ステージングをしてみた話②
こんにちは。
普通のサラリーマンです。
今回は前回の続きで、ステージングをしてみた話②を書きます。
前回までの話では、物件に入居していただけそうなターゲットを定めて、置く物を決定し、購入するところまで書きました。
今回は実際に搬入して組み立て、その後管理会社への報告、実際の反応について書いていきます。
１．購入したものを搬入してみた
というわけで、実際に購入したものを搬入します。
購入したものは自宅の物置にストックしておきます。
ほこりをかぶらないように、箱やパッケージは開けずにそのままの形で置いておきました。
搬入する時は、車に詰め込み物件まで自分で運びます。
車は普通のワンボックスですが、荷物でかなりぎゅうぎゅうになりました。
ちょっとおしゃれな流木的なルームフレグランスや、それを立てる大きな花瓶は割らないように慎重に梱包し運びます。このルームフレグランスはおしゃれですが、搬入にすごく気を使います。
２．購入したものを組み立ててみた
実際に搬入が終わったら、いよいよ開封して組み立てです。
工具が必要になることもあるので、必ず工具は一通り持参しておくといいです。
安い工具セットでもあれば十分です。
あと、メジャーも大切です。私はステージング当日に忘れてしまって、カーテンのサイズが測れなかったです。皆さんも忘れ物には注意してください。
ここで、組み立てる時の注意点があります。
今回はリフォーム後と言うこともあり、大変綺麗だったので、余計に注意はしました。
注意点は、床を傷傷付けないようにするということと、ゴミは絶対に残さないと言うことです。
ステージングが終わったら、そのままの状態で内覧が開始されます。
なので、ゴミは絶対に残してはいけません。もし床を傷つけるようなことがあれば、仲介店の営業マンが「床は張り替えてして新品のお部屋です！」と自信満々にお部屋を紹介しても、岡yくさんからは「傷があるじゃん！」って言われてしまい、営業マンの信頼も落ちますし、私たちオーナーの信頼も落ちてしまいます。
なので、ステージングが終わったらしっかりと掃除をして帰りましょう。
小物よりも、綺麗な状態が一番大事です。
３．管理会社への報告
ステーイングが終わったら、管理会社へ連絡をします。
どのようなお部屋になっているのか、どのようなターゲットに向けてステージングを行ったのかなど、自分の考えなどを伝えます。
実際に写真を添付すると、お部屋のイメージがつきやすいですよね。
また、せっかくきれいにステージングをするので、マイソクやポータルサイトの写真も更新してもらってください。
写真さえあれば、割と早く更新作業をしてくれます。
これで、ポータルサイトでお部屋を探す人がステージングをしたお部屋を見に来るまでの導線が作れました。
４．実際のお客さんの反応
結論、大成功です。
目指していたターゲット、「女性」「単身」「カフェ勤め」「看護学校」など思い描いていた入居者さんの入居が決定しました。
今後、空室予定のところにまで予約が入っている状況で、満室です。
仲介店からも、空室が出る予定が無いのかと問い合わせが来るほどの人気物件となっているようです。
５．まとめ
今回はステージングをしてみた話②と言うことで、書いてきました。
よく不動産投資は不労所得といわれますが、全然不労所得では無いと思います。
やっぱり直接お金を稼ぐわけでは無いですが、仲介店周りをしたり、実際にステージングする物を買いに行ったり、色々と動きます。
今回のステージングの前には空室に悩んでいましたが、しっかりと空室を改善することができました。
これからも満室を維持できるように、色々な工夫をしていきます。
ステージングをしてみた話①
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回はステージングをしてみた時の話をします。
先日、物件のリフォームの記事を書きました。
＼リフォームの記事はコチラから↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
リフォームが終わり、だいぶ部屋の見栄えが良くなりました。
そこで、さらに空間を演出するために行うのがステージングです。
