決算で税理士の先生を頼るメリット(提出書類もまとめました)
決算期ですね。
みなさん、決算書の作成はどのようにしているでしょうか?
自分で作成している人もいれば、税理士の先生にお願いしている人もいるかと思います。
私は、税理士の先生にお願いしてしまっています。
その結果、決算書の作成は非常に楽になっています。
決算書を自分で作っているけど、本当大変なんだよな。
決算書なんか作ったことないや。自分でできそうもないから誰かに頼めないかな?
このような方に向けて書いていきます。
決算で税理士の先生を頼るメリット
圧倒的に楽
まず最初にあげられるメリットはこれに限ります。
圧倒的に楽です。
もし自分で決算書を作るとなると、それだけでも色々な知識が必要になります。
しっかりと勉強しないと、そもそも決算書自体を作ることが難しいです。
決算書を自分で作り込めたとしても、間違いなどあれば適宜修正をしなければいけません。
この点は、税務の専門家である税理士の先生に仕事をしてもらった方が、確実にきれいな決算書を作成してくれるでしょう。
会計の知識に自信がある人や、会計ソフトなどで簡単にできるよという人は、自分で決算書を作成する方もいると思います。
しかし、時間がかかると思いますので、その時間を自己投資に当てたり、事業のための時間として使ったりする方が有意義な時間として使えるでしょう。
間違いが限りなく少ない
このブログを見てくださっている人は、本業をしながら副業をしている方が多いと思います。
そのため、税務に関する知識をつけたり、実際に決算書を作る時間は、多くとれないという方がほとんどだと思います。
そもそも、決算書を作るよりも仕事をどんどんこなしていた方が、結果として稼げると思います。
このような余裕のない状況では、ほぼ間違いが生じると考えていいと思います。
また後日間違えを修正するのも大変です。
そもそも外注できる部分ではあるので、外注してしまう方が、自分の時間の確保、仕事の時間の確保ができます。
長期的な目線で考えると、その方が稼げるのではないでしょうか。
税務の相談ができる
事業を行っていると、どうしても税務に関してわからないことが出てきます。
インターネットで調べると、大体の情報は出てきますが、どうしても悩むこと・自分では判断しきれない事が出てくると思います。
その時に頼りになるのは、税理士の先生だけです。
自分のビジネスパートナーに税務に強い人がいるというだけで、節税ができたり適切に税を納めたりできます。
知らず知らずのうちに脱税してしまったり、節税ができるのに過剰に納税していたりするかもしれないと考えると、かなりのメリットだと思います。
デメリット
メリットを多く述べてきましたが、デメリットももちろん存在します。
私個人としては、メリットの方がはるかに大きいと思いますが、デメリットも人によっては大きく感じるかもしれません。
思いつく限りのデメリットも書いておきました。
費用がかかる
当たり前ですが、税理士の先生に働いてもらうため、費用が発生します。
顧問契約をしている場合は、毎月の顧問料+決算書作成手数料 が年間にかかります。
私の場合は月額1.5万円くらいで、決算書作成手数料は9万円くらいです。
税理士の先生によって、値段設定は様々です。
気になる方は依頼する先生にどれくらいの費用になるのか事前に相談してみてください。
税理士の先生目線での決算書になりやすい
税理士の先生は、税務の専門家です。
なので、決算書を綺麗に間違いなく作成する能力としては、誰にも負けないでしょう。
しかし、これからの経営戦略や決算書の内容を決めていくことは税理士の先生にはできません。
それらは私たち経営者の仕事になります。
なので、税理士の先生に決算書の作成をお任せする場合に、どのような決算書にして欲しいのか、事前に打ち合わせが必要になってきます。
これからも融資を利用していきたい場合は、しっかりと儲かっていることをアピールできる決算書の方が良いです。
反対に、もう投資規模を拡大しない場合は、しっかりと節税できる決算書の方が良いでしょう。
自分がどのように事業を行っていきたいのかによって、決算書の内容はかなり変わると思います。
税務の知識ゼロでも決算書が出せてしまう
私たち経営者は忙しいですが、税務の知識がゼロではいけません。
決算書は銀行に提出しますが、決算書の内容を聞かれた時に答えられないのは、非常にまずいです。
「税理士の先生にお任せしていますので…。」なんてことは言わないようにしましょう。
提出書類について
税理士の先生も、複数の企業や個人事業主から決算書の作成を頼まれています。
税理士の先生の負担を減らして、スムーズに仕事を進めてもらうためにも、資料はしっかりと用意しておきたいですね。
以下に提出を求められる資料をまとめておきます。
レントロール
毎月、不動産会社から送られてくる家賃収入の明細です。
私はファイルにストックしておき、決算期になったらまとめて送れるようにしておきます。
通帳の明細コピー
年度末まで記帳されている通帳のコピーです。
資金移動があった時に、どのような目的の資金移動だったのかなどを記載しておくと親切かと思います。
税金関係の書類
法人税や固定資産税の明細です。
特に固定資産税を4期にわたって納付している方は、明細を無くさないようにしっかりと管理する必要が出てきます。
その他、領収書
事業目的で購入した物品の領収書やクレジットカードの明細です。
私は月別で分けて保存できる領収書ファイルを活用しています。
月ごとに経費を計算しています。
決算期が終わったら、1年分ということで、ファイルにまとめて保管しています。
保管期限があり、法人の場合は9年、個人の場合は7年の保管をしなければなりません。
書類の保管は大変ですが、赤字の場合など、繰越で欠損金を計上する場合は過去の領収書が必要になります。
しっかりと保管しておきましょう。
まとめ
決算で税理士の先生を頼るメリットについて述べてきました。
私たち、経営者の仕事は、色々な部分での意思決定にあります。
その意思決定にエネルギーを使うためにも、外注できる仕事はできるだけ外注するというのも一つの考えではないでしょうか。
全部自分で出来ることは大変素晴らしいことだとは思います。
しかし、なんでも自分で行っていたら自分の時間がなくなってしまいます。
人の力をうまくかりながら、事業を適切に運営していくことが経営者には必要な力です。
【2020年度のまとめ】〜苦しくも最も勉強になった1年〜
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日で2020年度も最後となりました。
みなさん、どのような1年でしたか?
