不動産投資をしたいけど借金が怖い人へ
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日のテーマは「不動産投資をしたいけど借金が怖い人へ」というテーマでお話をします。
不動産投資をしたいけど、扱う金額が大きいな…。
借金をして投資をして返せなかったらどうなるんだろう。
このような人にお送りします。
最初に結論です。
しっかり勉強・シミュレーションをして、取れるリスクを取る
自分も不動産投資をしたいけど借金が怖い人だった
私の場合は、不動産投資というよりも、多額の返済義務を負うということが、まずは怖くて仕方なかったです。
普通であれば、数分で寝付けるはずの私ですが、不動産の購入前は全然寝付けないほど不安でした。
でも、普通のサラリーマンで終わりたくないという気持ちが強く、色々とシミュレーションはしましたが、最後は勢いで決済をしたことを今でも覚えています。
\私のへっぽこっぷりがわかる記事はこちら↓/
real-officeworker-estate.hatenablog.com
結局、この借金に対する不安は、「自分で働いて返さないといけない」という完全なるサラリーマンマインドのせいだったと後々気づきます。
正直、1億円もの大金を自分で働いて返済することは、普通に働いているだけでは無理です。
なので、事業を通して返済をしていくという感覚を持つ必要があると思います。
ローンのシミュレーションをしてみる
では、実際にローンのシミュレーションをしてみましょう。
エクセルでPMT関数というものを使用します。
エクセルのシートに「返済期間」「利率」「借入額」を入力し、PMT関数を挿入します。
PMT関数は、「数式のタブ」→「関数の挿入」→「検索窓にPMTと打って検索」→表示に沿って数値を入力→支払う年額が算出される
このような流れになっています。算出される金額は年間の支払い額なので、金額の大きさにびっくりするかもしれません。
最後に12ヶ月で割ると、毎月の返済金額が算出されます。
このように、毎月いくらの支出があるのか、ある程度把握することによって、どれくらいの空室が出ても大丈夫なのかがわかります。
最悪、多少持ち出しになっても自分の給与収入から支払うことができれば、それがリスク許容度になります。
不動産経営に慣れてくれば、満室経営するコツも掴めてくると思います。
なので、リスク許容度にも変化が現れてきます。
最初は弱気でリスクを取れないけど、徐々に経営感覚を掴めてくると想定する空室率を低く見積もることができるといった具合です。
ここら辺は、正解がなく、個人でどれくらいのリスクを負えるのか、リスクをどのように考えるのかによっても判断が分かれてきます。
自分で決めるしかないところでもあります。
自分が働いて返すわけではない
そもそもの考え方ですが、私たちは不動産を通して事業をするわけです。
私、もしくはこの記事を読んでくださっている方は、社長になるわけです。
社長の一番の仕事はリーダーシップを発揮することです。
ワンピースで言うルフィーのような存在、船の行き先を決めるわけです。
働くのは物件や管理会社さん、リフォーム会社さんです。
私たちは、物件をどのような料金設定にするのか、どのようなコンセプトにするのか、入居者のターゲットはどのような人に設定するのか、設備に対する投資はどれくらい行うのかなどなど、数々の意思決定をしなければなりません。
これらが、私たちの一番の仕事です。
実際にこれらのことが決まったら、実際に動いていただくのは、リフォーム会社さんだったり、管理会社さんだったり、物件そのものだったりします。
私たちは、その上で、人、物、金の経営資源の動きをしっかりと見守ります。
なので、自分たちが汗水流しながら働いて稼ぐお金ではないということを、しっかりと意識する必要があると思います。
どうしてもサラリーマンだと、自分で働いて稼ぐと言う前提が根強くあるため、経営によってお金を得るということに慣れていく必要があります。
実際に何割空室になったらどれくらい持ち出しになるのか
これらのことを踏まえて、実際に自分の物件に落とし込んで考えます。
実際に何割の空室(何室の空室)になったら、どれくらいの持ち出しになるのか。
そもそも、持ち出しになるほどの空室率になるのか。
などなど、色々なことが考えられます。
このように詳細に色々なシミュレーションをしてみると、徐々にビジネスモデルとしてすごく整っているものだと理解することができるようになってくると思います。
まとめ
今回は不動産投資をしたいけど、借金が怖い人へというテーマで書いてきました。
結論としては、詳細にシミュレーションをしてみて、リスクを自分で判断して、取れるリスクをとると言う形になりました。
今回の記事では、空室率と返済額、自己負担額という点にフォーカスしています。
しかし、実際には他の経費がかかってくることがほとんどです。
できる限り経費を予測して、金額を算出してみてください。
不動産投資のいいところは、事前に収益などが予測しやすいところにあります。
リスクをしっかりと考えて、経営判断していきましょう。