今回は実際にステージングを行った手順などを紹介します。
１．部屋のテーマを決める
まず部屋のテーマを決めます。
物件のタイプにより、単身向けなのかファミリー向けなのか自ずと決まります。
また、エリアによってどのような客層が見込まれるのか、事前に仲介店などにヒアリングしておくと、部屋のテーマが決まりやすいです。
部屋の設備によっても、客層を想定しやすいです。
例えば、3点ユニットの物件は、女性は嫌厭しがちだと思います。なので、男性向けの物件になる傾向が強くなります。
しかし、浴室をリフォームしたり壁紙をおしゃれにしたりして、3点ユニットのデメリットを大きく上回る何かを提供できるのであれば、女性向けの仕様にしても入居が見込めるかも知れません。
自分の場合は、近くに大学や看護学校、カフェや病院などがあるため、若い入居者をイメージしました。
できれば、女性に多く入ってもらいたかったので、女性向けに物件を仕上げていきます。
２．置く物の選定
ステージングも何を置くのか非常に迷うと思います。
自分で考えてもいいのですが、私もすでに中年のおっさんです。
どう考えてもジェネレーションギャップが出始めていますし、若い子たちのことはよくわかりません。
そこで、ヒントをもらうためにSNSを利用します。
SNSでは色々な人の部屋の画像が載っていたりしますので、その部屋に憧れを持つ若い人もいるのではないかと考えました。
そこで、SNSの部屋を参考にステージングを行っていきます。
３．置くものを実際に購入する
SNSで参考になる部屋が見つかったら、実際にステージングに必要な物品の購入に出かけます。
行くところは、もちろん天下のニトリ様です。
この他にもIKEAやカインズホーム、イオンの中に入っている専門店などにも買い物に出かけました。
ニトリ様の照明は安くておしゃれな物が多いですよね。
もし近くに店舗が無い場合は、ネットで照明を見つけることもできます。
暖色系の照明は鉄板ですよね。
このような電球の向きを変えられるタイプの照明で、部屋に設置した小物を照らしてあげるといい感じの雰囲気になります。
小物の購入は、安くて可愛い「salut!」というお店がおすすめです。
センスに溢れているので、コスパがかなりいいです。
安いので、ついついあれもこれもとなってしまいがちです。
買い過ぎに注意ですね。
近くに店舗が無いと言う方は、公式通販サイトもあります。
コチラ↓を参考にしてください！
本当に可愛いですよ！
妻にも同行してもらい、女性目線で商品を選んでいきます。
不動産に関連するものなので、これも立派な仕事になりますが、やっていることは買い物なので、ちょっとデート気分で楽しいですよ！
まとめ
ステージングをするのも、ターゲットを絞って適切な仕様にすることが必要です。
そのためにも、狙ったターゲットに訴求しやすい小物の設置が大事かなと思います。
あまり生活感を出しすぎても、他人のお家みたいでやりすぎですし、足りなくても寂しいです。なんでもバランスが大切ですね。
ちょっと長くなってきたので、今回の記事はこれでいったん区切ります。
次回、ステージングをしてみた話②を書きますので、そちらも合わせてご覧ください。
【不動産投資】プロパンガス会社を変更してみた話
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回は物件にガスを供給してくれるプロパンガス屋さんを変更してみた時の話です。
今回のガス屋さんとのやりとりでプロパンガスについて色々と知ることができました。
が、知れば知るほど、厳しい世界だと実感します。
なので、今回はお客さんには優しいけど、実は厳しい業界のプロパンガス屋さんについて書きます。
プロパンガス屋さんがしてくれること
プロパンガス屋さんがしてくれることは、色々あります。
業者さんによって違うのですが、基本的には不動産賃貸業の場合は、ガス給湯器や、コンロはガス屋さんで無料で交換してくれます。
「無料」といっても以前にお話した減価償却費のような感じで、何年か契約期間というのがあります。
＼減価償却費に関する記事はコチラから↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