今日は不動産投資を通して走り抜けてきた2020年を振り返ってみたいと思います。
緊急事態宣言の4月
今年度は、政府の緊急事態宣言が出されるところからスタートしましたね。
卒業式のなければ、入学式もない。
学校にも行かずひたすらオンライン授業かと思いきや、子供たちは家でゲーム。
暇で暇で死にそうな大人たち。
暇つぶしに作ったダンボール戦車がネット上でバズったりもしていましたね。
今となっては懐かしい気もしてきます。
まだzoomは浸透していなかった頃だと思います。
その頃、私の物件はというと、年度末で退去が続きその後の入居が全然決まらずにいました。
例年の流れだと、空室が出てもすぐに埋まる。
2〜3ヶ月あれば大丈夫という状況でしたが、今年度は違いました。
入居が決まったという連絡が全然入りません。
0です。完全に無し。
コロナの影響があるからしょうがないかなと思っていました。
入居付の設定に苦しんだ夏
全然入居が決まらずに迎えた夏。
流石に入居が決まらないのはおかしいと思い、仲介店周りを決行します。
仲介店の社員さんに話を聞いてみると、人の流れが全然ないとのこと。
あ〜。まじか。今年度は本当にダメかもしれない。
銀行への返済は〇〇万円だから、今年にあと○人退去するとして家賃収入は○円で…。
ん?赤字!?
こんなことばかり考えていました。
完全にネガティブなスパイラルに入っていますね。
ヤバイです。
しかし、話を聞いた仲介店からは、私の物件の対象になるような人の来店は0ではないとの話を聞きます。
ということは、需要は少ないけど物件を求めいているお客さんはいるということです。
希望の光が見えてきました。
妻と共にステージングをした秋
お客さんが0ではないとわかった私たち夫婦は、少しの需要にも物件がマッチするように動き始めます。
まず、リフォームを手配します。
床の色や壁紙、お部屋の飾り付けまで頑張ってみました。
家賃設定、広告費を見直し、現場レベルで需要がある内容に変更もしました。
この時、初めてマーケティングの重要性や、入居者の対象者設定の重要性を知ります。
ちょうどこの頃、リフォームが終わったお部屋を内覧した社会人の方で、入居を決めてくれた方がいました。
この反応の良さをきっかけに私たち夫婦は
「行ける!」
と、確信します。
リフォーム会社さん、管理会社さん、仲介店さん。みんなの力のおかげで、物凄い勢いで物件が変わっていきます。
起死回生の冬
そして迎えた2021年1月。そう、繁忙期です。
リフォームやマイソクの写真の変更など、事前にしっかりと準備が終わっていたので、もはや何もすることはありませんでした。
次々と入居が決まっていき、退去の日を迎える前に入居が決まるようなことも出るほど、次々と入居が決まっていきました。
実際に見に行ったわけではありませんが、リフォーム会社さんが忙しすぎて死にそうになっていたみたいです。
とにかく優先度の高いところからリフォームを終わらせないと、入居に間に合わないという事態になっていました。
なんとか間に合わせてくださったリフォーム会社さん。
本当にありがとうございました。
本当にお疲れ様でした。
繁忙期が終了するころには、新規の賃貸契約の書類、契約更新の書類が多く届き、去年の退去通知が多く届いた頃とは正反対の結果となりました。
今年、入居が決まったのは、私の物件の戸数の約半数ほどでした。
驚異的な数字です。
仲介店の皆様、お忙しい中本当にありがとうございました。
また、来年もよろしくお願いいたします。
今年度のまとめ
というわけで今年度のまとめです。
緊急事態宣言から始まった今年度ですが、入居が全然決まらず入居率は70%を切るほどになってしまいました。
しかし、返済比率から考えると赤字にはならない数字だったので、このくらいの影響で本当に良かったです。
今回、だいぶ影響を受けた方もいるとは思いますが、不動産を買う時の返済比率は50%以下に抑えておきたいところです。
もしも50%を超えるような物件でしたら、購入を見送るか、金利や価格などの条件を見直す必要があると思われます。
今年度の経験から、身に染みて感じました。
また、入居付の努力をした経験もかなり今後に生きると思います。
家賃設定や広告費の見直しはもちろん、住んでくださる入居者さんがどのような人になりそうなのか、どのような部屋の仕様だったら満足してくれるのか。
イメージを膨らませて考えることによって、入居が促進しました。
今までは、マーケティング的な視点がかなり抜けていたと思われます。
これは今後も改善していかなければならない点ですね。
引き続き勉強していきたいと思います。
経営者としての考え方にシフトしなければならなかった1年だったとも言えます。
なかなか成績(入居)がよくない時に、自分で労働して成績を上げることができないので、どのようにしたら入居者さんに喜んでもらえるか、何が現場で動いてくれている仲介店さんや管理会社さんを動きづらくしている要因なのか。
これらを知る良い機会になりました。
結果として、本当に苦しかったし、不安だった1年間でしたが、一回り成長することができたと思える1年間でした。
地震の成長につながったということで、コロナウイルスありがとうということになるのかな?
