↓/

real-officeworker-estate.hatenablog.com

real-officeworker-estate.hatenablog.com

real-officeworker-estate.hatenablog.com

 

上記の記事を参考にしてください。

 

 

 

 

 

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実際の反応

やはり広告費の影響がかなり大きかったと思います。

相場の広告費よりも少し多めにすることによって、

仲介店さんのやる気がアップしたと思われます。

 

そして、リフォーム後の写真をポータルサイトに掲載してからの決まり方がすごかったです。

今まで数ヶ月に1件のペースでしか入居が決まらなかったのですが、

1日に2件成約することもありました。

 

入居が決まることは嬉しいことなのですが、

ここで一つ問題が。

 

それは、

「成約率が高すぎる」ということです。

成約率が高すぎる=家賃が安い(付加価値が高い)

という意味ですので、もう少し家賃を上げることができる可能性を示しています。

わかりやすく言えば、機会損失をしているということもできます。

 

急に家賃設定もいじれないので、

次回空室が出た時に家賃設定をしなおして、再度成約率の検証をしていく他ないですね。

 

 

まとめ

と、いうことで、繁忙期を逃した時の状況を書いてきました。

繁忙期を逃すと、入居が決まりにくくなることは間違い無いです。

エリアによっては、繁忙期とか関係なく決まるところもあるとは思いますが、

間違いなく繁忙期に向けて準備をしっかりとして、勝負をかける必要がある期間だと思います。

まだまだ経験としても浅いですが、今回得られた経験を元に、条件などを見直してみたいと思います。