その契約期間内に、もしガス会社の変更があると、余っている契約期間分のお金を請求される（精算金）しくみになっています。
とはいえ、この精算金は次のガス会社さんが肩代わりをしてくれることがほとんどなので、実質自分の負担はありません。
また、不動産賃貸業特有だと思いますが、エアコンの交換やドアインターホンの交換なども行ってくれます。業者さんによりますが、ウォシュレットまでつけてくれるところまであるそうです。
物件の設備はほぼガス屋さんが交換してくれると思ってもいいかも知れません。
プロパンガス屋さんを変えてみた
設備の面のこともあり、物件にガスを供給してくれているプロパンガス屋さんを、変えてみました。
プロパンガス屋さんを変えると、入居者様のガス料金が安くなり、ガス会社さんが変えてくれる設備も多くなるので、ガス会社を変更することにしました。
手順は以下の通り
- 変更する新しいプロパンガス会社に変更したい旨を連絡する。
- 新しいプロパンガス会社と契約（各種条件を煮詰める）
- 新しいプロパンガス会社さんが物件の給湯器を自社のものに交換したり、入居様との契約をする。
- 今までのプロパンガス会社さんとしっかりお別れをする
それではそれぞれ解説します。
１．変更する新しいプロパンガス会社に変更したい旨を連絡するについて
まず、新しいプロパンガス会社さんに連絡をします。
新しいプロパンガス会社さんは自社のサービスを使ってくれるようになるため、喜んで色々と動いてくれます。
今までのプロパンガス会社さんに契約が切り替わる連絡をしてくれたり、色々とやりとりをしてくれます。
ここは、物件のオーナー側が色々動かなくれよかったので、非常に楽でした。
２．新しいプロパンガス会社と契約（各種条件を煮詰める）について
新しいプロパンガス会社さんと契約をします。
しっかりと説明をしてくれると思いますが、ガス単価や協賛の設備・耐用年数など、しっかりと内容を確認します。
私の契約では、もし物件を売ることになっても、プロパンガス会社の契約は継承するという内容の条件が付いています。
３．新しいプロパンガス会社さんが物件の給湯器を自社のものに交換したり、入居様との契約をするについて
新しいプロパンガス会社さんが、現入居者様と契約をします。
ここで、料金が上がらないかどうか、信頼できる業者さんなのかどうか、入居者様から色々と言われてしまう方もいるようです。
実際に私の物件の例でも、料金が上がらないのかと問われたとのことでした。
何かオーナーとして手助けができればよかったと思った事例です。
実際にはやっていませんが、ガス会社を変更する前に、私から入居者様あてにガス会社が変わるということや、料金が安くなることなど、メリットが伝わるようなお手紙を投函すればよかったと後悔しました。
４．今までのプロパンガス会社さんとしっかりお別れをするについて
ここが最重要で、エネルギーを使います。
今までのプロパンガス会社さんとしっかりとお別れをするということです。
今までのプロパンガス会社さんはお客さんをとられてしまうことになるので、お客をとられないように必死になります。
更なる色々なメリットを乗せて、他社へ移らないように色々な戦略で攻めてきます。
私が提示された内容は、プロパンガスを置いている倉庫を月額5万で賃貸していることにするということ、協賛の設備の幅を広くするということを提示されました。大変魅力的な内容になっていますが、ガス会社の変更は躊躇せずに行いました。
自宅にも古いガス会社さんは出向いて来られました。ちょっと偉い人も同席していたようです。それだけではなく引き留めの電話もかかってきます。
とにかく色々な手段を尽くされますので、そこはキッパリとちゃんとお断りをします。
ガス会社の変更はこれが一番大変かも知れません。
ガス業界で有名になると…
ガス会社も、各社色々なプランやサービスを展開してきます。
その度に営業が来たり、ガス会社を変更しませんか？なんてポスティングされていたりします。価格の値引きも提示されることもありますが、１年間限定なんてこともよくあります。
例えばその都度条件のいいガス会社へ乗り換えたとします。
色々な厳しい要求をしなければ大丈夫だと思いますが、あまりやりすぎるとガス業界で有名になります。