来年度はできるだけポジティブな1年にしていきたいと思います。
明日から新年度です。
本業の方も新入社員が入ってきます。
何かとバタバタする4月ですが、みんなで頑張っていきましょう!
それでは今日はこの辺で!
建蔽率・容積率とは?わかりやすく解説してみた
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回のテーマは容積率とは?建蔽率とは?という内容についてお話をしていきます。
物件の資料を見ていると、わからない言葉がいっぱいだな。
容積率?建蔽率?何それ?おいしいの?
不動産業界を全く知らないあなたへお送りします。
注文住宅をこれから建てたいという方にも役に立つと思います。
それでは、本題に入っていきましょう。
建蔽率とは
建蔽率とは、持っている敷地に対してどれくらいの建設面積まで建築して良いかを示す割合のことを言います。
つまり、広い土地を持っていても、
敷地いっぱいにまで建物を建てられないということです。
この建蔽率は場所によって決まっています。
建蔽率が決められるのは、都市計画によって決められます。
決められてはいますが、緩和規定もあり、耐火建築物だったり、角地だったりすると建蔽率がアップします。
住居系地域や工業専用地域では30%〜60%くらい。
近隣商業地域では60%〜80%。
商業地域では80%。
都市計画に定める割合が設定されます。
容積率とは
容積率とは、敷地の面積に対して建築できる延床面積の割合のことを言います。
例えば100㎡の敷地で、容積率が100%のところであれば、100㎡の延べ床面積の建物を建てることができるということです。
建蔽率は都市計画で指定されたものをそのまま適応して考えて良いのですが、
容積率は前面の道路によっても制限を受けます。
前面道路の幅が狭い(12m未満)場合は、容積率を算出する式に当てはめて計算して算出しなければなりません。
道路の幅員×法定乗数=前面道路幅員による容積率
となります。
ここでいう法定乗数は住居系は0.4、非住居系なら0.6となっています。
都市計画で指定されている容積率と、上記の式で算出した容積率を比べて低い方が正式な容積率として適応されます。
建蔽率オーバー・容積率オーバーの物件ってあるの?
建蔽率オーバーの物件はあります。
建蔽率をオーバーしてしまう理由としては、古い建物で建築当初は適法だったのに建蔽率が変わったり、建蔽率ギリギリで建築したのにその後増築してしまったために、建蔽率をオーバーしてしまったという事例があるようです。
後から増築した例では、建物が未登記になっている場合もあるようです。
建蔽率オーバー・容積率オーバーの物件のその後
既存不適格建築物となった物件は、どのようになるのでしょうか?
基本的には売却はかなり難しくなります。
理由としては、銀行の評価が低くなり、住宅ローンもおりないほどになるからです。
もし、持っている物件が建蔽率オーバー、容積率オーバーの物件だったら、最悪の出口としては、土地の値段で売却をすることも考えなければなりません。
買う側としては、既存不適格建築物であることは業者さんから重要事項説明などで告知されるはずですので、知らずに違法物件をつかまされるということはほぼ無いと考えても良いかもしれません。
しかし、ちゃんと知識として持っていた方が安全性は断然上がります。
建蔽率オーバー・容積率オーバーの改善方法
土地が改善できないかを考える
なので、現状としては違法であっても、土地が広くなることによって適法になる可能性があります。
もし、隣の土地が購入できそうであれば購入するという手段も考えられます。
また、土地の測量をもう一度行ってみるということも良いかもしれません。数%のオーバーであれば、測量だけで改善できるかもしれません。
建物が改善できないかを考える
減築をするのも一つの手段です。
ただし、費用も結構かかるので、総合的な投資としては赤字になる可能性の方が高いかもしれません。
容積率に入れない部分を見つけて再計算することもできます。
エレベーター通過部分や階段・車庫や駐輪場も基本的には容積率には入れないで考えるため、このあたりが計算に入れられていないかも確認しても良いと思われます。
まとめ
建蔽率・容積率を理解しつつ、既存不適格建築物のリスク、違法状態の改善方法がわかったと思います。
私個人的な考えとしては、素人が手を出すようなものでは無いという感じがしています。
余程現金に余裕があって、収益性が高いと判断するのであれば購入も良いかもしれませんが、出口をよく考えたうえで購入するようにした方がいいと思います。
私はまだ既存不適格建築物を購入しようと思えるほどリッチではないので、まだ買いません。
まだというか、買いません。
融資もつかないだろうし、そこまでキャッシュを注ぎ込んで不適格建築物を購入したくありません。
そこまでリスクをとるのだったら、普通の物件を普通の価格で買います。
このように、もし自分が建蔽率・容積率オーバーの物件をつかんでしまったら、買う人は余程のメリットがないと購入はしないと思います。
変な物件をつかまないためにも、しっかりと知識武装したいですね。
それでは今回はこの辺で。
コロナ渦の地価下落から考えること
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今回は時事ネタです。
3月23日に公示地価が発表されました。
発表された地価は、下落傾向が強かったようです。
コロナの影響で地価が下がるんだ。不動産投資にも影響しそうだな。
