不動産投資で経費計上しているものをおさらいしてみた
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回は、CFを考えた時に避けては通れない経費についてです。
サラリーマン生活をしていると、あまり気にすることはない会社の経費。
実際に不動産事業をしてみて、初めて「経費」というものに触れました。
イメージとして、社長は経費をじゃぶじゃぶ使って、美味しいものを食べながら打ち合わせをしているというイメージを持っていました。
が。
現実はそんなに甘くありません。
今回、不動産賃貸事業をしていて私が経費計上したものをまとめてみました。
決算書の作成などは、税理士さんにお願いしてしまっているので、細かい税務については専門家ではないのでわかりません。
随時、顧問契約をしている税理士さんに確認しています。
それでは、私の事業の経費計上したものを公開していきます。
経費計上したもの
・交通費
・新聞図書費
・減価償却費
・租税公課
・金利
・税理士さんへの顧問料
・修繕費
です。
それぞれ細かくみていきます。
交通費
遠方の物件なので、ステージングをしに行ったり、仲介店周りをしたりするとガソリン代や高速代がかかります。
それらは全額経費として計上します。
物件に向かう前にガソリンを満タンにし、帰ってきてからも満タンにします。
そうすると、どのくらい使用したのかわかりやすく、家事按分の割合何かも気にしなくて済みます。
高速道路代もETCを使用しており、クレジットカードの明細に日付や経路などの情報が一定数載るため、それで把握しています。
新聞図書費
不動産投資に関する本や、税務の本、その他自己啓発系の本や経営者の本など、賃貸業をしていく上で、知識をつけるために必要な書籍は全て経費計上しています。
これも基本的にはクレジットカードで購入し、使ったものをチェックして経費計上しています。
アマゾンで購入した書籍や電子書籍もクレジットカードの明細で、経費として計上できます。
あまり関係のない雑誌なども、紛れてしまえばあまりわかりませんが、やりすぎには注意が必要だと思います。
減価償却費
物件の建物部分の値段を、耐用年数分だけ徐々に経費にしていくものです。
土地の値段は含まれませんので、土地と建物の値段の割合を気にする必要があります。
売買契約の時に、土地、建物の価格がそれぞれ別で記載されている場合は、それを参考にするといいと思います。
が！
総額でしか書かれていない場合は、建物の価格を決めなければなりません。
この辺りは細かく書くとキリがないので、また別の記事で書いていきます。
＼減価償却費について書いた記事はコチラ↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
租税公課
租税と公課に分けて書きますね。
租税
などです。
公課
印鑑証明や住民票など、市役所などで発行してもらうための手数料のことを指します。
私は、公課のことはあまりよく知らなかったのですが、不動産事業を通して知ることができました。
普通のサラリーマンはあまり租税公課と聞いてピンと来る人は少ないのではないでしょうか。
金利
融資を利用して不動産投資をしている方は、関係してくる金利です。
返済元金は経費として計上できないため、注意してくださいね。
返済も元金均等返済と元利均等返済があり、それぞれの返済方式で月々の返済に含まれる金利の割合が変わりますので、そこも確認が必要です。
銀行から送られてくる返済予定表を見ると、どれくらいの割合で返済をしているのか、
返済元金はいくら減って、金利はいくら払っているのかわかりますので、
よく確認してみてください。
税理士さんへの顧問料
私は、税理士さんをお願いしているため、帳簿への記載や利益の計算などは全てお任せしてしまっています。自分では大体どれくらいの利益になるのか、を把握している程度になります。細かい金額を出すのは、年度末に税理士さんに決算書を作成してもらって、そこで把握しています。
年度途中で、試算もしていただき、今年の売り上げがいくらになるのかなどは把握します。
このように、自分で細かく計算する手間が省けるので、税理士さんに色々とお願いするのは必要かと思います。
税務については自分はプロではないので、どうしてもわからないこともあります。
その時に相談に乗ってもらったりすることもありますので、余程詳しい人意外は、税理士さんにお願いするのは必要経費かと思います。
修繕費
最後に修繕費です。
これは、原状回復なのか、新たに物件の価値を高まるものなのかによって、費用計上するのか、資産計上するのかが決まってきます。
基本的には明らかに修繕目的である場合は経費計上できます。工事の金額も20万円以下であれば、一括で経費計上できます。
修繕の周期が３年以内である場合も修繕費として計上可能です。
その他の考え方として、通常の維持・管理、原状回復のための工事であれば経費計上可能です。
最悪、60万円未満であれば経費として計上できるようです。
しかし、明らかに物件の価値を高めるような設備を追加したり、（宅配ボックスや非常階段など）耐久性が増すような工事であれば、資産計上となり、減価償却により経費計上していくことになります。
資産計上することになると、減価償却にて経費計上していくので、利益が多く出てしまう割に手元に現金が残らないため、資金繰りがギリギリな状態の方は資金ショートしないように注意が必要です。
資産計上なのか、経費計上なのかわかりやすい表が載っているページを見つけました。
リンクを貼っておくので、気になる方は覗いてみてください。
リフォームした費用は一括で経費にできる？修繕費をうまく活用する方法！ | ノムコム・プロ不動産投資コラム
まとめ
以上、経費についてまとめてきました。
最後の修繕費の部分は、資産計上になることもあるので、修繕にかかった金額や、内容などをよくみておく必要があります。
資金的に余裕があるのであれば、修繕費も資産計上してしまって利益を多く出すことによって、決算書はよくなります。今後、融資を利用しながら不動産を買い進めていきたい人は決算書の内容をよくすることも視野に入れながら計算すると良いですね。
それでは今回はこのあたりで。