多分悪い意味で。
これは、やり手の営業の方から引き出した情報なので、おそらく事実だとは思います。
ガス業界で有名になると営業の中でも、ヤバイ家だというレッテルが貼られることになります。
そうすると、条件などを交渉する際に不利になりますので、注意が必要です。
値段の影響は誰に？
ここまで、プロパンガス会社さんが色々なサービスをしてくれると言う話をしてきました。
しかし、色々とサービスをしてしまって、どこで儲けを出しているの？と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
利益率も高いのかも知れませんが、実は色々とサービスをしてもらったツケは、入居者さんに回ってきます。
やはり、サービスを多くした場合、どこかの利益を大きくしなければなりません。
徐々にガス代を釣り上げて、その部分で利益率を高くして、サービスした分を回収するわけです。
でもこれ、徳をするのは、物件のオーナーだけですよね。
長期的に見ると、入居者さんからガス代が高いとクレームが入る可能性もあります。
もしもこのことが原因で、空室がでてしまうと、それだけでも損失が拡大します。
空室が長引けばガス会社から受けた恩恵以上に損失が発生してしまうかも知れません。
なので、あまり過剰にサービスを提供するガス会社は注意が必要になります。
まとめ
いかがだったでしょうか。
プロパンガス業界も知らないことが多かったと思います。
もし自宅がプロパンガスを使用しているのであれば、１度ガス会社を変更してみると良いと思います。普通に固定費が下がりますし、本当に業者さんも変えないでくれとお願いをしにきます。
新たないい条件も提示してくれるかも知れません。
でも何事もやりすぎはよくないので、双方喜べるような内容に交渉をしてみるといいと思います。
それでは今回はこの辺りで。
不動産投資の減価償却費について考える
今回は減価償却費について考えてみます。
減価償却費は、実際にはお金が出ていかないけど、経費にできる節税には欠かせない項目です。
個人での不動産所有でも法人での所有でも、利益のコントロールには欠かすことのできない知識になっています。
サラリーマンにはあまりなじみのない知識である減価償却費。
なるべくわかりやすく解説します。
１年で償却できる減価償却費はいくら？
定額法
毎年、同じ金額だけ減価償却費を計上していく方法です。
計算式は下記の通り。
取得価格×定額法償却率
1000万円の資産を10年で償却する場合、毎年100万円ずつ償却することになります。
※定率法もありますが、平成19年4月1日以降に取得した建物、平成28年4月1日以降に取得した設備は定額法でしか償却できないので、これから不動産投資を始める人は、減価償却の方法については定額法のみを考えればいいです。
減価償却は、土地は含まれません。
なので、売買契約の時に建物の価格を多くしたい人が多く、色々揉めることがあるようです。
減価償却費は耐用年数の間、償却し続けるものです。
なので、法定耐用年数がポイントになります。
不動産の場合、建物の構造によって耐用年数が決まっていますので確認していきます。
耐用年数
RC・SRC：47年
鉄骨（厚みによる）：19年～34年
木造：22年
となっています。
設備に関しても法定耐用年数がある
設備に関しては物によって法定耐用年数は様々です。
色々調べていく中で、ガス給湯器の法定耐用年数に関して、議論が分かれていました。
ここら辺のくくりは難しいみたいで、建物付属設備なのか、家具、電気機器及び家庭用品なのか、議論が分かれていました。
私の解釈としては、一般的なガス給湯器であれば家庭用と判断します。（あくまで個人の解釈です）なので耐用年数は6年だと判断します。
国税庁の資料を載せておきますので、参考にしてください。
https://www.town.yubetsu.lg.jp/40gyosei/03plan/files/AM_03taiyonensu.pdf
参考までに、今まで私が交換したのは、エアコンやガス給湯器です。
国税庁の資料から判断すると、エアコンもガス給湯器も法定耐用年数は6年みたいです。