買った瞬間、資産価値が減ったらどうしよう。
そんな不安なあなたにお送りします。
今回の地価下落の傾向
日経新聞によると、今回発表された公示地価は全用途の全国平均が6年ぶりに下がったとされています。
つまり、用途地域にかかわらず全国平均的に地価が下落傾向にあるということです。
中でも特徴があって、商業地域での地価の下落が激しかったようです。
やはり外出自粛の影響がかなり大きいですね。
なかなか外食も行かなくなったしね〜。
中でも大阪の下落率が大きく、地価が大きく下がったところでは25%以上も地価が下がったようです。
訪日外国人の数も激減しているため、日本の特徴的な都市、例えば東京・大阪・名古屋・京都など主要な観光名所は大きな打撃を受けています。
日本は国内の需要だけでなく、外国からの需要が大きかったとわかります。
主要な都市だけでなく、地方の都市も地価の下落が見られたそうです。
土地の値段の決まり方
今回の内容は、土地の値段が下がったから大変だ!という内容ですが、そもそもどのように土地の値段は決まるものなのでしょうか?
土地の値段は1つだけではないので、簡単におさらいしておきますね。
公示地価
国が標準値1㎡あたりの価格を算出するものです。
もしも標準値が更地だったらと仮定して価値が算出されます。
2名の土地鑑定士が調査を行い、価格を決めるようです。
基準地価
都道府県が選んだ基準地の価格のことです。
都道府県知事が価格を判定しています。
価格を決める土地鑑定士は1名以上とされています。
公示価格の補完的な意味合いがあるようです。
路線価
土地が面している道路ごとに価格が設定されており、相続税路線価と固定資産税路線価に分けられます。
国税庁が公表している路線価は、相続税路線価といい、市町村が固定資産税を算出する時に使う路線価はそう相続税路線価と言われています。
相続税路線価は公示地価の8割ほど、固定資産税路線価は公示地価の7割ほどと言われています。
地価下落から今後の投資戦略を考える
リーマンショック、コロナショック、経済に多大な影響を与える「〇〇ショック」は、今後も何かしらあると思われます。
土地の価格も、徐々に戻ってくるとは思いますが、場所によっては以前の価格に戻らないところも出てくると思います。
都心部に人が集中していた時代から、自分が住みたい土地で柔軟な働き方をしながら好きに生きていく時代になろうとしていると思います。
都心に集中していた人口が、徐々に地方へ流出していくのではないかと予想します。
投資の基本ですが、何か1つに集中して投資をすることはご法度とされています。
今回の地価下落を受けて、都心部の物件ばかりを所有している人は大きな打撃を受けていると思います。
そもそも都心の物件を買える人は桁外れな富裕層だとは思いますが…。
なので、何事もバランスが大事だと本当に痛感させられる出来事です。
きっとこれからもなんらかの形で不動産の価値が下がることがあると思います。
その時に焦らなくて良いように、自分のポートフォリオをよく検討すると良いですね。
コロナの影響をあまり受けずに済むには?
景気が悪くなった時にあまり入居率が落ちない物件は、家賃が低価格のところだと思います。
実際に自分の物件も、コロナの影響を受けていましたが、家賃を下げたところ、満室になりました。
やはり、景気が悪くなり高い家賃が払えなくなると、家賃が安い物件の需要が高まるようです。
また、もともと家賃が安いところに住んでいる人は、現状維持バイアスがかかると思いますので、そのまま住み続けることが予想されます。
なので、あまり高額な家賃設定のところだけでなく、築年数が少し古めの物件も持っておくと影響が少ないのではないかと思います。
今後の不動産市場の予想
私の勝手な予想ですが、不動産の価格はまだ下落が進むと思います。
また、地域によって需要があるところとないところが明確に分かれてくるのではないかと思われます。
少なくとも、テナントビルやオフィスビルの需要は、今後数年の単位で考えると、あまり高まることはないと思います。
飲食店の様子を見ていると、厳しい状態が続きそうです。
訪日外国人はまだ少ない状態が長く続くと思いますし、急速に進んだテレワークや在宅業務がまた一気に少なくなることも予想が難しいです。
なので、都心に一極集中していたオフィスや住宅の需要が分散され、地方で人気・不人気のエリアに分かれていくと思われます。
いままで以上に不動産を購入する前の賃貸需要の調査は、力を入れた方が良いかと思います。
また、リスク許容度を下げて物件検索をすると良いと思います。
ちょっと路線は外れますが、不動産以外で本業で年収を上げる努力をするとか、不動産以外の投資を少し頑張ってみて成果を出すとか、より色々な方法で稼ぐことを検討してみても良いかもしれません。
まとめ
急速に時代を推し進めることになったコロナウイルス。
飲食店やオフィスビルを多く持つオーナーや業者さんは、かなり厳しい時代に急速になってしまったと言えます。
働き方が多様化している今だからこそ、一つの職業に依存せずに、色々な方法で稼ぐことを模索しないといけない時代なのかもしれません。
私は専業大家さんのように不動産だけで生きていこうとは、思えなくなりました。
決してセミリタイヤを諦めたわけではないですが、色々な収入の柱が必要な時代なのだと今回の地価下落の件で感じ取りました。
やはり、現在の波に乗ることが大事だと思いますので、できることからコツコツとやっていきたいと思います。
コロナウイルスで大変な思いをされている方、共に乗り越えましょう!
