物件のリフォームで効果が大きかったもの
こんにちは、普通のサラリーマンです。
今回のテーマは、物件のリフォームで効果が大きかったものです。
また空室が出ちゃった。
管理会社から修繕のお願いが来ているけど、どこを修繕すると効果が高いのかな。
こんな修繕について悩みがある方に向けて書いていきます。
私もそれなりに空室は体験してきました。
管理会社の担当の方にお伺いすると、なかなか大家さんは修繕をしてくれないとのことです。
ちゃんと修繕をするだけでも、他の物件と比較して競争力は高まるのではないでしょうか。
今までに修繕をしてきたものと、効果をまとめたいと思います。
最初に本記事の結論です。
本記事の結論
床の張り替えの効果はかなり高い。
シングルレバー水栓
まず最初にシングルレバー水栓です。
古い物件になると、混合レバー水栓の物件が多くなります。
最近の住宅では、暖かい水栓と冷たい水栓を同時に捻って温度を調節するところは、もうほぼないのではないでしょうか。
今の小学生とかは、混合水栓すらあまり見かけなくなっているのではないかと思います。
このシングルレバー水栓は、値段は工事費や配管などを含めると３万円くらいの支出になります。
交換した後の入居の反応ですが、シングルレバー水栓だから入居を決めたという方はいなかったように思います。むしろ、標準装備で当たり前のレベルの設備かと思います。
少し値段は張りますが、入居者さんのために大家さんは導入するべき設備でしょう。
コンセントカバー・ドアノブの新品への交換
コンセントカバーやドアノブは劣化が早い部品の一つです。
コンセントカバーは、結構黄ばむことが多いです。
旅行に行った時に、旅館のコンセントカバーが黄色く黄ばんでいたら、古い旅館なのかな？という印象を持ちますよね。
それと同じような感覚を、賃貸物件でも持たれると言うことです。
このコンセントカバー自体は、数百円〜で買えますし、取り外し・取り付けも簡単です。
マイナスドライバーで、少しこじってやれば外れます。
ちなみに、コンセントカバーではなく、コンセント自体の交換となると、電気工事士の方に頼まないといけなくなります。
自身でできるかたは問題ないと思いますが、感電にはくれぐれも注意をしてください。
必ずブレーカーを落とした状態で作業をするようにしてください。
ドアノブもコンセントカバー同様、使用していると塗装が剥がれて古臭くなってきます。
ドアノブの交換自体も、ドライバーがあればできるような作業です。
これらの効果はというと、これもシングルレバー水栓と同様、コンセントカバー・ドアノブが綺麗だから入居が決まるわけではなく、部屋全体的に清潔感を出す時に有効になると思われます。
壁紙
数年に１回は訪れる壁紙の交換。
部屋の使用の仕方が悪くてカビが発生してしまったり、キッチン周囲だと油が跳ねてしまったりして汚れやすいかと思います。
ルームクリーニングできれいになると良いですが、きれいにならない部分は壁紙を貼り替えないといけなくなります。
ベージュなど、汚れが目立ちにくいものであれば壁紙自体の寿命も伸びると思います。
また、居室部分の壁紙はアクセントクロスにしても良いかもしれません。
壁紙にもグレードがあるそうで、良いものだと値段も張ります。
このあたりは、リフォームにいくらかけることができるのか、想定する入居者はどのような人なのかで、どのくらいのスペックの壁紙にするかが決まってきます。
壁紙によって、女性ウケするお部屋では、男性が入居しないだろうし、男性ウケするようなお部屋に仕上げれば女性は入居しないだろうし。
物件の作り方によって、入居者をいくらかコントロールすることもできると思います。
女性専用物件などで、効果を発揮すると思います。
一般の物件でこのような偏ったターゲティングを行なってしまうと、募集の間口を狭めてしまうことにもなりますので、よく考えてリフォームをするようにしてください。
壁紙の単価は１㎡で1000円ほどです。もっと安くやってくれるところもあるようです。
私がお願いしているリフォーム会社は、少し高めの設定になっています。
壁紙をきれいにする効果と言うと、なかなかあると思います。
入居者に対する効果もあると思いますし、仲介業者さんに対する効果もあると思います。
「あそこの物件はこのエリアでは特にきれいだ」と印象を持ってもらえると、営業マンの方も安心してお客さんを案内できるのではないでしょうか。
私の物件はしっかりと壁紙は貼り替えていますので、エリアでは１番きれいな物件と言ってもらうことができています。
部屋干し用フック
ホスクリーンという商品があるのはご存知でしょうか。
