建蔽率・容積率とは？わかりやすく解説してみた
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回のテーマは容積率とは？建蔽率とは？という内容についてお話をしていきます。
物件の資料を見ていると、わからない言葉がいっぱいだな。
容積率？建蔽率？何それ？おいしいの？
不動産業界を全く知らないあなたへお送りします。
注文住宅をこれから建てたいという方にも役に立つと思います。
それでは、本題に入っていきましょう。
建蔽率とは
建蔽率とは、持っている敷地に対してどれくらいの建設面積まで建築して良いかを示す割合のことを言います。
つまり、広い土地を持っていても、
敷地いっぱいにまで建物を建てられないということです。
この建蔽率は場所によって決まっています。
建蔽率が決められるのは、都市計画によって決められます。
決められてはいますが、緩和規定もあり、耐火建築物だったり、角地だったりすると建蔽率がアップします。
住居系地域や工業専用地域では30%〜60%くらい。
近隣商業地域では60%〜80%。
商業地域では80%。
都市計画に定める割合が設定されます。
容積率とは
容積率とは、敷地の面積に対して建築できる延床面積の割合のことを言います。
例えば100㎡の敷地で、容積率が100%のところであれば、100㎡の延べ床面積の建物を建てることができるということです。
建蔽率は都市計画で指定されたものをそのまま適応して考えて良いのですが、
容積率は前面の道路によっても制限を受けます。
前面道路の幅が狭い（12m未満）場合は、容積率を算出する式に当てはめて計算して算出しなければなりません。
計算式はコチラ
道路の幅員×法定乗数＝前面道路幅員による容積率
となります。
ここでいう法定乗数は住居系は0.4、非住居系なら0.6となっています。
都市計画で指定されている容積率と、上記の式で算出した容積率を比べて低い方が正式な容積率として適応されます。
建蔽率オーバー・容積率オーバーの物件ってあるの？
建蔽率オーバーの物件はあります。
建蔽率をオーバーしてしまう理由としては、古い建物で建築当初は適法だったのに建蔽率が変わったり、建蔽率ギリギリで建築したのにその後増築してしまったために、建蔽率をオーバーしてしまったという事例があるようです。
後から増築した例では、建物が未登記になっている場合もあるようです。
建蔽率オーバー・容積率オーバーの物件のその後
既存不適格建築物となった物件は、どのようになるのでしょうか？
基本的には売却はかなり難しくなります。
理由としては、銀行の評価が低くなり、住宅ローンもおりないほどになるからです。
もし、持っている物件が建蔽率オーバー、容積率オーバーの物件だったら、最悪の出口としては、土地の値段で売却をすることも考えなければなりません。
買う側としては、既存不適格建築物であることは業者さんから重要事項説明などで告知されるはずですので、知らずに違法物件をつかまされるということはほぼ無いと考えても良いかもしれません。
しかし、ちゃんと知識として持っていた方が安全性は断然上がります。
建蔽率オーバー・容積率オーバーの改善方法
土地が改善できないかを考える
なので、現状としては違法であっても、土地が広くなることによって適法になる可能性があります。
もし、隣の土地が購入できそうであれば購入するという手段も考えられます。
また、土地の測量をもう一度行ってみるということも良いかもしれません。数%のオーバーであれば、測量だけで改善できるかもしれません。
建物が改善できないかを考える
減築をするのも一つの手段です。
ただし、費用も結構かかるので、総合的な投資としては赤字になる可能性の方が高いかもしれません。
容積率に入れない部分を見つけて再計算することもできます。
エレベーター通過部分や階段・車庫や駐輪場も基本的には容積率には入れないで考えるため、このあたりが計算に入れられていないかも確認しても良いと思われます。
まとめ
建蔽率・容積率を理解しつつ、既存不適格建築物のリスク、違法状態の改善方法がわかったと思います。
私個人的な考えとしては、素人が手を出すようなものでは無いという感じがしています。
余程現金に余裕があって、収益性が高いと判断するのであれば購入も良いかもしれませんが、出口をよく考えたうえで購入するようにした方がいいと思います。
私はまだ既存不適格建築物を購入しようと思えるほどリッチではないので、まだ買いません。
まだというか、買いません。
融資もつかないだろうし、そこまでキャッシュを注ぎ込んで不適格建築物を購入したくありません。
そこまでリスクをとるのだったら、普通の物件を普通の価格で買います。
このように、もし自分が建蔽率・容積率オーバーの物件をつかんでしまったら、買う人は余程のメリットがないと購入はしないと思います。
変な物件をつかまないためにも、しっかりと知識武装したいですね。
それでは今回はこの辺で。