きっと夜明けは来るはずです。
【生産緑地】2022年問題について考えてみた。
こんにちは、普通のサラリーマンです。
今回のテーマは生産緑地、2022年問題についてです。
2022年問題?来年に何か大変なことが起きるの?
そもそも生産緑地ってなんだっけ?
こんなバブル世代を知らないあなたにお送りします。
- 2022年問題とは
- 生産緑地ができるまでの流れ
- 現在の生産緑地はどうなっている?
- 実際の土地の流れは?
- いったんこの問題は先送りに!?
- 生産緑地問題を不動産投資ではとのように捉えるか
- 生産緑地問題による不動産の資産価値の減少について
- 現在の生産緑地全てが宅地になるとは考えにくい
- まとめ
2022年問題とは
2022年問題とは、1992年に制定された生産緑地法によって定められた生産緑地の問題のことです。
生産緑地では、農業を継続することが義務付けられる代わりに、固定資産税の減免、相続税の納税猶予、贈与税の納税猶予が受けられるとされています。
生産緑地ができるまでの流れ
その昔、バブルだった頃、首都圏には人があふれていた時代がありました。
物価が上昇し、土地の値段も高騰していたようです。
そんな中、農地を宅地に転用し、売却する流れが加速していきます。
首都圏の農地がどんどん売られていくことに歯止めをかけるため、農地のまま30年運用すれば、税金面で優遇しますよーという法律ができます。
現在の生産緑地はどうなっている?
2022年で生産緑地から解除される農地は、指定されている生産緑地の8割にも登ります。
生産緑地法では、生産緑地に30年の農業を行う義務を課していますので、その期限が切れるわけです。
つまり、生産緑地を持っている人は、その農地で農業を続けても良いし、売却しても良いし、農地意外の使い方をしても良いというわけです。
このように農地に住宅などが立つ可能性が高くなるので、土地の価値や不動産の価値が下落したり、賃貸物件の空室率が上がるのではないというところが大きな論点になっています。
実際の土地の流れは?
実際に農業を行っている方も高齢になってきており、自身だけの力では農業を続けることが困難になっている世帯も多くいます。
農業が困難になった方が所有している土地は、自治体に買取の申請をすることが可能になります。
自治体も、必ず買取をしなければならないわけではなく、財政面での事情など、買取手が現れなければ宅地に転用できることになります。
そうなると税金も上がりますので、税金対策としてアパートやマンションの建設に踏み切る土地所有者も出てくると思われます。
もともと生産緑地は、駅近の土地にはあまり無いため、郊外に収益不動産を所有している人には、少々影響があるかもしれません。
もし、生産緑地に新築一戸建てが乱立するようであれば、周囲の賃貸用の一戸建てやファミリー向け物件には影響がある可能性があります。
いったんこの問題は先送りに!?
これらの問題を受け、政府は2019年に特定生産緑地制度を制定します。
生産緑地指定から30年が経過した農地を特定生産緑地として市町村が指定することにより、税制優遇が継続され、買取の申し出ができるようになる期間を10年間延長する方針を固めます。
この制度のおかげで、2022年問題は10年間先送りになることが予想されます。
完全に生産緑地が売却されないかというと、土地の所有者の考えもあると思うので、一概には言えませんが、少なくとも現在の生産緑地が一気に不動産市場に流れ込んでくるという事態は先送りになります。
生産緑地問題を不動産投資ではとのように捉えるか
生産緑地問題をまとめてきましたが、以上のことから考えると、問題は大きく分けて2つに絞られます。
不動産そのものの価値の下落と空室率の増加です。
上記の点から考えていきます。
生産緑地問題による不動産の資産価値の減少について
生産緑地が宅地化し、住居が過剰供給されるために資産価値が減少するというロジックです。
この問題については、まず、自分が持っている物件のエリアに生産緑地がどれほどあるのかのチェックから始める必要があると思われます。
もし、物件の近くに生産緑地が多く存在しているのであれば、今後新築一戸建てやアパート、マンションなどが建設される可能性はあると思います。
家賃の下落や物件の供給過多による資産価値の減少の可能性はあると思われます。
私の考えとしては、現在持っている投資用物件が、新築と競合しない場合もあると思います。
自分も新築の物件を既にもっていて、数年後にさらに新築物件が周囲に建つとなると競合するかもしれませんが、中古で購入した物件で10年とか20年経過しているのであれば、競合はしにくいと考えられます。
理由としては、家賃の価格帯が違うからです。
私たちの収益部件のお客さんを見てみても、「層」があると思います。
新築の物件では、どうしても家賃に新築の価値がプラスされますので、必然的に家賃は高く募集されます。
入居者も新築の売りを分かった上で入居するため、多少家賃が高くても入居するでしょう。
しかし、高い家賃が払えない人はどうでしょうか。
周囲に新築の物件ばかりで高い家賃設定の物件ばかりでは、そのエリアに住めないですよね?