賃貸物件って意外と部屋干しできるスペースないですよね？
雨が降る日とか、花粉が飛散する時期、１階にお住まいの女性など、部屋干しの需要は意外とあるものです。
これらのニーズを満たしてあげることが大事かと思います。
値段は工賃なども込みで１万５千円ほど。ちょっと割高にはなっています。
入居者さんの反応としては、部屋干し用フックがあるところから入居が決まって行きました。
部屋干し用フックが付いていないところでは、管理会社からつけて欲しいとの要望もあり、意外と需要がある設備であることがわかりました。
フロアタイル
最後にフロアタイルです。
これが一番効果が高かったと思います。
壁紙と並んで占有面積が大きい床ですので、お部屋のイメージチェンジをするには効果的です。
このフロアタイルですが、よく使われるクッションフロアとは違う利点があります。
それは部分補修ができることです。
クッションフロアの場合だと、安いのですが、凹んでしまったり、破けてしまったり耐久性の面で問題があります。
しかし、フロアタイルだと、硬いので耐久性があります。また、部分的に補修ができるので、修繕費が後々安く済むという利点もあります。
さらに、時代によって流行りの床の色は変化しますので、時代に合わせた色合いの部屋を作ることができます。
気になる値段ですが、２５平米くらいで１０万円くらいです。
そのほかにも、ソフト幅木や見切りなどを取り付けないといけないです。
ですので、もう少し値段が張ると思ってください。
入居付の効果ですが、床が気に入ったから入居すると言う人が本当に多く、大変反響は大きかったです。
仲介店も入居が決まりやすい物件と思っていただいているようで、積極的に私の物件を紹介してくれているようです。
まとめ
今回は、リフォームで効果が大きかったものについてまとめました。
リフォームをどのくらい行うのか、どれくらいの金額をかけるのかは、物件のオーナーの経営判断次第です。
周辺の大家さんは、あまり修繕に積極的でなかったり、修繕業者さんに色合いなどを任せてしまっていたりするそうです。
取引がある管理会社の方がおっしゃってました。
競争力が上がるリフォームなので、なるべく効果がでることを行なっていきたいですね。
今回の記事が参考になれば幸いです。
不動産投資で心が折れそうに…、いや、折れた瞬間７選
こんにちは、普通のサラリーマンです。
このたび、れいたんパパさん（id:reichanhamanamusume）にブログを紹介して頂きました。
初めてブログを紹介して頂きました。
本当にありがとうございます。
ご紹介いただいた記事の中で、「挫折するきっかけ」という言葉がありました。
なので、今回のテーマはれいたんパパさんのリクエストにお応えして「挫折」です。
物件買いたくて動いてるけど、全然買えない…。
買える気がしない…。あ〜。心折れた。
不動産投資をしていると、何度も心が折れそうになる瞬間があります。
特に不動産投資をしている方は、年収が高い方が多いです。
なので、私のような本当に普通のサラリーマンは、通常は相手にしてくれません。
今でこそ物件を所有していますが、所有するまでには数々の心の傷があります。
今回は、そんな心の傷を曝け出そうと思います。
今、動いているけどなかなか成果が出ない人。
心に傷を負ってなかなか前に進めない人。
大丈夫です。
私もボロボロでした。
それでは、本題にいきましょう。
- 不動産業界が怖くて心が折れる
- わかりづらくて心が折れる
- 相手にされなくて心が折れる
- 融資が厳しくて心が折れる
- 物件が売り止めになって心が折れる
- プライバシーに配慮されずに心が折れる
- 空室が埋まらなくて心が折れる
- まとめ
不動産業界が怖くて心が折れる
不動産業界は、儲けが大きい業界です。
なので、詐欺みたいなことが起こります。
不正融資の問題や、リフォーム詐欺、レオパレスの話題も記憶に新しいと思います。
他にも色々な手口があり、素人が手を出すと本当に食い物にされそうなイメージがあります。
まず、色々と勉強をしてから物件探しを始めた私ですが、ネガティブなイメージが先行してしまい、不動産屋さんと一緒に内見をすることも、怖くてためらうほどでした。
お恥かしながら、最初の現地調査は妻に同行してもらいました。
まるで、怖いテレビを見た夜に怖くて一人でトイレに行けなくなった子供です。
不動産屋さん怖い…。
今となっては本当に情けないですが、当時は本気で怖かったです。
騙されるんじゃないかとか、脅されるんじゃないかとか本気で思ってました。
わかりづらくて心が折れる
いざ不動産の勉強を始めてみると、全く違う業界の人間からしたら、始めてお目にする言葉ばかりでした。
