コロナ渦の地価下落から考えること

こんにちは。普通のサラリーマンです。

今回は時事ネタです。

3月23日に公示地価が発表されました。

発表された地価は、下落傾向が強かったようです。

コロナの影響で地価が下がるんだ。不動産投資にも影響しそうだな。
買った瞬間、資産価値が減ったらどうしよう。

そんな不安なあなたにお送りします。

今回の地価下落の傾向

日経新聞によると、今回発表された公示地価は全用途の全国平均が6年ぶりに下がったとされています。

つまり、用途地域にかかわらず全国平均的に地価が下落傾向にあるということです。

中でも特徴があって、商業地域での地価の下落が激しかったようです。

やはり外出自粛の影響がかなり大きいですね。

なかなか外食も行かなくなったしね〜。 

中でも大阪の下落率が大きく、地価が大きく下がったところでは25%以上も地価が下がったようです。

訪日外国人の数も激減しているため、日本の特徴的な都市、例えば東京・大阪・名古屋・京都など主要な観光名所は大きな打撃を受けています。

日本は国内の需要だけでなく、外国からの需要が大きかったとわかります。

主要な都市だけでなく、地方の都市も地価の下落が見られたそうです。

 

土地の値段の決まり方

今回の内容は、土地の値段が下がったから大変だ！という内容ですが、そもそもどのように土地の値段は決まるものなのでしょうか？

土地の値段は１つだけではないので、簡単におさらいしておきますね。

公示地価

国が標準値１㎡あたりの価格を算出するものです。

もしも標準値が更地だったらと仮定して価値が算出されます。

２名の土地鑑定士が調査を行い、価格を決めるようです。

基準地価

都道府県が選んだ基準地の価格のことです。

都道府県知事が価格を判定しています。

価格を決める土地鑑定士は１名以上とされています。

公示価格の補完的な意味合いがあるようです。

路線価

土地が面している道路ごとに価格が設定されており、相続税路線価と固定資産税路線価に分けられます。

国税庁が公表している路線価は、相続税路線価といい、市町村が固定資産税を算出する時に使う路線価はそう相続税路線価と言われています。

相続税路線価は公示地価の８割ほど、固定資産税路線価は公示地価の７割ほどと言われています。

 

地価下落から今後の投資戦略を考える

リーマンショック、コロナショック、経済に多大な影響を与える「〇〇ショック」は、今後も何かしらあると思われます。

土地の価格も、徐々に戻ってくるとは思いますが、場所によっては以前の価格に戻らないところも出てくると思います。

都心部に人が集中していた時代から、自分が住みたい土地で柔軟な働き方をしながら好きに生きていく時代になろうとしていると思います。

都心に集中していた人口が、徐々に地方へ流出していくのではないかと予想します。

投資の基本ですが、何か１つに集中して投資をすることはご法度とされています。

今回の地価下落を受けて、都心部の物件ばかりを所有している人は大きな打撃を受けていると思います。

そもそも都心の物件を買える人は桁外れな富裕層だとは思いますが…。

なので、何事もバランスが大事だと本当に痛感させられる出来事です。

きっとこれからもなんらかの形で不動産の価値が下がることがあると思います。

その時に焦らなくて良いように、自分のポートフォリオをよく検討すると良いですね。

コロナの影響をあまり受けずに済むには？

景気が悪くなった時にあまり入居率が落ちない物件は、家賃が低価格のところだと思います。

実際に自分の物件も、コロナの影響を受けていましたが、家賃を下げたところ、満室になりました。

やはり、景気が悪くなり高い家賃が払えなくなると、家賃が安い物件の需要が高まるようです。

また、もともと家賃が安いところに住んでいる人は、現状維持バイアスがかかると思いますので、そのまま住み続けることが予想されます。

なので、あまり高額な家賃設定のところだけでなく、築年数が少し古めの物件も持っておくと影響が少ないのではないかと思います。

今後の不動産市場の予想

私の勝手な予想ですが、不動産の価格はまだ下落が進むと思います。

また、地域によって需要があるところとないところが明確に分かれてくるのではないかと思われます。

少なくとも、テナントビルやオフィスビルの需要は、今後数年の単位で考えると、あまり高まることはないと思います。

飲食店の様子を見ていると、厳しい状態が続きそうです。

訪日外国人はまだ少ない状態が長く続くと思いますし、急速に進んだテレワークや在宅業務がまた一気に少なくなることも予想が難しいです。

なので、都心に一極集中していたオフィスや住宅の需要が分散され、地方で人気・不人気のエリアに分かれていくと思われます。

いままで以上に不動産を購入する前の賃貸需要の調査は、力を入れた方が良いかと思います。

また、リスク許容度を下げて物件検索をすると良いと思います。

ちょっと路線は外れますが、不動産以外で本業で年収を上げる努力をするとか、不動産以外の投資を少し頑張ってみて成果を出すとか、より色々な方法で稼ぐことを検討してみても良いかもしれません。

まとめ

急速に時代を推し進めることになったコロナウイルス。

飲食店やオフィスビルを多く持つオーナーや業者さんは、かなり厳しい時代に急速になってしまったと言えます。

働き方が多様化している今だからこそ、一つの職業に依存せずに、色々な方法で稼ぐことを模索しないといけない時代なのかもしれません。

私は専業大家さんのように不動産だけで生きていこうとは、思えなくなりました。

決してセミリタイヤを諦めたわけではないですが、色々な収入の柱が必要な時代なのだと今回の地価下落の件で感じ取りました。

やはり、現在の波に乗ることが大事だと思いますので、できることからコツコツとやっていきたいと思います。

コロナウイルスで大変な思いをされている方、共に乗り越えましょう！

きっと夜明けは来るはずです。