若い結婚したての夫婦で、子供が小さく奥さんが働きに出れない。夫の稼ぎもそれほど良くないという世帯の設定をすると、新築の一戸建てを買うにも頭金がなく、新築を借りるほど毎月の収入に余裕がない。
と、いうことは、中古のそこそこの価格帯の物件に入居する可能性があるというわけです。
ここら辺の入居者設定は、エリアによって全然変わってくるので、今一度、自分の物件の周囲の賃貸需要や入居者の属性を聞いてみると良いかもしれません。
最悪の場合は、高齢者や生活保護など、属性を下げてみたときにどうかという観点も役に立つかもしれません。
自分の物件はどのような方をターゲットにしているのかをしっかりと把握して、その人たちに役立ちそうな家賃設定やインテリアの仕様にしてあげるとよいと思います。
現在の生産緑地全てが宅地になるとは考えにくい
「生産緑地が全て宅地になったら住宅の需要と供給のバランスが崩れる」というのが、今回の問題の本質です。
しかし、住宅は土地があって建物が建てば終わりではないです。
給排水の配管も引かなければなりません。
配管を引くとなるとかなり工費もかかりますし、土地の所有者全員がアパートなどを建てるとも限らないと考えます。
生産緑地所有者が全員売りに出すわけではないので、土地の形的に区画整理しづらくなる可能性があると思います。
大きな生産緑地を何人かで所有している場合、全員が売りに出さないケースも考えられると思います。
その場合、売りに出される土地の形がいびつなものとなり、区画整理がしづらくなる可能性も考えられます。
この場合は、土地が使用しづらくなることが想定されます。
まとめ
今回は生産緑地問題についての解説と、不動産投資における問題として書いてみました。
ここで書かれているのは、あくまで私個人の考えであって、正解ではない可能性もあるとは思います。
不動産は個別の事情が多くあり、同じ条件の物件は2つとしてありません。
なので、購入前に事前にしっかりと調査をして、間違いない資産になる不動産を購入してください。
今回取り上げた問題は、不動産投資を取り巻く問題のほんの一部です。
他にも色々な問題や考えなければならないことなどがいっぱいありますので、随時解説していきたいと思います。
用途地域とは?できるだけわかりやすくまとめてみた
こんにちは、普通のサラリーマンです。
今回は用途地域についてまとめてみました。
マイソクの用途地域ってよくわからないな。
第1種とか2種とか違いは何なの?
そんなどの地域も一緒に思えて仕方がない方にお送りします。
- 用途地域って?
- 第1種低層住居専用地域
- 第2種低層住居専用地域
- 田園住居地域
- 第1種中高層住居専用地域
- 第2種中高層住居専用地域
- 第1種住居地域
- 第2種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
- まとめ
用途地域って?
都市計画区域の中には、市街化区域と市街化調整区域があります。
\市街化調整区域についての記事はコチラから↓/
real-officeworker-estate.hatenablog.com
市街化区域とは、どんどん街を発展させていこうと計画されている地域になります。
しかし、発展させると言っても、住居・工場・お店・娯楽施設・学校など、色々な建物が世の中にはあります。
例えば、学校の隣に工場が建ってしまったら、環境の問題も出てくるだろうし、住宅の近くに向上があると、騒音の問題もあります。
また、家の目の前がパチンコ店やホテルだったら、なんかイヤですよね。
このような思いをすることなく暮らせるのは、用途地域の指定があるおかげということもできますよね。
と、いうわけで今回のテーマは用途地域です。
全部で13種類あります。
全国の用途地域は下記のサイトで確認できます。
投資先の用途地域や、自宅周辺の用途地域を調べるときに便利です!