その言葉の意味から理解しないといけなかったので、本を読むにしても時間がかかりました。
何冊か読んでくると、見慣れてくる言葉も出てくるので、徐々に本を読むスピードは上がってきます。
ちなみに今でもわからない言葉を目にすることがあり、その都度調べている状況です。
不動産は、本当に色々な分野のことを知らなければならない事業です。
だからこそ、一定の参入障壁があり、儲かる業界ということができると思います。
相手にされなくて心が折れる
不動産を購入するにあたって、良い不動産業者さんとの出会いは大事になってきます。
そのため、購入するまでに不動産会社を何社も回って自分に物件を売ってくれるように面接をする必要があります。
私の感覚ですが、面接にて年収や資産状況をざっくり開示するので、そこで買えそうな人間なのか、足切りをしている感じがありました。
みなさんご存知の通り、私の年収は決して高く無いです。
むしろ不動産業界に進出してくるのに、足りない年収だと思います。
わかっていますが、何社も相手にされませんでした。
不動産業者さんだけではありません。
銀行も同様です。
新築重量鉄骨を扱う会社や、銀座の会社、地元の銀行などなど、色々な方にあしらわれ、鼻で笑われてきました。
不動産会社からは、面接の時には良い物件があったらご連絡しますと言われ、その後、連絡は無し。
銀行からは、
「ずいぶん畑違いなことをやろうとしていますね。
あなたみたいな人は、こんな投資をする資格はないんです。」
なんてことを言われて帰ってきたりしました。
支店長にですよ。わざわざ奥の応接間に通されて、説教されるわけです。
屈辱的でした。
融資が厳しくて心が折れる
不動産に関する色々な不正が問題となり、投資物件向けの融資が厳しくなる時期がありました。
リーマンショックの時期もかなり厳しくなったようです。
不動産の融資の申し込みをすると、通常は支店内で融資をするかどうかの審査をします。
だいたい２週間〜１ヶ月ほどで、支店内の審査の結果が報告されます。
やっぱり厳しいですよね。いっぱい断られました。
しかも、なんで融資審査に通らないか教えてくれないことがほとんどです。
「総合的に判断して、今回はご融資できないことになりました。お力になれずに申し訳ございません。」
何回このセリフを聞いたことか。
自分が住んでいる市内全ての銀行、勤務地がある市内全ての銀行に融資の打診をして、全滅したことを覚えています。
頼みの綱で、妻の実家のある北海道へ日帰りで融資相談に行ったこともありました。
もちろん全滅ですけどね。さすがに心が折れました。
物件が売り止めになって心が折れる
これもよくあるパターンですが、良い物件が見つかると、次の休みには現地に見に行って、良ければ買おうかなと思います。
しかし、現地を見に行く前に、売り止めになることもしばしばです。
出鼻を挫かれるパターンです。
プライバシーに配慮されずに心が折れる
銀行から融資を断られ続け、本当に買えないかもしれないと思い始めます。
なりふり構っていられなくなってきました。
そんな中、職場の隣にある銀行にも融資の打診をしたことがあります。
今考えると、会社に副業がバレるリスクが高かったと思います。
そんな中、融資担当の方とお話をできることになりました。
仕事の話になると、
「〇〇へお勤めなんですね！！！」
大音量で銀行員さんが話始めます。
完全に一般の方にも聞こえる音量でした。
一番副業がバレる可能性があった出来事です。
空室が埋まらなくて心が折れる
これは物件を買えた後の話ですが、空室が全然埋まらなかった期間がありました。
家賃設定などが相場から離れていたことが原因だったと思いますが、コロナの影響もありました。
それまでの期間は、順調に収益が発生していたのでよかったのですが、空室が埋まらず持ち出しになる可能性も出てきたのです。
不動産のメリットはレバレッジが効くことですが、負のレバレッジ状態になるところでした。
負のレバレッジ状態では、自己破産まで猛ダッシュという感じの財務状況になるので、恐怖でしか無いです。
まとめ
不動産投資において心が折れる挫折する瞬間をまとめてみました。
これだけ心が折れていますが、今では物件を満室にして運営することができています。
物件を購入するまでには、何回も何回も心が折れてやっと１棟購入することができるというイメージです。
私は属性が低い方です。世の中には私よりも属性が良い方がいっぱいいると思いますので、私よりは心に負う傷が浅い状態で、物件の購入にまで至ると思います。
物件を買うまでには色々なテクニックもあるようですが、一番必要なものは、絶対に物件を買うという強い心が必要かと思います。