余談ですが、上記の設備どちらも、プロパンガス屋さんに交換してもらっているので、私の負担は０です。
本当にありがたい話です。
物件が中古の場合
収益不動産も、よほどの富裕層でないと、なかなか新築で買う人はいないと思います。
中古の物件の場合、法定耐用年数の計算がちょっと変わります。
法定耐用年数内の物件の場合
（法定耐用年数ー経過年数）＋（経過年数×20%）
法定耐用年数超過の物件の場合
法定耐用年数×20%
売却時の注意
物件を売却する時には、どれくらい減価償却を行ったかによって、売却益に大きな差が出てきます。
売却時に必ず確認しなければならない部分に、簿価というものがあります。
簿価とは、帳簿上の数字であり、実際の資産の値段などとは異なります。
実際に売れた金額と簿価の差があればあるほど、売却益があったとみなされます。
ざっくり説明すると、
取得時の金額 1000万
簿価 500万（500万減価償却をしたとする）
売却額 1000万
売却益 500万
となります。
取得時の金額と売却額だけを見ると、売却益は0円に思われますが、実際は減価償却をして経費計上している部分がありますので、簿価上は500万円の物件として考えられます。
なので、この場合は売却益が500万となり、その500万に対して課税されます。
資金に余裕がある方は問題ないと思いますが、お金がないから売却をするという方は、思っていたほど手元にお金が残らないなんてこともあると思います。
まとめ
減価償却費についてまとめてみました。
計算に色々な要素を含めなくてはならないので、頭を使う項目の一つです。
しかし、利益を適切にコントロールしたり、節税をするためには絶対に必要な知識になります。
わからない部分は、国税庁のページを参考にしたり、税務署に直接聞いてしまうというのも手だと思います。
しっかり申告して、しっかり節税して、しっかりお金を残していきましょう！
不動産投資で経費計上しているものをおさらいしてみた
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回は、CFを考えた時に避けては通れない経費についてです。
サラリーマン生活をしていると、あまり気にすることはない会社の経費。
実際に不動産事業をしてみて、初めて「経費」というものに触れました。
イメージとして、社長は経費をじゃぶじゃぶ使って、美味しいものを食べながら打ち合わせをしているというイメージを持っていました。
が。
現実はそんなに甘くありません。
今回、不動産賃貸事業をしていて私が経費計上したものをまとめてみました。
決算書の作成などは、税理士さんにお願いしてしまっているので、細かい税務については専門家ではないのでわかりません。
随時、顧問契約をしている税理士さんに確認しています。
それでは、私の事業の経費計上したものを公開していきます。
経費計上したもの
・交通費
・新聞図書費
・減価償却費
・租税公課
・金利
・税理士さんへの顧問料
・修繕費
です。
それぞれ細かくみていきます。
交通費
遠方の物件なので、ステージングをしに行ったり、仲介店周りをしたりするとガソリン代や高速代がかかります。
それらは全額経費として計上します。
物件に向かう前にガソリンを満タンにし、帰ってきてからも満タンにします。
そうすると、どのくらい使用したのかわかりやすく、家事按分の割合何かも気にしなくて済みます。
高速道路代もETCを使用しており、クレジットカードの明細に日付や経路などの情報が一定数載るため、それで把握しています。
新聞図書費
不動産投資に関する本や、税務の本、その他自己啓発系の本や経営者の本など、賃貸業をしていく上で、知識をつけるために必要な書籍は全て経費計上しています。
これも基本的にはクレジットカードで購入し、使ったものをチェックして経費計上しています。
アマゾンで購入した書籍や電子書籍もクレジットカードの明細で、経費として計上できます。
あまり関係のない雑誌なども、紛れてしまえばあまりわかりませんが、やりすぎには注意が必要だと思います。
減価償却費
物件の建物部分の値段を、耐用年数分だけ徐々に経費にしていくものです。
土地の値段は含まれませんので、土地と建物の値段の割合を気にする必要があります。
