【不動産運営報告】再び満室になりました

こんにちは。普通のサラリーマンです。

今回の記事は、再び満室になった経過報告です。

あ〜よかった。満室は幻想ではなかった。
リフォームで色々とお金がかかったけど、満室になって安心した〜。
これから投下した資金の回収ができるかな？

私の今の心境です。笑

今回は、読み物として楽しんでいただければと思います。

再び満室になりました

繁忙期中盤に、満室になった私の物件。

そんな矢先に、管理会社からペラペラの封筒が届きます。

だいたいペラペラの封筒の時は、いいお知らせではないです。( ；∀；)

開けてみると、やはり…

退去通知!!!!!!

せっかく満室になったと思ったところに、退去通知がきました。

大家さんからすると、満室あるあるなのかもしれませんが。

今年は苦労して満室にしたので、ショックがでかいです。

しばらくすると、管理会社から連絡が入って無事に入居が決まりましたとのことでした。

本当によかったです。(*´∀｀*)

今回の繁忙期の成約率は100%だったそうです。

案内したら即決まるという感じだったそうです。

営業マンの立場からすると、とっても仕事がやりやすい物件に仕上がっていたのではないかと予想します。

成約率が高すぎますが、今回はコロナ特例ということで決まればそれで良いと考えることにしました。

本当は、成約率は20〜40%くらいにしたいと考えています。

しかし、今回は市場の動きが本当に読めなかったです。

なので、私の物件を見てくれた入居者さんが確実に入居を決めてくれるように家賃設定やマイソク、お部屋の内容を工夫しました。

なので、成約率100%は高すぎる成約率ですが、狙い通りです。

入居する条件

入居が決まったとはいえ、タダでとはいきません。

やはり、きれいにリフォームすることが条件という話でした。

以前にリフォームをした部屋の写真を使ってマイソクを作成していますので、そのマイソクで入居案内をしているものと思われます。

ここら辺は管理会社・仲介店の柔軟な営業ができないところなのかなと思います。

今回は、空室が出るたびにリフォームをしていたので、現状の流れだと入居は決まるけど、しっかりとリフォームをしないといけない流れが続きそうです。

ま、きれいになるからいいんですけどね。(￣▽￣)

予想としては、来年の繁忙期もリフォームの依頼がいっぱい来そうです。

 今後も成約率はデータとして蓄積していき、入居の決まりやすさやリフォームのタイミングを決める材料にしていきたいと思います。

決算報告

紆余曲折、色々なことがあった２０２０年度です。

決算書の作成も終わり、法人税の納税を待つのみとなりました。

２０２０年度の決算は、ずばり

赤字

でした。

原因としては、以下のようなことを考えています。

• コロナの影響で市場の動きが完全にストップした時期があったこと。
• コロナ明けに他の物件と差別化ができるようにリフォームで物件価値を上げておいたこと。
• 不動産市場が冷え切っている時期に、営業マンにやる気を出してもらうために広告費を倍増させたこと。
• ピンチはチャンスという考えのもと、高いセミナーにも参加したこと。

これらが原因として考えられます。

継続的に融資を引くためには、黒字決算をなるべく多くしていきたいところですが、今回はコロナの影響もあり、多くの企業が赤字を出している状況です。

私の法人も例外ではなく、コロナの影響もモロに受けています。

２０２１年度の予想

満室が続いてくれることを願うばかりですが、退去はコントロールできることではありません。

途中クレームやら修繕依頼やら、色々とトラブルもあるとは思いますが、柔軟に対応をしていきたいと思います。

今回、管理会社やリフォーム会社さんにはかなり動いてもらった部分もありますし、繁忙期のタイトなスケジュールの中、無理やり仕事をしてもらった部分も多かったと思います。

なので、その感謝を込めてギフトを持ってお礼に伺おうと思っています。

「不動産投資」という言葉が先行し、他の投資商品と同じように思われる方も多いとは思います。しかし、自分の物件を取り巻く人的な環境を見てみると、色々な人が関わっています。

物件を売ってくれた売主さん。

物件を紹介してくれた不動産業者さん。

融資をしてくれた銀行の担当者。

本部と戦ってくれた銀行の支店長。

物件を確実に登記してくれた司法書士さん。

物件を管理してくれている管理会社の担当者さん。

キレイにリフォームしてくださるリフォーム会社さん。

私の物件を紹介してくれている仲介店の皆様。

入居してくださっている入居者様。

私は、これらの方々に生かされています。

どの方が欠けても、私の不動産賃貸業は成り立ちません。

なので、これから不動産投資を考えている方。

「投資」とは名ばかりで、完全な事業です。

色々な方々に支えられて事業ができているという点を、忘れてはいけないと思うのです。

なので、利益を出すことはもちろん大事ですが、関わっていただいた全ての方に感謝をしつつ事業を営んで行って欲しいと思います。

そういうスタンスで事業をしていると、感謝されることも多いです。

また、何か目標（今回は満室経営）を達成した時の達成感は半端ないです。

本当に嬉しかったです。

この調子で、来年度の繁忙期も満室にして繁忙期を終了できたらと思います。

これからも、運営報告をちょくちょくしていきたいと思いますので、皆様の参考にされば幸いです。

それでは今回はこの辺で終わりにします。