みなさんも、心が折れそうな時、心が折れて立ち上がれない時、この記事に戻ってきてください。
きっと私よりはマシな状況のはずです。
上には上がいるように、下には下がいます。
私を見て元気になってください。
みんなで、頑張っていきましょう。
不動産投資とはどんな副業か
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日のテーマは、「不動産投資とはどんな副業か」です。
不動産投資って名前を聞いたことはあっても、実際にやっている人はほとんど知らないな。
どんな副業なんだろう？
そんな不動産投資をやりたくても、全体像がわからない人のために書きます。
不動産投資とはどんな副業か
不動産からの収入は主に２つです。
一つは家賃収入。もう一つは転売収入です。
それぞれ解説してきます。
家賃収入
基本的には、家賃収入を得ることが不動産投資のメインの収入源となります。
不動産も年数が経過していくにしたがい、家賃は緩やかに下落傾向となることが普通です。
なので、この家賃収入の一定額には手をかけないで、修繕積立金や税金など、後々払わなければならないもののためにストックしておく必要があります。
転売収入
市況によっては、資産の入れ替えのために売却もすることもあります。
でも不動産は、文字通り動かない資産。
不動産の所有権を移すためには、税金や仲介手数料などでお金がかかります。
また売却益には税金もかかってきますので、それらも含めて利益になるかどうか計算することが必要です。
不動産投資を副業と書いた理由
不動産投資を副業と表した理由は２つあります。
・サラリーマンの属性が銀行評価にプラスに働くから
・専業の大家になるのは大変だから
ではそれぞれ解説していきます。
サラリーマンの属性が銀行評価にプラスに働くから
サラリーマンは、自由が無く、給料も安く、ストレスが多いなど、嫌な側面ばかりが注目されていると思います。
しかし、不動産投資をしていく上ではサラリーマンは有利に働きます。
なんと言っても、毎月安定したお給料が入ってくるからです。
実際、私が融資の相談に行った時に、勤続年数が長いので銀行員さんの反応は良かったです。
また、妻も働いていましたが、融資が出てからも仕事をやめないで欲しいと銀行員さんからは言われています。
なので、融資を通してもらう時も、「勤続年数が長いから安定した収入があります。」と本部を説得しやすいと考えられます。
専業の大家になるのは大変だから
専業大家になるのは大変です。
サラリーマンは融資を受ける上で有利と話をしましたが、その利点を捨てることになります。
つまり、社会的な信用がなくなるわけです。
専業大家になってから、安定して収益を生み出して、毎年黒字でいることができれば、徐々に社会的な信用が積み上がっていきます。
サラリーマンをリタイヤした直後に物件が欲しくても、実績が無いからと言われて融資が通らなくなる可能性だってあります。
これらを考えた上で、セミリタイアをする必要があります。
管理会社に管理をお願いすることができるため、忙しいサラリーマンの副業に最適
サラリーマンって、本当に時間が無いですよね。
残業や通勤時間を含めると、ほぼ半日が使われていたりします。
片道２時間の通勤となると、往復の通勤だけで１日の6分の１が終わります。
なので、サラリーマンが副業をするとなると、なるべく裂く時間が少ないものだと相性が良いと言えます。
その点は、不動産投資は副業として最適だと思います。
実際に不動産投資を始めてみて、不動産関連に時間を取られているのはごくわずかです。
なので、サラリーマンの仕事に支障がほとんど出ない状態が続いています。
副業を始めたはいいけど、本業に支障が出ると、本業の成績も落ちてきてしまうので、本末転倒になってしまいます。
こうならないのが、不動産投資です。
買うまでは、資料の準備や物件の検索、融資のお願い、現地調査、管理会社との打ち合わせなど、様々な業務があり、休みの日にゆっくりするなんてことはほぼありません。
しかし、１回仕組みをしっかりと作ってしまえばあとは半自動的に管理会社のスタッフたちが清掃や修繕、募集業務などを行ってくれます。
この仕組みづくりをいかにうまくやるかが、自分の負担を減らせるかどうかの鍵です。
まとめ
「不動産投資はどんな副業か」についてまとめてきました。
副業と表す上には、サラリーマンと言う属性との相性の良さが隠れています。
法人を設立させて、法人に収益をプールする形で貯金をしていけば、会社にバレることなく不動産投資が可能です。