売買契約の時に、土地、建物の価格がそれぞれ別で記載されている場合は、それを参考にするといいと思います。
が！
総額でしか書かれていない場合は、建物の価格を決めなければなりません。
この辺りは細かく書くとキリがないので、また別の記事で書いていきます。
＼減価償却費について書いた記事はコチラ↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
租税公課
租税と公課に分けて書きますね。
租税
などです。
公課
印鑑証明や住民票など、市役所などで発行してもらうための手数料のことを指します。
私は、公課のことはあまりよく知らなかったのですが、不動産事業を通して知ることができました。
普通のサラリーマンはあまり租税公課と聞いてピンと来る人は少ないのではないでしょうか。
金利
融資を利用して不動産投資をしている方は、関係してくる金利です。
返済元金は経費として計上できないため、注意してくださいね。
返済も元金均等返済と元利均等返済があり、それぞれの返済方式で月々の返済に含まれる金利の割合が変わりますので、そこも確認が必要です。
銀行から送られてくる返済予定表を見ると、どれくらいの割合で返済をしているのか、
返済元金はいくら減って、金利はいくら払っているのかわかりますので、
よく確認してみてください。
税理士さんへの顧問料
私は、税理士さんをお願いしているため、帳簿への記載や利益の計算などは全てお任せしてしまっています。自分では大体どれくらいの利益になるのか、を把握している程度になります。細かい金額を出すのは、年度末に税理士さんに決算書を作成してもらって、そこで把握しています。
年度途中で、試算もしていただき、今年の売り上げがいくらになるのかなどは把握します。
このように、自分で細かく計算する手間が省けるので、税理士さんに色々とお願いするのは必要かと思います。
税務については自分はプロではないので、どうしてもわからないこともあります。
その時に相談に乗ってもらったりすることもありますので、余程詳しい人意外は、税理士さんにお願いするのは必要経費かと思います。
修繕費
最後に修繕費です。
これは、原状回復なのか、新たに物件の価値を高まるものなのかによって、費用計上するのか、資産計上するのかが決まってきます。
基本的には明らかに修繕目的である場合は経費計上できます。工事の金額も20万円以下であれば、一括で経費計上できます。
修繕の周期が３年以内である場合も修繕費として計上可能です。
その他の考え方として、通常の維持・管理、原状回復のための工事であれば経費計上可能です。
最悪、60万円未満であれば経費として計上できるようです。
しかし、明らかに物件の価値を高めるような設備を追加したり、（宅配ボックスや非常階段など）耐久性が増すような工事であれば、資産計上となり、減価償却により経費計上していくことになります。
資産計上することになると、減価償却にて経費計上していくので、利益が多く出てしまう割に手元に現金が残らないため、資金繰りがギリギリな状態の方は資金ショートしないように注意が必要です。
資産計上なのか、経費計上なのかわかりやすい表が載っているページを見つけました。
リンクを貼っておくので、気になる方は覗いてみてください。
リフォームした費用は一括で経費にできる？修繕費をうまく活用する方法！ | ノムコム・プロ不動産投資コラム
まとめ
以上、経費についてまとめてきました。
最後の修繕費の部分は、資産計上になることもあるので、修繕にかかった金額や、内容などをよくみておく必要があります。
資金的に余裕があるのであれば、修繕費も資産計上してしまって利益を多く出すことによって、決算書はよくなります。今後、融資を利用しながら不動産を買い進めていきたい人は決算書の内容をよくすることも視野に入れながら計算すると良いですね。
それでは今回はこのあたりで。
【不動産投資】繁忙期を逃したら…
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回のテーマは繁忙期を逃したらというテーマで記事を書きます。
1月に入り、テレビのCMも不動産屋さんのCMが多くなってきました。