\用途地域マップ↓/
それでは、それぞれの用途地域の解説にいきます。
第1種低層住居専用地域
良好な住環境を保護するための地域になります。
建物の高さの制限があったり、敷地の境界から建物の外壁までの距離が制限されていたり、建蔽率・容積率にも制限があり、余裕をもって住宅街が形成されるイメージです。
だいたい2階建の住宅が中心の街をイメージしてもらうといいと思います。
この地域で建てられる建物は、住宅、下宿、幼稚園、保育所、高校までの学校、老人ホームなどです。
個人商店のような小さな店舗は建てられるようです。
第2種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域は第1種低層住居専用地域の条件に加え、150㎡までのお店を建てることができるようになる地域のことです。
コンビニや低層のマンションも建てることができるようになります。
大きなスーパーは建ちません。
田園住居地域
2018年に施行された用途地域です。
農地を作ったり、農地意外の物に土地の使用目的を変更したりする場合に、市町村長の許可が必要になります。
あまり大きな規模で土地の使用目的を変更し開発をしようとすると、市町村長から許可がおりません。
田園住居地域でも住宅は建てられます。
建てられる住宅の条件は、低層住居専用地域の制限と同じ制限を受けることになります。
ただし、500㎡以下の建物だったら農産物直売所や農家レストランの建設ができます。
第1種中高層住居専用地域
3階以上のマンションをはじめとする中高層住宅のための地域になります。
日影規制さえ守れば、高い高さの建物も建てられます。
病院や大学、500㎡までの店舗は建設可能ですが、オフィスビルやホテル・旅館などの建築は許可されません。
建築できるものは、住宅、共同住宅、下宿、幼稚園、保育所、高校までの学校、大学や専門学校、病院や老人福祉センターなどの医療福祉施設、自動車倉庫も建築可能となっています。
ゴルフ練習場、パチンコ店などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設は建設不可能です。
第2種中高層住居専用地域
住宅と公共施設や小中規模の店舗が混在し、それなりに面積が大きめの店舗や飲食街が並ぶなど、第1種中高層住居専用地域よりも制限が緩和されています。
レジャー施設や娯楽施設はありません。
しかし、生活に必要な施設は整っています。
1500㎡以内の店舗や飲食店、ガソリンスタンドなども建設可能です。
駅から少し離れた立地になることが多いです。
マンションやアパート経営に適しており、物件も多数みられます。
幼稚園や学校も近くにある場合が多いため、ファミリー層に人気がある地域です。
パチンコ屋、カラオケボックス、ボーリング場などの遊戯施設は建築されないので、治安的にもよくなりそうですね。
また、工場や危険物を取り扱う施設などの建設も禁止されています。
第1種住居地域
良好な住環境の保護を目的としていますが、住居専用の地域ではないため住宅やお店や飲食店、工場、スーパーやパン屋さんなどが混在している状態です。
日当たりや日陰などの制限が厳しくないことも特徴です。
マンションや普通の一戸建てが混在していることも多い地域です。
建物が密集しているエリアもあるため、日当たりが悪くなりがちです。
また、利便性が高い地域になってきますので、人通りが多くなってくるエリアでもあります。
この地域からボーリング場やゴルフ練習場、運動施設や公共施設、病院が建設可能となってきます。
しかし、カラオケボックスやパチンコ屋などの建設は禁止されています。
また、3000㎡を超えるお店や事務所の建設もできません。
第2種住居地域
住宅やお店、工場などが混在している市街地ですが、住宅の割合が多い地域が指定されます。
幹線道路沿い、郊外の駅前などが指定されることが多いです。
良好な住環境の保護を目的としており、映画館や劇場、住環境を悪化させる恐れのある規模の工場などの建設が禁止されています。
住居地域でありながら、大規模店舗や事務所やパチンコ、カラオケ、ホテル、ボーリング、プール、コルフ場、自動車教習所などの建設は可能です。
事務所や店舗は10000㎡以下までは認められています。
そのため、住居の近くに大型のスーパーができたりする可能性があるので、便利なエリアになる可能性があります。
便利になる分だけ、排ガスや騒音などの問題も増えてくると思われます。
準住居地域
道路の沿道としての特徴と、住居の環境を保護するすための地域です。
主に幹線道路沿いのエリアが準住居地域に指定されるケースが多く見られます。
住居の地域としては、最も規制が緩やかになる地域です。
大きな道路が近いため、車を普段多用する方には良い地域かもしれません。
多くのものが建築できますが、風俗店や環境悪化をさせる可能性のある工場は建築できません。
近隣商業地域
近隣の住民が日用品の買い物をする店舗や、その他業務の利便を増進するための地域として定められています。
規制はかなり緩く、危険性の高い工場や環境に悪い影響を及ぼす工場以外は、どのような建築物でも建築可能です。
イメージとしては商店街のようなイメージです。
大きなスーパーやモールができてしまっているため、今後衰退していく可能性があります。
商業地域
主に商業の利便性を重視する地域のことです。
大都市の都市部や副都心部など、地域の中心的な商業地等が指定されています。
一定の工場などをのぞいてほとんどの用途の建築物を建てることができます。
オフィスビルや高層マンションなども建つため、繁華街のイメージが強くなります。
一戸建てがほとんど無いため、住環境が重視されることがない地域です。
日照を保護するための規定も適用されません。
準工業地域
準工業地域は、中小企業を育てることを目的としている地域です。
住宅や商店、小さな工場があるような地域です。
職人町や町工場などがその対象地域となっています。