サラリーマンという属性を大切にしながら不動産投資をすることもいいと思います。
セミリタイヤを視野に入れるのであれば、信用を積み上げた上でセミリタイヤをすることをお勧めします。
それでは今回はこのあたりで終わりにします。
サラリーマンの給料が安い理由５選
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日のテーマは、サラリーマンの給料が安い理由についてです。
サラリーマンを頑張って続けているけど、給料ってあまり上がらないな。
やっぱり独立するとか、副業するとかしないとダメなのかな。
こんなことを日々考えている方に送ります。
サラリーマンの給料が安い理由
サラリーマンの給料が安い理由は、いくつかあると考えています。
前提として、サラリーマンだからだめとか、自営業者・社長が偉いとか、そう言う話をするつもりでは無いです。
世の中の仕組みとして、サラリーマンが大変な立ち位置にいることを書いていきます。
サラリーマンの給料は税金が先に取られている
サラリーマンは、給料からしっかりと色々な名目で税金や保険料が引かれています。
所得税
年収によって税率が変わりますが、お給料から税金が引かれています。
年収別で税率をまとめてみました。
ご自身がどの程度所得税で引かれているのか、確認してみてください。
年収別税率一覧
- 年収195〜330万円の人 10％
- 年収330〜695万円の人 20％
- 年収695〜900万円の人 23％
- 年収900〜1800万円の人 33％
- 年収1800〜4000万円の人 40％
- 年収4000万円以上の人 45％
私は年収400万円代なので、20％です。
単純計算で、５日に１日は所得税のために働いている感じですね。
欲を言えば、もっと自分の為だけに働きたいです・・・。
健康保険料
都道府県によって、健康保険料率が違ってきます。
健康保険料率は下記の全国健康保険協会のHPにて確認することができます。
参考までにリンクを貼っておきますね。
＼↓リンクはこちら↓／
このページを見ると、関東ではだいたい9.7〜9.8%となっています。
でもサラリーマンの皆さん。安心してください！
健康保険料は会社が半分負担してくれています。
なので、実質的な負担は5％くらいと思って貰えばいいです。
会社が保険料を負担してくれるなんて、本当にありがたいことです。
ここらへんは、サラリーマンの強みと言ってもいいかもしれないですね。
厚生年金
企業が加入する年金制度です。
負担割合は18.3％となります。
が！
こちらも会社の方で半分負担してもらっています。
「会社、ありがとう！」
なので、負担割合は実質9.15％です。
報酬月額によって、負担額が変わってきます。
厚生年金保険料額表がありますので、リンクを貼っておきます。
＼↓リンクはこちら↓／
雇用保険
ほぼ会社が負担してくれている保険です。
主にケガ・病気で休業時の保証で使われるお金です。
こちらは、私たちの負担はそこまで多く無いので、無視してもいいくらいです。
というわけで、割愛します。
住民税
残念ながら、自分でしっかりと支払わなくてはならないお金です。
負担割合は10％です。
税金まとめ
このようにお給料からは税金が多く引かれています。
サラリーマンには、経費という概念が認められていないので、所得をコントロールすることができません。
つまり、稼いだら稼いだ分だけ税金が取られると言うことです。
しかし、会社を経営している場合は、役員報酬を自分でコントロールできたり、経費を計上して利益を圧縮したり、色々な方法で所得をコントロールすることができます。
サラリーマンでも、ふるさと納税や財形貯蓄、iDecoや医療費の申告など、所得から控除されるものがありますが、効果は限定的と言えます。
経営者の方が、所得はコントロールしやすいのは明らかです。
基本的に労働は会社のため
私たちは誰のために働いていますか？
自分のため、家族のため、お客さんのため、色々な意見があるとは思います。
私の考えですが、基本的にはお客（クライアント）さんのために働いていると思っています。
が、お客さんが感謝の対価で払ってくれたお金は、いったん会社に入ります。
そこから、お給料という形で私たちがもらうわけです。
結局、会社を儲けさせなければ、自分たちの給料はもらえないと言うことになります。
つまり、労働は会社のためと言わざるを得ないと思います。
会社で言われたことだけを淡々とこなす作業マシーンになっていると、一定の収益を上げる効果しかないため、お給料を上げることはできません。
一人の社員の成果が見えにくい