1年で最も動きがある3ヶ月が始まりました。
全国の不動産投資家の方にとっては、勝負の3ヶ月となります。
この繁忙期で、満室にできればいいのですが、
退去のタイミングやリフォームの進み具合によっては
繁忙期を逃すことも出てくると思います。
繁忙期を逃した経験と行ってきた空室対策を記載します。
繁忙期を逃した理由
結論としては、年度末の大学生の一生退去です。
ちょうど3月末までの入居となっている部屋が４部屋ほどあり、
3月末で退去となりました。
大学生の入学式は4月。
修繕をして4月中旬からの募集ではあまり入居が決まりません。
一昨年までの流れでは、5月頭くらいまで入居が決まっていましたが、
コロナの影響もあり、人の流れが著しく少なくなっていました。
そんな中の年度末一斉退去だったので、だいぶ精神的に応えました。
決まらない空室
しばらく様子を見ていましたが、一向に入居が決まりません。
たまたま１室決まりましたが、本当にまぐれの１室だと思っています。
そこで、募集条件などを見直すために、現地の仲介店さんにヒアリングをしに行きます。
仲介店さんは、コロナの影響もあり閑散としている店舗もありました。
改めてヒアリングをしてみると、
- 家賃が相場よりも高い。
- 定額水道代が高い。
- キッチンスペースに冷蔵庫が置けないことに今更気づく。
- アコーディオンカーテンが古臭い。
などなど、色々な現場の意見を聞くことができました。
全てのことを鵜呑みにいていては、予算がいくらあっても足りません。
現状の財力と、得られる効果で入居が促進するように手を打ちます。
実際に行った対策
実際に行った対策は
- 家賃をヒアリングの通りに値下げする。
- 広告費を増額する。
- リフォームをする。
これだけです。
リフォームに関しては、シングル向けの物件なので
若い人向けのリフォームを施工します。
施工内容は、インスタグラムを参考にしました。
色々な人がオシャレな部屋を投稿しているので、
壁紙の色や、フローリングの材質や色、ステージングまで参考にさせてもらいました。
もし内覧に来た若い女性が、インスタと同じような空間にステージングされていたら
強烈なインパクトを与えられると考えました。
＼リフォームに関しての記事はこちら↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
＼ステージングに関する記事はこちら↓／
real-officeworker-estate.hatenablog.com
real-officeworker-estate.hatenablog.com
real-officeworker-estate.hatenablog.com
上記の記事を参考にしてください。
実際の反応
やはり広告費の影響がかなり大きかったと思います。
相場の広告費よりも少し多めにすることによって、
仲介店さんのやる気がアップしたと思われます。
そして、リフォーム後の写真をポータルサイトに掲載してからの決まり方がすごかったです。
今まで数ヶ月に1件のペースでしか入居が決まらなかったのですが、
1日に2件成約することもありました。
入居が決まることは嬉しいことなのですが、
ここで一つ問題が。
それは、
「成約率が高すぎる」ということです。
成約率が高すぎる＝家賃が安い（付加価値が高い）
という意味ですので、もう少し家賃を上げることができる可能性を示しています。
わかりやすく言えば、機会損失をしているということもできます。
急に家賃設定もいじれないので、
次回空室が出た時に家賃設定をしなおして、再度成約率の検証をしていく他ないですね。
まとめ
と、いうことで、繁忙期を逃した時の状況を書いてきました。
繁忙期を逃すと、入居が決まりにくくなることは間違い無いです。
エリアによっては、繁忙期とか関係なく決まるところもあるとは思いますが、
間違いなく繁忙期に向けて準備をしっかりとして、勝負をかける必要がある期間だと思います。
まだまだ経験としても浅いですが、今回得られた経験を元に、条件などを見直してみたいと思います。
【不動産投資】物件のリフォームをしてみた
