【不動産投資】繁忙期を逃したら…
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回のテーマは繁忙期を逃したらというテーマで記事を書きます。
1月に入り、テレビのCMも不動産屋さんのCMが多くなってきました。
1年で最も動きがある3ヶ月が始まりました。
全国の不動産投資家の方にとっては、勝負の3ヶ月となります。
この繁忙期で、満室にできればいいのですが、
退去のタイミングやリフォームの進み具合によっては
繁忙期を逃すことも出てくると思います。
繁忙期を逃した経験と行ってきた空室対策を記載します。
繁忙期を逃した理由
結論としては、年度末の大学生の一生退去です。
ちょうど3月末までの入居となっている部屋が4部屋ほどあり、
3月末で退去となりました。
大学生の入学式は4月。
修繕をして4月中旬からの募集ではあまり入居が決まりません。
一昨年までの流れでは、5月頭くらいまで入居が決まっていましたが、
コロナの影響もあり、人の流れが著しく少なくなっていました。
そんな中の年度末一斉退去だったので、だいぶ精神的に応えました。
決まらない空室
しばらく様子を見ていましたが、一向に入居が決まりません。
たまたま1室決まりましたが、本当にまぐれの1室だと思っています。
そこで、募集条件などを見直すために、現地の仲介店さんにヒアリングをしに行きます。
仲介店さんは、コロナの影響もあり閑散としている店舗もありました。
改めてヒアリングをしてみると、
- 家賃が相場よりも高い。
- 定額水道代が高い。
- キッチンスペースに冷蔵庫が置けないことに今更気づく。
- アコーディオンカーテンが古臭い。
などなど、色々な現場の意見を聞くことができました。
全てのことを鵜呑みにいていては、予算がいくらあっても足りません。
現状の財力と、得られる効果で入居が促進するように手を打ちます。
実際に行った対策
実際に行った対策は
- 家賃をヒアリングの通りに値下げする。
- 広告費を増額する。
- リフォームをする。
これだけです。
リフォームに関しては、シングル向けの物件なので
若い人向けのリフォームを施工します。
施工内容は、インスタグラムを参考にしました。
色々な人がオシャレな部屋を投稿しているので、
壁紙の色や、フローリングの材質や色、ステージングまで参考にさせてもらいました。
もし内覧に来た若い女性が、インスタと同じような空間にステージングされていたら
強烈なインパクトを与えられると考えました。
\リフォームに関しての記事はこちら↓/
real-officeworker-estate.hatenablog.com
\ステージングに関する記事はこちら↓/
real-officeworker-estate.hatenablog.com
real-officeworker-estate.hatenablog.com
real-officeworker-estate.hatenablog.com
上記の記事を参考にしてください。
実際の反応
やはり広告費の影響がかなり大きかったと思います。
相場の広告費よりも少し多めにすることによって、
仲介店さんのやる気がアップしたと思われます。
そして、リフォーム後の写真をポータルサイトに掲載してからの決まり方がすごかったです。
今まで数ヶ月に1件のペースでしか入居が決まらなかったのですが、
1日に2件成約することもありました。
入居が決まることは嬉しいことなのですが、
ここで一つ問題が。
それは、
「成約率が高すぎる」ということです。
成約率が高すぎる=家賃が安い(付加価値が高い)
という意味ですので、もう少し家賃を上げることができる可能性を示しています。
わかりやすく言えば、機会損失をしているということもできます。
急に家賃設定もいじれないので、
次回空室が出た時に家賃設定をしなおして、再度成約率の検証をしていく他ないですね。
まとめ
と、いうことで、繁忙期を逃した時の状況を書いてきました。
繁忙期を逃すと、入居が決まりにくくなることは間違い無いです。
エリアによっては、繁忙期とか関係なく決まるところもあるとは思いますが、
間違いなく繁忙期に向けて準備をしっかりとして、勝負をかける必要がある期間だと思います。
まだまだ経験としても浅いですが、今回得られた経験を元に、条件などを見直してみたいと思います。