会社で頑張って働いていると、こんなに頑張ったのに評価されないとか、昇給が雀の涙ほどという話も多く聞きます。
それもそのはず。
あなたのお給料を決める人は、あなたの頑張りを直接見ていますか？
他の人もあなたと同じかそれ以上頑張っていたり、成果を見せる工夫をしていたりしているかもしれません。
だいたい会社は複数の人で構成されている組織で成り立っています。
そのため、組織で成果を出すことが求められることがほとんどです。
このような成果の見せ方では、個人が評価され、昇給していくはずがありません。
個人的に評価を狙うのであれば、見せ方を工夫する他ありません。
人件費は経費扱い
経営者にとって、人件費は重くのしかかる「経費」です。
そう。私たちサラリーマンは、収益を生み出すコマでもありますが、経営に重くのしかかる経費でもあるのです。
経営者側としては、しっかりと収益を上げてくれ、安い人件費で働いてくれる人を求めます。
その方が、収益が最大化し、経費が最小化するためです。
ここで、社員である私たちと経営者の間で考えの違いが生まれます。
経営者は人件費を最小化したい。
社員は人件費を最大化して欲しいと願う。
経営者が人件費をすぐに上げない理由がわかると思います。
先ほど、税金の部分でも書きましたが、社員の給料が増えると、それに伴い企業側が負担する保険料や年金も上がりますので、経営者側としては、できるだけ人件費は上げたくないと考えるはずです。
リスクをとっていない
トレードオフという言葉があります。投資の世界ではよく聞く言葉です。
しかし、この言葉は一般的なサラリーマンの世界でも同じことを言うことができると思います。
責任の重い仕事や、取ることが難しい資格、ハイリスクな現場などで働く人は、お給料がいいです。逆に、資格がいらなく誰でもできるような仕事では、お給料が安くなります。
私はまさしく、トレードオフの関係だと思っています。
学生時代、どれだけ頑張ったのかや、今仕事でどれだけ社会に貢献できているのか、どれだけのリスクを背負っているのかで、収入が決まっていくような気がします。
経営者であれば、事業の全責任を負います。お客さんからのクレームや取引先からのクレーム、銀行の返済リスクまで負う場合があります。
やはり稼ぐためには、許容できる範囲でリスクをとっていく必要があると思います。
まとめ
いかがだったでしょうか。
今回はサラリーマンの給料が安い理由について書いてきました。
私もまだサラリーマンを退職できていませんが、いずれは、自分の給料は自分で決めて、自由な生活をしてみたいと思います。
そのためにも学び続け、適性なリスクを撮り続けていきたいと思います。
市街化調整区域とは？わかりやすくまとめてみた。
3/9追記
四十雀さん（id:sizyuukara-1979）よりコメントを頂きました。
皆様、参考にしてください。
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回のテーマは、市街化調整区域です。
市街化調整区域ってどんな地域なんだろう？
何か気を付けることってあるのかな？
不動産を購入する場合に、気になる部分としては立地がまず気になりますよね？
これから発展していきそうな地域なのか、それとも田舎なのか。
それらがある程度わかるのが、都市計画になります。
都市計画は市街化区域と、市街化調整区域に分かれています。
市街化区域に関しては、読んで字の如く発展させていく地域のことを指します。
しかし、市街化調整区域については制約も多く、わかりにくい部分が多くあります。
その中で、不動産投資に必要そうな部分を抽出してまとめてみました。
都市計画についてよくわからないという人には、役立つ記事になっていると思います。
本記事の結論
市街化調整区域とは、「田舎」のこと。
田舎特有のメリット・デメリットがある。
それでは深堀していきます。
市街化調整区域とは
一言で言うと「田舎」のことです。
住宅などを積極的に作ってはいけない地域のことを指します。
積極的に住宅などを作ってはいけないと言うことは、ちょっとだったら作っていいってことですよね？
なので、建物を建てる場合は、都道府県知事の許可があれば建築することが可能になるそうです。
建物の建築だけではなく、リフォームをする際にも申請が必要になるようです。
銀行融資には不利な地域!?
銀行に融資を申し込む場合は、市街化調整区域の場合、評価額が伸びない場合があります。
融資を頼りに市街化調整区域の物件を購入する時には、評価額にどのような影響が出るのか、可能な範囲で銀行員さんに聞いておくと良いでしょう。
下水道が通っていない場合、経費がかかる!?