建築物の制限も少なく、商業地域で制限されている工場もある程度建てることができます。
住宅も工場も建てられるため、騒音のトラブルなどが起きやすい地域ということができます。
また、工場からの有害物質で土壌汚染がある地域もありますので、気になる方は不動産会社に調査を依頼しても良いかもしれないですね。
工業地域
主に工場の利便性を高める地域です。
住宅は建てられるものの、住むには適さない地域になります。
どんな工場でも建設可能です。
学校や病院、ホテルなどは建設できないことになっています。
工業専用地域
人は住むことができない工業専用の地域です。
ここは割愛します。
まとめ
各地域の特徴をまとめてみました。
この記事を軽く読んだだけでも、次にマイソクを見るときにどのような町なのかイメージできると思います。
投資用物件を探すときにも役にたつと思いますし、自宅を購入する際にも見ておきたいページに仕上がっていると思います。
不動産投資をしたいけど借金が怖い人へ
こんにちは。普通のサラリーマンです。
今日のテーマは「不動産投資をしたいけど借金が怖い人へ」というテーマでお話をします。
不動産投資をしたいけど、扱う金額が大きいな…。
借金をして投資をして返せなかったらどうなるんだろう。
このような人にお送りします。
最初に結論です。
しっかり勉強・シミュレーションをして、取れるリスクを取る
自分も不動産投資をしたいけど借金が怖い人だった
私の場合は、不動産投資というよりも、多額の返済義務を負うということが、まずは怖くて仕方なかったです。
普通であれば、数分で寝付けるはずの私ですが、不動産の購入前は全然寝付けないほど不安でした。
でも、普通のサラリーマンで終わりたくないという気持ちが強く、色々とシミュレーションはしましたが、最後は勢いで決済をしたことを今でも覚えています。
\私のへっぽこっぷりがわかる記事はこちら↓/
real-officeworker-estate.hatenablog.com
結局、この借金に対する不安は、「自分で働いて返さないといけない」という完全なるサラリーマンマインドのせいだったと後々気づきます。
正直、1億円もの大金を自分で働いて返済することは、普通に働いているだけでは無理です。
なので、事業を通して返済をしていくという感覚を持つ必要があると思います。
ローンのシミュレーションをしてみる
では、実際にローンのシミュレーションをしてみましょう。
エクセルでPMT関数というものを使用します。
エクセルのシートに「返済期間」「利率」「借入額」を入力し、PMT関数を挿入します。
PMT関数は、「数式のタブ」→「関数の挿入」→「検索窓にPMTと打って検索」→表示に沿って数値を入力→支払う年額が算出される
このような流れになっています。算出される金額は年間の支払い額なので、金額の大きさにびっくりするかもしれません。
最後に12ヶ月で割ると、毎月の返済金額が算出されます。
このように、毎月いくらの支出があるのか、ある程度把握することによって、どれくらいの空室が出ても大丈夫なのかがわかります。
最悪、多少持ち出しになっても自分の給与収入から支払うことができれば、それがリスク許容度になります。
不動産経営に慣れてくれば、満室経営するコツも掴めてくると思います。
なので、リスク許容度にも変化が現れてきます。
最初は弱気でリスクを取れないけど、徐々に経営感覚を掴めてくると想定する空室率を低く見積もることができるといった具合です。
ここら辺は、正解がなく、個人でどれくらいのリスクを負えるのか、リスクをどのように考えるのかによっても判断が分かれてきます。
自分で決めるしかないところでもあります。
自分が働いて返すわけではない
そもそもの考え方ですが、私たちは不動産を通して事業をするわけです。
私、もしくはこの記事を読んでくださっている方は、社長になるわけです。
社長の一番の仕事はリーダーシップを発揮することです。
ワンピースで言うルフィーのような存在、船の行き先を決めるわけです。
働くのは物件や管理会社さん、リフォーム会社さんです。
私たちは、物件をどのような料金設定にするのか、どのようなコンセプトにするのか、入居者のターゲットはどのような人に設定するのか、設備に対する投資はどれくらい行うのかなどなど、数々の意思決定をしなければなりません。
これらが、私たちの一番の仕事です。
実際にこれらのことが決まったら、実際に動いていただくのは、リフォーム会社さんだったり、管理会社さんだったり、物件そのものだったりします。
私たちは、その上で、人、物、金の経営資源の動きをしっかりと見守ります。
なので、自分たちが汗水流しながら働いて稼ぐお金ではないということを、しっかりと意識する必要があると思います。
どうしてもサラリーマンだと、自分で働いて稼ぐと言う前提が根強くあるため、経営によってお金を得るということに慣れていく必要があります。
実際に何割空室になったらどれくらい持ち出しになるのか
これらのことを踏まえて、実際に自分の物件に落とし込んで考えます。
実際に何割の空室(何室の空室)になったら、どれくらいの持ち出しになるのか。
そもそも、持ち出しになるほどの空室率になるのか。
などなど、色々なことが考えられます。
このように詳細に色々なシミュレーションをしてみると、徐々にビジネスモデルとしてすごく整っているものだと理解することができるようになってくると思います。
まとめ
今回は不動産投資をしたいけど、借金が怖い人へというテーマで書いてきました。
結論としては、詳細にシミュレーションをしてみて、リスクを自分で判断して、取れるリスクをとると言う形になりました。
今回の記事では、空室率と返済額、自己負担額という点にフォーカスしています。
しかし、実際には他の経費がかかってくることがほとんどです。
できる限り経費を予測して、金額を算出してみてください。
不動産投資のいいところは、事前に収益などが予測しやすいところにあります。
リスクをしっかりと考えて、経営判断していきましょう。