【2020年度のまとめ】〜苦しくも最も勉強になった1年〜
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日で2020年度も最後となりました。
みなさん、どのような1年でしたか?
今日は不動産投資を通して走り抜けてきた2020年を振り返ってみたいと思います。
緊急事態宣言の4月
今年度は、政府の緊急事態宣言が出されるところからスタートしましたね。
卒業式のなければ、入学式もない。
学校にも行かずひたすらオンライン授業かと思いきや、子供たちは家でゲーム。
暇で暇で死にそうな大人たち。
暇つぶしに作ったダンボール戦車がネット上でバズったりもしていましたね。
今となっては懐かしい気もしてきます。
まだzoomは浸透していなかった頃だと思います。
その頃、私の物件はというと、年度末で退去が続きその後の入居が全然決まらずにいました。
例年の流れだと、空室が出てもすぐに埋まる。
2〜3ヶ月あれば大丈夫という状況でしたが、今年度は違いました。
入居が決まったという連絡が全然入りません。
0です。完全に無し。
コロナの影響があるからしょうがないかなと思っていました。
入居付の設定に苦しんだ夏
全然入居が決まらずに迎えた夏。
流石に入居が決まらないのはおかしいと思い、仲介店周りを決行します。
仲介店の社員さんに話を聞いてみると、人の流れが全然ないとのこと。
あ〜。まじか。今年度は本当にダメかもしれない。
銀行への返済は〇〇万円だから、今年にあと○人退去するとして家賃収入は○円で…。
ん?赤字!?
こんなことばかり考えていました。
完全にネガティブなスパイラルに入っていますね。
ヤバイです。
しかし、話を聞いた仲介店からは、私の物件の対象になるような人の来店は0ではないとの話を聞きます。
ということは、需要は少ないけど物件を求めいているお客さんはいるということです。
希望の光が見えてきました。
妻と共にステージングをした秋
お客さんが0ではないとわかった私たち夫婦は、少しの需要にも物件がマッチするように動き始めます。
まず、リフォームを手配します。
床の色や壁紙、お部屋の飾り付けまで頑張ってみました。
家賃設定、広告費を見直し、現場レベルで需要がある内容に変更もしました。
この時、初めてマーケティングの重要性や、入居者の対象者設定の重要性を知ります。
ちょうどこの頃、リフォームが終わったお部屋を内覧した社会人の方で、入居を決めてくれた方がいました。
この反応の良さをきっかけに私たち夫婦は
「行ける!」
と、確信します。
リフォーム会社さん、管理会社さん、仲介店さん。みんなの力のおかげで、物凄い勢いで物件が変わっていきます。
起死回生の冬
そして迎えた2021年1月。そう、繁忙期です。
リフォームやマイソクの写真の変更など、事前にしっかりと準備が終わっていたので、もはや何もすることはありませんでした。
次々と入居が決まっていき、退去の日を迎える前に入居が決まるようなことも出るほど、次々と入居が決まっていきました。
実際に見に行ったわけではありませんが、リフォーム会社さんが忙しすぎて死にそうになっていたみたいです。
とにかく優先度の高いところからリフォームを終わらせないと、入居に間に合わないという事態になっていました。
なんとか間に合わせてくださったリフォーム会社さん。
本当にありがとうございました。
本当にお疲れ様でした。
繁忙期が終了するころには、新規の賃貸契約の書類、契約更新の書類が多く届き、去年の退去通知が多く届いた頃とは正反対の結果となりました。
今年、入居が決まったのは、私の物件の戸数の約半数ほどでした。
驚異的な数字です。
仲介店の皆様、お忙しい中本当にありがとうございました。
また、来年もよろしくお願いいたします。
今年度のまとめ
というわけで今年度のまとめです。
緊急事態宣言から始まった今年度ですが、入居が全然決まらず入居率は70%を切るほどになってしまいました。
しかし、返済比率から考えると赤字にはならない数字だったので、このくらいの影響で本当に良かったです。
今回、だいぶ影響を受けた方もいるとは思いますが、不動産を買う時の返済比率は50%以下に抑えておきたいところです。
もしも50%を超えるような物件でしたら、購入を見送るか、金利や価格などの条件を見直す必要があると思われます。
今年度の経験から、身に染みて感じました。
また、入居付の努力をした経験もかなり今後に生きると思います。
家賃設定や広告費の見直しはもちろん、住んでくださる入居者さんがどのような人になりそうなのか、どのような部屋の仕様だったら満足してくれるのか。
イメージを膨らませて考えることによって、入居が促進しました。
今までは、マーケティング的な視点がかなり抜けていたと思われます。
これは今後も改善していかなければならない点ですね。
引き続き勉強していきたいと思います。
経営者としての考え方にシフトしなければならなかった1年だったとも言えます。
なかなか成績(入居)がよくない時に、自分で労働して成績を上げることができないので、どのようにしたら入居者さんに喜んでもらえるか、何が現場で動いてくれている仲介店さんや管理会社さんを動きづらくしている要因なのか。
これらを知る良い機会になりました。
結果として、本当に苦しかったし、不安だった1年間でしたが、一回り成長することができたと思える1年間でした。
地震の成長につながったということで、コロナウイルスありがとうということになるのかな?
来年度はできるだけポジティブな1年にしていきたいと思います。
明日から新年度です。
本業の方も新入社員が入ってきます。
何かとバタバタする4月ですが、みんなで頑張っていきましょう!
それでは今日はこの辺で!