市街化調整区域の場合、下水道が通っていない場合があります。
その場合は浄化槽の設置が必要になります。
しかし、この浄化槽。
経費がかかります。
我が家も浄化槽がありますが、年間１万３千円位の管理費と、２年に１回の清掃費がかかります。
清掃費は２万円くらいです。値段は業者さんによりけりだと思いますので、所有している物件の地域の業者さんを調べてみると良いと思います。
投資用物件の場合、馬鹿にならない経費になりますので、その他の経費と合わせて慎重にシミュレーションしてみてください。
市街化調整区域は、色々な施設から遠い
病院やスーパーなど、生活に必要な施設から遠い場合もあります。
その場合、収益物件として購入する場合は要注意です。
理由は駐車場が必須になるからです。
土地も広いと思うので、駐車場が無いという場合は少ないとは思いますが、地方であればあるほど、駐車場は必須になります。
税金が安い
今まで、悪い点ばかりを書いてきましたが、良い点もあります。
市街化調整区域は都市計画税の負担がありません。この点はメリットと言えますよね。
また、土地の固定資産税も安く済みますので、税負担は軽いです。
本当に馬鹿にならない税金。
自分の努力ではどうにもならない税金なので、少しでも安い方がいいですよね。
他のデメリットよりもメリットの方が勝つ物件もあるかもしれません。
静かな環境
市街化調整区域は、大きな道路な道路が無い場合が多いため、静かな環境の可能性が高いです。
入居者さんの好みにもよりますが、静かな環境が好きな方にはいい場所では無いでしょうか。
まとめ
今回は、「市街化調整区域」についてまとめてみました。
投資用物件として、市街化調整区域の物件はアリかナシかで問われたら、
私は「アリ」だと思います。
ただ、需要がちゃんとあることを確認したりとか、出口をどうするのかなど、しっかりと考えた上で購入した方が良いと思います。
なので、事前のリサーチはしっかりと行うようにしてください。
投資は自己責任です。くれぐれもご注意ください。
それでは今回はこの辺で。
副業での不動産投資のやり方②
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日も、副業での不動産投資のやり方についてお話しします。
前回の記事の続きなので、前回の記事をまだ読んでいない人はそちらもどおぞ。
real-officeworker-estate.hatenablog.com
不動産投資をやってみたいけど、どおやって始めたらいいのかな？
不動産屋さんに聞きに行ったらいいの？
不動産投資の始め方と全体像をざっくりと書いてみます。
だいたいの感じを掴んでいただければ幸いです。
副業での不動産投資のやり方
改めて全体像から。
不動産投資のやり方はざっくりと下記の通りです。
不動産投資のやり方
- 不動産投資についてしっかりと勉強
- 目標の設定
- 目標達成までの戦略を練る
- 物件を探す
- 物件に買い付けを入れる
- 融資を申し込む
- 決済
- 管理会社を決める
- 運営開始
前回の記事で「物件を探す」パートまで終了しています。
今回は「物件に買い付けを入れる」パート以降を書いていきます。
では、それぞれを深堀していきます。
物件に買い付けを入れる
いよいよヒアリングなど、現地調査が終わって購入することが本格的に決まったら、買い付け（申し込み書類）を出します。
買い付けは、不動産業者さんを通して売主さんへ渡されます。
買い付けの書式は、不動産会社で用意されている場合もあります。
どのような書式だといいのか、どのような内容が書かれていれば良いのか、不動産業者さんに聞いてみるといいと思います。
ちなみに、買い付けを出したからと言って、必ず買わなければならないわけではないです。（法律的な拘束力が無いなんて表現されます。）
だいたい先着順で、売主さんと交渉するわけですが、近年は不動産向け融資が厳しくなっていることもあり、融資が出た順番で売主さんと交渉をする流れになっています。
融資を申し込む
物件に買い付けを入れたら、銀行に融資の打診をしにいきます。
物件の資料や、自分の資料を、一通り揃えて銀行に打診をします。
この段階で、色々な内容の面接をされます。
私が銀行に面談をしに行った時の経験談はこちらの記事に書いてあります。
参考にしてください。
＼私の経験談はコチラ↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
決済
銀行から融資の承認が下りたら、いよいよ決済です。
銀行からお金を借りて、一時的に自分の口座に振り込んでもらい、その後売主の口座にお金が移動されます。
このタイミングで、司法書士さんにも来てもらい登記の手続きなどを行ってもらいます。
しっかりと登記されれば、物件はいよいよ自分のものとなります。
管理会社を決める
物件が自分のものとなったら、事業スタートです。
不動産賃貸業をしていく上で重要になってくるビジネスパートナー。
管理会社を選定します。
管理会社の選定については、過去に記事にしてあります。
＼管理会社の選定に関する記事はコチラ↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
運営開始
ここまで、色々な手続きがありましたが、ようやく運営開始です。
ここからは、市場の状況や競合をみながら家賃設定や部屋の設備、リフォームなどを行っていきます。
＼リフォームに関する記事はコチラ↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