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回は、物件で空室が出たのでリフォームをしてみました。
その時の体験談を書きます。
初めてのリフォーム
購入時は満室だった物件。
しばらくは空室が出てもすぐに埋まるような、
理想的な状況でした。
物件の担当者の方も、かなりできる人で、
本当にお任せで何も問題がありませんでした。
しばらくすると、物件の担当者が変わり、
あまりスピード感がない動きになってしまいます。
連絡をしても、連絡が返ってこない。
メールは見てもらえないこともたびたびあり、
モヤモヤする日々もあります。
空室が思うように埋まらなくなってきた時に、
「そうだ！リフォームしよう！」
と思い立ちます。
勉強した内容でとにかくリフォーム
不動産投資を始めるにあたって、
色々と勉強をしていました。
そこで、とある不動産投資家の方が
「手を触れるところはとにかく輝かせる」
と言っていたのを思い出します。
確かに、玄関やトイレなど、積極頻度の多い部分の取手は
くすんでいたり、塗装がハゲていたりしています。
その部分の交換を管理会社に依頼します。
交換は比較的すぐに対応してくれました。
施工完了後、現地を見にいきます。
確かにドアノブはピカピカになっています。
コンセントカバーも新品に交換したので、
かなり真新しい雰囲気が出てきました。
これで、決まるかと思いきや、空室は埋まりません。
リフォームする理由
ここで、なぜリフォームをするのか？
その理由を考えます。
リフォームをする理由は、もちろん空室を埋めたいから。
ん？
空室を埋める？
と言うことは、入居者を想定して、
想定入居者が住みたいと思える物件にすればいいのか！！
今更ながら、閃きました。笑
リフォームした内容
と言うわけで、想定入居者様のために
リフォーム開始です。
今回リフォームした内容
・床ーフロアタイル施工（色は白）：1平米5000円
・水栓ーシングルレバー水栓に変更：3万5千円
・ドアノブ、コンセントカバー交換：1箇所3000〜5000円程度
以上となります。
これ以外にも、ステージングを行い、
入居後のイメージがしやすいように、小物も配置しました。
もちろん、ポータルサイトに掲載されている写真も更新してもらいました。
リフォーム後の家賃はアップできた？
正直、家賃はアップできていない状態です。
現状の市場では、そこまで高い家賃の物件は求められていない様子でした。
しかし、今回のリフォームで見えてきた部分があり、
角部屋はやはり人気ということです。
複数の空室がありましたが、角部屋はすぐに埋まりました。
入居日が間近に迫ってしまい、リフォームを急いで頂いたくらいです。
家賃は角部屋もそれ以外も一緒にしていたので、
今後は1000円程度は値上げもできそうな感覚でした。
この判断も市場の動きを見ながらなので、
また値上げをしてみた感じは、別記事でアップできればと思います。
今回のリフォームなどの費用総額は、部屋の家賃の半年分位になっています。
1年ちょっと時間をかけると、回収できる計算です。
2年の契約のことが多いので、ほぼ回収できると思っています。
また、今回施工したフロアタイルは、耐久性が高く、
補修も部分的に可能なものなので、今後のリフォームも安く済む可能性が高いです。
部屋のコンセプトを変える時は、またお金がかかりますが、
今回くらいの出費であれば、比較的早く回収できそうです。
自分ではリフォームしない
今回のリフォームは、全てリフォーム業者の方に行っていただきました。
中には自分でリフォームして、経費を浮かすという人もいるかもしれません。
しかし、素人とプロでは施工の仕上がりや時間が全然違います。
空室を1日でも早く無くすために、機会損失を防ぐ目的でプロにお願いしています。
本業がリフォーム業者さんであれば、自分でリフォームをするという選択肢も
ありだとは思いますが、本業の側、自分の物件までリフォームをするというのは
本当に大変だと思います。
そうだとしても、休日にしか自分の物件のリフォームは施工できないので、
時間的な損失は避けることができないと思います。
まとめ
今回は、初めての物件リフォームについてまとめてみました。
今後は、写真なども載せられればと思います。