また、管理会社や仲介店などと協力をしながら事業を進めていくことになりますので、人間関係の強化も必要になってくると思います。
僕も、何回も現地に足を運んで、管理会社の方に顔を覚えてもらうようにしました。
細かい打ち合わせも、対面の方が誤解などなくて円滑に進みます。
もし通える範囲で物件を購入した際には、管理会社にも少しずつ顔を出して、いい関係性を築けるといいですね。
まとめ
２記事に渡って、不動産投資の全体像を書いてきました。
不動産投資を勉強していく上で、どの段階のことがわからないのか、経験が少ないのか、把握できるようになると思います。
これからも、しっかりと勉強をしながら経済的な自由を達成していきたいと思います。
それでは今回はこの辺りで。
副業での不動産投資のやり方①
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日は、副業での不動産投資のやり方についてお話しします。
不動産投資をやってみたいけど、どおやって始めたらいいのかな？
不動産屋さんに聞きに行ったらいいの？
不動産投資の始め方と全体像をざっくりと書いてみます。
だいたいの感じを掴んでいただければ幸いです。
副業での不動産投資のやり方
まず最初に全体像から。
不動産投資のやり方はざっくりと下記の通りです。
不動産投資のやり方
- 不動産投資についてしっかりと勉強
- 目標の設定
- 目標達成までの戦略を練る
- 物件を探す
- 物件に買い付けを入れる
- 融資を申し込む
- 決済
- 管理会社を決める
- 運営開始
それでは、それぞれを深堀していきます。
不動産投資についてしっかりと勉強する
まずはこれにつきます。
不動産投資は扱う金額がかなり大きく、失敗したときのリカバリーにも時間がかかることが特徴です。
なので、できるだけ失敗は避けて通ってください。
失敗を避けるためには、知識が必要になります。
知識をつけるために、不動産投資関連の本はできるだけいっぱい読んだ方がいいと思います。
僕も、本屋さんに並んでいる不動産関連の本は、ほとんど読みました。
全部新品を買っても、不動産で被る損失を考えると、完全に元が取れる先行投資です。
これから儲ける金額も大きいので、本には惜しまず投資しました。
しっかりと本を読み込むと、不動産屋さんの言っていることが本当なのか怪しくないのかなどがわかってきます。
不動産業者さんにも色々な方がいて、言葉巧みに儲からないような物件を売ってくる業者さんもいます。
年金の代わりになるとか、節税になるとか、生命保険代わりになるとかこれらの謳い文句は要注意だと思います。
どれも間違ってはいないのですが、業者さんが持ってくるシミュレーションが甘すぎたり、そもそも儲からない前提で、資料を作成して持ってくる場合もあります。
そのときに、サラリーマンの収入と合わせれば節税になりますと営業をしてくるわけです。
儲けるために行う不動産投資ですので、あまり節税に囚われすぎずにきちんと儲かるかで判断してください。
目標の設定
不動産投資の目標を設定します。
不動産に限った話ではないかもしれませんが、何のために投資するのか、どのくらいの金額が欲しいのかを決めます。
この目標の金額に何年で到達したいのかを決めることによって、どのくらいの速度で資産を増やさないといけないのか、どれほどのリスクを取らないといけないのかが決まってきます。
適切なリスクであれば、積極的にリスクをとっても良いと思いますが、リスクの取りすぎには注意が必要です。
ここはしっかりと目標設定を行ってください。
絶対にぶれない自信ができるまで、しっかりと煮詰めて考えた方がいいです。
投資がうまく行くようになると、人間は弱いもので当初の目標やとるリスクの設定を簡単に変えてしまうものです。そうすると、色々とブレが出てきたり、うまく行かないことが出てきますので、注意が必要です。
目標達成までの戦略を練る
ぶれない目標を設定したら、それが実際に実現可能な目標なのか、戦略を練ってみます。
どのくらいの利率でお金を回せそうなのか、何年でどのくらいの自己資金が溜まりそうなのか、どの時期にどのくらいの規模の物件を購入していくのか、などなどシミュレーションをしてみてください。
このシミュレーションの段階で、到達できそうもない目標とわかることもあります。
その場合は、また目標設定からやり直しです。
手間はかかりますが目標の部分は一番大事になってきます。
物件を探す
目標が決まったら、自分の探したい規模の物件を検索します。
「楽待」や「健美家」、「不動産投資連合隊」などが有名なサイトになります。
利回りなどが載っていますが、不動産業者さんから資料を請求して、自分で謄本などもとってみて情報の確認をするようにしてください。
私は出会ったことがありませんが、レントロール（賃料収入の明細のようなもの）の改ざんがあったりするそうです。
資料を揃えたら、現地に出向きます。
そこで、建物の状態や入居の状態、周辺環境などの調査を行います。
物件の近くの仲介店にも、家賃の設定などが適切なのか、どのような設備が入居者受けが良いのかなど、色々とヒアリングをしてみることが大切です。
中にはヒアリングをしてはいけない物件があったり、一度取り扱っている不動産会社へヒアリングする旨を伝えたりしなければならないので、そこは注意してください。
まとめ
そろそろ長くなってきたので、前半は終わりに使用と思います。
前半では、目標設定の部分が一番大事かと思います。
ここは本当にブレてはいけないので、大事にして欲しいパートです。
結婚されている方は、ご夫婦でよく話し合って目標設定してみてください。
きっとパートナーも協力してくれるはずです。
続きは【副業での不動産投資のやり方②】へ続きます。
